Аналитика продаж: что делал рынок новостроек этим летом

Эксперты аналитической платформы bnMAP.pro изучили летние результаты продаж в 10 крупнейших городах РФ с наиболее заметной динамикой на рынке новостроек, которая отслеживалась в течение последних нескольких лет. В исследовании участвовали города Красноярск, Ростов-на-Дону, Волгоград, Пермь, Уфа, Краснодар, Новосибирск, Екатеринбург, Казань и Воронеж. Москва и Санкт-Петербург не исследовались в этом подходе в силу особого развития рынков.

Изучили объемы и темпы продаж в июле по сравнению с июнем и в августе по сравнению с июлем. Также сравнили летние результаты с данными за аналогичный период прошлого года.

Регионы – рейтинг провалов

Июль к июню

Максимальное падение числа сделок отмечено в Красноярске: на 64% за месяц. Волгоград и Пермь упали на 63% каждый, Уфа и Краснодар продемонстрировали падение по 62%, Новосибирск снизился на 61%. Из 10 исследованных городов наименьшее падение отмечено в Воронеже - минус 30%, в Казани – 56%. В Екатеринбурге – 57%.

Во всех 10 исследованных городах-миллионниках темпы падения продаж были значительными, а значения везде были отрицательными по отношению к июню. Июль по сравнению с июнем для 10 городов-миллионников оказался хуже на 58% по результатам продаж.

Августк июлю

В августе 2024 года по отношению к июлю картина иная. Лидеры сменились кардинально. Воронеж, который показал наименьшее падение по итогам июля, стал лидером августовского падения: темпы продаж сократились на 49%.

За ним идет Волгоград с падением минус 22%, Казань с показателем минус 14%, Красноярск – минус 7%, Уфа – минус 5%, Екатеринбург – минус 4% и Краснодар – минус 2%.

В трех городах зафиксирована положительная динамика по сравнению с июлем. Так, в августе количество продаж в Перми увеличилось на 1%, в Ростове-на-Дону на целых 14%, а наилучшие характеристики показал Новосибирск. Здесь результаты продаж оказались на 27% лучше, чем в июле 2024 года. Среднее снижение продаж по 10 городам-миллионникам в августе по отношению к июлю составило минус 6%.

Также подсчитали, как изменились продажи в указанных 10 городах летом 2024 года по отношению к лету 2023 года. Во всех 10 исследованных городах наблюдается отрицательная динамика по объему продаж.

Максимальное снижение летних продаж отмечено в Ростове-на-Дону. Там количество лотов в сделках уменьшилось на 29%. На втором месте по темпам снижения находится Краснодар: минус 28% лотов в сделках за летние три месяца.

На 27% сократилось количество лотов в сделках в Перми и Новосибирске, на 25% в Красноярске, в Воронеже на 24%. Минимальный темп падения числа лотов в сделках за 3 летних месяца зафиксирован в Уфе – всего на 9%.

Таким образом, в 10 исследованных мегаполисах число лотов в сделках за июнь-август текущего года упало на 23% по сравнению с тем же периодом 2023 года.

Москва и Санкт-Петербург

О рынке

Аналитический центр М2 на основе данных платформы, а также Росреестра, Банка России и ДОМ.РФ изучил процессы на рынке недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге за январь–август 2024 года и выявил следующее.

За первые шесть месяцев в Москве оформлено 104 тыс. сделок, в Санкт-Петербурге — 63 тыс. В обоих городах 65% сделок приходится на первичный рынок и 35% — на вторичный. Доля ипотечных сделок в Москве составляет 54%, в Санкт-Петербурге — 62%.

Среднемесячное количество сделок в анализируемых городах в июле–августе на рынке новостроек снизилось на 35% по сравнению со среднемесячными результатами в период первого полугодия. На вторичном рынке в Москве снижение составило 3%, а северной столице — 12%. Наибольшее снижение показали ипотечные сделки в сегменте «новостройки». Такой результат обусловлен эффектом высокой базы — за несколько месяцев до отмены льготной ипотеки по ставке 8% и пересмотра условий семейной ипотеки на рынке наблюдался ажиотажный спрос на господдержку. Кроме того, новые условия Семейной и ИТ-ипотек ограничили спрос на рынке новостроек. Также спрос на покупку жилья с использованием рыночной ипотеки в значительной степени сдерживается низкой ценовой доступностью такого кредита. Напомним, что в декабре 2023 года ключевая ставка в стране достигла 16%, 26 июля 2024 года — выросла до 18%, а 13 сентября — до 19%.

В силу того, что условия ипотеки становятся менее доступными, аналитики ожидают коррекцию в сделках с недвижимостью. По оценке М2, в столичных регионах фокус будет сделан на семейную, комбинированную и траншевую ипотеки, а также на неипотечные программы.

По итогам 2024 года прогнозируется сокращение объёма выдач ипотеки более чем на 30%. При этом в столичных регионах не исключено более серьёзное снижение.
Эксперты также отмечают потенциал для более сдержанного ввода жилья. Так, по итогам 2024 года ввод жилья в стране может составить около 100 млн кв. м против 110 млн кв. м в 2023 году. Наибольшую долю (около 60%) составят проекты ИЖС. Более существенное снижение объёма ввода жилья ожидается в Москве. Там доля ИЖС в общем объёме ввода с января по август составила 23%, в Санкт-Петербурге — 7%. Поскольку в столицах в отличие от других регионов страны, мало земли под ИЖС, а стоимость её высока, для этих городов развитие сегмента индивидуальной застройки менее значимо.

Параметры сделок

Аналитический центр М2 рассчитал средний чек сделок, оформленных через платформу. В Москве он практически не изменился — в первом полугодии 2024 года показатель был равен 11,6 млн рублей, в июле–августе — 11,5 млн. В Санкт-Петербурге средний чек снизился с 7,3 млн до 5,9 млн рублей.
В первом полугодии 2024 года средний размер кредита в Москве составил 8,3 млн рублей на первичном рынке и 10 млн — на вторичном. В июле–августе размер кредита на первичном рынке достиг 9,9 млн рублей, а на вторичном — снизился до 8,8 млн. В северной столице показатель также вырос на рынке новостроек (с 6,4 млн до 7,6 млн рублей) и упал на вторичном рынке (с 5,9 млн до 5,4 млн рублей). При этом размер первоначального взноса практически не изменился в обеих столицах — в первом полугодии 2024 года он составлял 33–34%, в июле–августе — 35%.

Экспозиция

По данным классифайда М2, срок экспозиции квартир на рынке новостроек сократился. В первом полугодии 2024 года в Москве он в среднем составлял 81 день, а в июле–августе сократился до 68 дней. В Санкт-Петербурге экспозиция на рынке новостроек снизилась с 91 дня до 86 дней. Снижение может быть связано с пересмотром застройщиками стратегий продаж, основанной на расширении каналов продаж, использовании риелторской сети и перепубликации объявлений на новых условиях, считают аналитики. На вторичном рынке экспозиция практически не изменилась — в Москве она снизилась с 65 до 64 дней, в Санкт-Петербурге — выросла с 72 до 73 дней.