Квартир по обновленной семейной ипотеке можно и не найти. И вот почему
С 1 апреля российские банки уже начали выдавать ипотеку по обновленным условиям субсидированной госпрограммы семейной ипотеки, позволяющей приобрести вторичное жилье в ряде городов России. Однако может случится так, что найти такие объекты потенциальные покупатели просто не смогут. Такое мнение в беседе с KONKURENT.RU высказал эксперт финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Причина кроется в самих условиях семейной ипотеки на «вторичку». Дело в том, что приобрести по ней можно только квартиры, расположенные в домах, возраст которых не более 20 лет. Это значит, что сдан МКД должен был быть в 2005 г.
«Но не секрет, что в небольших населенных пунктах частный сектор – основа жилищного фонда. А домов, построенных после 2005 года, – как правило, немного. Ведь массовое строительство во многих регионах закончилось вместе с распадом СССР, то есть больше 35 лет назад. Следовательно, объектов, подходящих под условия госпрограммы, в глубинке люди могут и не найти. Это, на наш взгляд, станет главной проблемой для россиян, которые захотят купить «вторичку» по ставке 6 процентов (5 процентов в ДФО). Людям придется искать ипотечную недвижимость в том городе, который отвечает обновленным требованиям госпрограммы», – отметил Баджурак.
Такое положение может привести к тому, что рынок ждет дефицит предложений, подходящих под новые условия семейной ипотеки.
«К тому же вряд ли потенциальные продавцы в регионах, которые живут в относительно новых домах, массово ринутся выставлять квартиры на продажу семейным льготникам», – пояснил эксперт финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Однако недостаток предложений в этом случае не будет значительно стимулировать их стоимость. Специалист уверен, что резкого всплеска цен на вторичное жилье в городах, подходящих под обновленные условия льготной ипотеки, ждать не стоит.
«То есть среднестатистическая «температура» цен «вторички» в них останется без изменений, так как льготных сделок в общем объеме будет немного. Наш прогноз: по итогам 2025 г. стоимость «вторички» в стране подрастет на размер инфляции, как это было годом ранее. Никакого дополнительного давления обновленная семейная ипотека на средний «чек» сделок со вторичной недвижимостью не окажет», – прогнозирует Баджурак.
Правда, нельзя исключать и сценария, при котором объекты, подходящие под семейную ипотеку, могут подорожать на 10-15 процентов. Однако произойдет это только в тех регионах, где в принципе есть что купить по новым условиям.
Жителям Дальнего Востока при этом подобное положение дел не грозит, считает эксперт.
«Из Приморского края в реестр госпрограммы включены 7 городов: Большой Камень, Дальнегорск, Дальнереченск, Лесозаводск, Партизанск, Спасск-Дальний, Фокино. Однако по другой льготной ипотеке – дальневосточной – люди и раньше могли приобретать вторичную недвижимость в моногородах и сельской местности, а отдельные категории льготников (участники СВО и члены их семей) на всей территории ДФО. То есть у льготников-дальневосточников выбор объектов в последние пять лет был шире, чем в остальных регионах РФ. Следовательно, импульс для роста цен уже отразился в ценах ранее. Поэтому точечное расширение семейной ипотеки в ДФО не выльется в резкий рост цен», – подчеркнул эксперт финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Кроме того, на число сделок будут влиять и условия банков. Так, например, в одном из крупных российских банков уже оговорились, что рефинансировать кредиты по новой семейной ипотеке не будут.
«Проще говоря, люди не смогут перекредитовать «вторичку» по ставке ниже. Значит, сделок будет еще меньше, чем могло бы быть в теории. Это также сдержит рост средних цен», – отметил эксперт.
Баджурак напомнил, что расширение льготной ипотеки имело одну важную цель – сделать субсидированные жилищные займы максимально адресными.
«Ведь массовое масштабирование льгот на «вторичку» потребовало бы кратного увеличения расходов госказны. А попутно бы разогнало цены на вторичную недвижимость так же, как это случилось за последние пять лет в сегменте новостроек, где стоимость «квадрата» выросла вдвое и больше. Поэтому, обновляя программу, Минфин виртуозно не нарушил баланс между запросом населения на льготы и нагрузкой бюджета в экономических реалиях 2025 года. В итоге, с одной стороны, россиянам дали льготы на «вторичку». Но с другой – вопрос, кто же на деле получит такую поддержку и купит недвижимость», – заключил эксперт.