«Спрос на стабильном уровне». Когда лучше продать квартиру в Крыму и Севастополе?

В 2025 году российский рынок недвижимости столкнулся с периодом нестабильности, вызванным высокой ключевой ставкой на уровне 20% и ограниченной доступностью ипотечных программ. Эти факторы существенно влияют на динамику сделок, вызывая снижение активности как на первичном, так и на вторичном рынке.

Согласно анализу экспертов «Домклик», за первые шесть месяцев 2025 года средний срок продаж объектов на рынке вторичной недвижимости увеличился до 100 дней, что на 35% превышает показатели аналогичного периода предыдущего года.

Параллельно с этим замедление активности отразилось и на динамике цен.

По информации «Циан.Аналитики», в июне 2025 года средняя цена предложения в городах с населением свыше 500 тысяч человек выросла всего на 0,2%. Более заметный прирост, превышающий 1%, был зафиксирован в отдельных городах и регионах, таких как Сочи, Пермь, Воронеж, Ленинградская область, Севастополь и Уфа.

В то же время снижение цен зафиксировано в таких городах, как Ставрополь, Ростов-на-Дону и Новокузнецк.

Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики», подчеркивает, что вторичный рынок недвижимости достиг точки равновесия — спрос остается на стабильном уровне, а средние цены предложения практически не изменяются. По его словам, серьёзного роста стоимости квартир пока ожидать не стоит.

На это влияют заградительные ипотечные ставки и замедление роста доходов населения, которое стало очевидным уже после 2024 года.

Эксперты также указывают на сезонные факторы, продолжающие оказывать влияние на активность сделок и изменения цен.

Основной причиной сезонных колебаний называют особенности производственного календаря. Например, декабрь традиционно отличается повышенным спросом за счёт выплат годовых премий и стремления людей завершить важные дела до конца года.

При этом различия в активности между другими месяцами становятся всё менее выраженными благодаря цифровизации рынка недвижимости. Современные технологии позволяют ускорить многие этапы сделки и сделать процесс более эффективным, снизив необходимость личного присутствия.

На сезонность рынка по-прежнему влияет ряд факторов, но их значимость заметно снизилась за последние несколько лет.

Традиционно перед Новым годом уровень активности на рынке возрастает. В этом году, однако, спрос продолжил сохраняться и в январе, что свидетельствует о некотором сдвиге привычных временных рамок. Что касается летнего периода, который ранее считался «мертвым» сезоном, то, по наблюдениям, он демонстрирует устойчивость без резких изменений — ни всплесков, ни спадов, отмечает эксперт.

Высокий спрос, обусловленный сезонностью, переместился преимущественно в сегмент аренды. В 2024 году, начиная с конца июля и вплоть до октября, многие отложили покупку жилья в ожидании снижения ипотечных ставок. Таким образом, на сегодняшнем рынке экономические факторы стали значительно более влиятельными.

От чего зависит цена недвижимости?

По итогам второго квартала 2025 года средняя цена квартиры на вторичном рынке России осталась на уровне января—марта: 8,2 млн рублей или 137,5 тыс. рублей за квадратный метр, сообщили эксперты «Авито Недвижимости». Причины такой стабильности цен связаны с рядом факторов, влияющих на формирование стоимости жилья. Эксперты делят их на постоянные и временные.

К постоянным относятся местоположение объекта, его площадь, планировка, этаж, техническое состояние и класс жилого комплекса.

Временные факторы включают экономическую ситуацию в стране, уровень спроса и предложения, ключевую ставку Центробанка и доступность ипотечных кредитов.

Для быстрой продажи рекомендуется установить цену на 10–15% ниже рыночной стоимости. Продавая квартиру, важно ориентироваться не только на среднюю цену в районе или городе, но и на сопоставимые объекты с аналогичными характеристиками — площадь, планировку, этаж, состояние ремонта и год постройки.

Кроме того, подготовка объекта к продаже может повысить его стоимость. Рекомендуется обеспечить порядок в квартире, проверить документы на недвижимость и при необходимости выполнить легкий косметический ремонт. Также особое внимание стоит уделить качественной визуальной презентации объекта.

Продать квартиру можно уже на следующий день после регистрации права собственности — законодательных препятствий для этого нет. Однако если продажа производится до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет), потребуется уплата НДФЛ.

Минимальные сроки владения для освобождения от налога:

- 3 года — в случае наследования, дарения, договора пожизненного содержания с иждивением, приватизации или продажи единственного жилья.

- 5 лет — для всех остальных ситуаций.

С 2025 года НДФЛ рассчитывается по прогрессивной шкале: - 13% — с дохода до 2,4 млн рублей, - 15% — с суммы, превышающей этот порог.

Если цена продажи не превышает стоимость покупки (но не ниже 70% кадастровой стоимости), налог может быть минимальным или отсутствовать вовсе, однако декларацию все равно необходимо подавать.

Что касается привлечения риелторов, решение остается на усмотрение собственника. Выгодным может быть самостоятельная продажа, особенно учитывая возможность избежать комиссии и размещать объявления самостоятельно.

На современном рынке вторичной недвижимости продавцам необходимо проявлять гибкость, объективно оценивать обстоятельства и быть готовыми к конструктивному взаимодействию с потенциальными покупателями. Независимо от того, принимается ли решение о самостоятельной продаже или о привлечении профессионального риелтора, успех будет напрямую зависеть от разумного и прагматичного подхода.