Цены на новостройки снова пошли вверх. Снижение – только на Урале

После зимнего охлаждения весной рост цен на первичном рынке жилья возобновился в половине российских мегаполисов. Быстрее всего цены росли в Волгограде, Казани, Воронеже и Москве. Правда, в Екатеринбурге и Перми все наоборот – новостройки дешевеют, но это редкое исключение из общего тренда. По данным классифайда «Витрина недвижимости Restate», с начала марта по середину апреля цены на строящееся жилье выросли в 8 из 16 городов-миллионников России. После провала в январе и феврале количество сделок на рынке в марте стабилизировалось, то же касается выдачи ипотечных кредитов. В среднем по стране цены весной росли на уровне инфляции, однако на ведущих рынках спрос поддерживает интерес со стороны региональных покупателей.

Лидеры роста цен

Одним из таких «быстрорастущих» городов стала Казань: хорошо развитая инфраструктура, наличие качественного высшего образования делают столицу Татарстана привлекательной для переезда, тем более, что цены на недвижимость здесь ниже, чем в Москве и Петербурге. Всего за полтора месяца средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла сразу на 22 тыс. рублей (+12%) – это рекордный показатель среди всех «миллионников». Сказывается к тому же и относительно небольшой объем предложения – в стадии строительства находятся всего 88 жилых комплексов. Для сравнения: в Екатеринбурге, который ненамного опережает Казань по числу жителей, строится 141 объект. При этом главный город Татарстана остается довольно дорогим: более 200 тыс. рублей за кв. метр жилье стоит только здесь, а также в двух столицах. Вторым по темпам роста цен оказался Волгоград – плюс 12 тыс. рублей за «квадрат» или чуть менее 10%. Здесь не приходится говорить о большой очереди жаждущих переехать, однако и объем строительства один из самых низких среди мегаполисов – всего 57 жилых комплексов. При таком небольшом количестве предложения цены могут довольно быстро расти даже при небольшом росте спроса (а он есть по сравнению с зимой). На 8 тыс. рублей (+7%) подорожал весной «квадрат» в Воронеже. Он по-прежнему остается одним из самых дешевых «миллионников» по этому показателю. Ниже цены только в Ростове-на-Дону. Там, кстати, ценник тоже поднялся с начала марта на 4,5%. И хотя в обоих городах строится довольно много объектов – больше 70, но большинство из них – со сроком сдачи в нынешнем и начале будущего года. Вывод на рынок новых проектов заметно снизился, а в тех, которые всё-таки выходят в продажу, зачастую на реализацию выставляются отдельные секции с небольшим количеством квартир. В Москве новостройки весной прибавили в цене в среднем 5%. Если в Подмосковье сконцентрирован массовый спрос, который болезненно отреагировал на завершение программы льготной ипотеки, то в самой столице доля нераспроданных квартир в готовых комплексах не увеличивается. Предложение тоже остается примерно на уровне прошлого года, в процессе строительства – 329 жилых комплексов (почти вдвое больше, чем в идущем по этому показателю вторым Екатеринбурге). Спрос на столичное жилье со стороны регионалов уменьшился по сравнению с ситуацией годичной давности, но всё равно остается на высоком уровне, что не дает оснований для снижения цен. В Санкт-Петербурге «региональный» спрос тоже поддерживает рынок, но цены выросли сравнительно ненамного – чуть более, чем на 2%. И обращает на себя внимание снизившееся количество объектов «в стройке»: их осталось 153 – это немногим больше, чем в Новосибирске (141), который втрое меньше по населению. На апрель прошлого года в городе на Неве было 176 строящихся ЖК. И, очевидно, к концу года их станет ещё меньше, поскольку и здесь девелоперы сбавили обороты по пополнению предложения.

В каких городах цены упали

В Перми тенденция противоположная: цены за полтора месяца упали на 6% (минус 10 тыс. рублей за «квадрат»). Причем на вторичном рынке тоже, пусть и довольно символически – больше этого не произошло ни в одном «миллионнике». При этом, начиная с августа 2024 года, стоимость кв. метра в пермских новостройках непрерывно росла. Вероятно, предел покупательской способности здесь достигнут, а на спрос из других регионов рассчитывать не приходится. Но цены все-еще высоки – почти на уровне Екатеринбурга и Новосибирска и выше Самары. Как раз в Екатеринбурге и Новосибирске, где объемы предложения довольно велики, средняя стоимость «квадрата» в новостройках тоже снизилась, хотя и относительно ненамного – минус 1% в столице Урала и минус 3% - в третьем по величине городе России.

Где остались при своих

В Нижнем Новгороде, Уфе, Красноярске, Омске и Краснодаре цены весной не менялись. В Челябинске и Сочи они совсем немного подросли (+2%). Особенно удивляет Краснодар, который ещё не так давно пользовался большой популярностью у покупателей из северных регионов из-за прекрасного климата и приличной инфраструктуры. Но в последнее время спрос здесь упал очень сильно. Не в последнюю очередь из-за фактора уже который год неработающего аэропорта.

А что на «вторичке»?

Сильнее всего средний ценник вырос в Ростове-на-Дону (+7%), заметное движение вверх (на 3-4%) также обнаружено в Новосибирске, Волгограде и Петербурге. Особняком стоит Сочи, где «вторичка» непрерывно дешевеет ещё с ноября и пока этому процессу конца не видно. Вот и нынешней весной зафиксировано проседание на 5,5%: в абсолютных цифрах «квадрат» на Чёрном море потерял более 20 тыс. рублей. В Челябинске, Москве, Воронеже, Казани и Омске цены на рынке готового жилья растут примерно на уровне инфляции. А в Самаре, Краснодаре, Уфе, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Красноярске фиксируется стагнация на фоне невысокого спроса на вторичном рынке.

Итоги весенней оттепели

То, о чём уже давно предупреждали эксперты – цены на новостройки не будут падать при любом уровне ключевой ставки – подтверждается. Застройщики снизили темпы вывода в продажу новых проектов, что помогает ценам не только держаться, но местами и расти. В особенности на самых важных и больших по объему рынках и там, где, наоборот, объем предложения и так был невелик. Отдельные корректировки вниз имеют локальное и временное распространение, не меняя общий тренд в целом. Все данные предоставлены Restate