Последний шанс сохранить. Зачем школу Кемеровского рудника включают в программу «Дом за рубль»

В городах Кузбасса разрабатывают аналог придуманной в Томске программы «Дом за рубль». Там инвесторы получают старинные здания в аренду на 49 лет по символической цене в обмен на их реставрацию. Иными словами, затраты на реставрацию — и есть плата. Это работающий способ сохранить объекты культурного наследия, которые вот-вот развалятся: бизнес получает престижный офис, а город сохраняет аутентичное историческое здание, не потратив из бюджета ни копейки.

В Кузбассе предложили включить в программу тринадцать объектов недвижимости, в том числе школу Кемеровского рудника, построенную в 1927 году по проекту голландского архитектора Ван Лохема. Сейчас в здание никого не пускают из-за аварийного состояния. Школа большая, ожидаемые затраты на реставрацию велики, и найдётся ли инвестор, который увидит в этом выгоду — неясно. Давайте разберёмся, в какую сумму обойдётся реставрация памятников в Кузбассе, в чём выгода участников программы и почему её перспективы у нас под вопросом.

Как устроена программа «Дом за рубль»

Муниципальную программу «Дом за рубль» придумали в Томске. Это город деревянного зодчества, который смог это самое зодчество сохранить: в советские годы здесь предметно работало общество охраны памятников истории и культуры, а в начале двухтысячных средства на спасение старинных домов систематически выделял региональный бюджет. В итоге в Томске стоят сотни сохранных памятников. Но есть и разрушенные, и почти утерянные: при «бюджетной» реставрации спасали самые ценные образцы, а на весь старый Томск никакого бюджета, конечно, не хватит.

Привлекать частные средства для их восстановления томские власти пробовали с 2010-х годов: заключали договоры безвозмездного пользования, а несколько домов просто отдали в частные руки через приватизацию. Опыт был не слишком удачным: пользователи в итоге от идеи отказались, а один из приватизированных домов попросту снесли, построив на его месте новодел. Получилось красиво, но цель-то была другая: сохранить историческое наследие.

Поэтому в 2016 году томская мэрия запустила проект, который сначала назывался «Аренда за рубль»:

• дома сдаются на аукционе в аренду на 49 лет, но остаются в муниципальной собственности;
• арендаторы — участники аукциона вносят залог;
• арендатор обязуется отреставрировать дом по заранее согласованному проекту под контролем госэкспертов;
• чтобы арендаторы не тянули время, до окончания реставрации они вносят обычный арендный платёж. Сумма платежа поэтапно снижается по мере выполнения работ, а когда они заканчиваются, арендная плата становится символической: 1 рубль за дом и 0,1% от кадастровой стоимости аренды за землю.

У аренды дома на 49 лет есть ещё один важный плюс для инвестора: так как он не является собственником, то и налогов не платит. А для здания такой площади это сотни тысяч рублей в год.

Как используют восстановленные здания и сколько это стоит

За девять лет в Томске заключили 63 договора и восстановили 17 домов. В большинстве открылись офисы, в одном — кафе-бистро. С коммерческой точки зрения проект выгоден только вдолгую: даже при околонулевой арендной ставке вложения в реставрацию окупаются на горизонте более пяти лет, а некоторым объектам не хватит и десяти. 

Один из инвесторов, Евгений Калугин, опубликовал свои расходы на «Т-Ж»: в 2021 году он потратил на восстановление 12,8 миллиона рублей, для него эти вложения окупятся через 6 лет. Реставратор Алексей Будников в интервью «АЧБД» оценивал стоимость восстановления одного деревянного дома в «десятки миллионов». Другие инвесторы своих расчётов публично не приводили, и как частные организации они имеют на это право. Кроме прибыли, ими могут двигать соображения престижа и личного вклада в сохранение культурного наследия.

— Преимущество здесь в том, что мы предлагаем возможность в относительно центральных местах получить интересные бизнес-пространства, которые можно сделать с нуля под себя. В этом есть и «эстетические дивиденды» для бизнеса: вернуть жизнь не очень привлекательному, «уставшему» дому, оставить некий хороший след в истории, подарить что-то красивое городу, — рассказывал журналистам «Томск.ру» и. о. мэра Томска Михаил Ратнер.

Примечательно, что в Москве и Санкт-Петербурге, которые запустили аналоги программы «Дом за рубль» позже Томска, восстановленные исторические здания чаще используют в качестве статусного жилья. То есть мотивация инвесторов может отличаться в зависимости от региональных особенностей, в том числе законодательных.

Программа продолжает действовать, в 2025 году в Томске выставят на торги ещё 20 старинных домов — по сути, для томичей это уже привычный инструмент. В Кузбассе его только предстоить освоить.

Какие здания войдут в программу в Кузбассе

В правительстве Кузбасса о программе «Дом за рубль» заговорили летом 2024 года. Председатель Комитета по охране объектов культурного наследия Кузбасса Вера Федотова сообщила журналистам ТАСС, что в муниципальной собственности находятся 13 объектов в неудовлетворительном состоянии, которые «можно было бы выставить на продажу по условиям федерального законодательства за 1 рубль». Тогда же муниципалитетам «рекомендовали» (читай — дали указание) принять локальные акты, то есть создать для льготной приватизации или аренды правовую базу. Эту работу планируют закончить до конца марта.

— Соответствующие акты [уже] изданы в Яшкинском и Топкинском муниципальном округах. В четырёх муниципалитетах (Кемеровский, Новокузнецкий, Прокопьевский городские округа и Мариинский муниципальный округ) в течение первого квартала работа по изданию актов планируется к завершению, — сообщила Вера Федотова в ответ на запрос A42.RU.

Комитет представил полный список объектов, «планируемых к льготной приватизации»:

• кинотеатр имени Н. Островского, Прокопьевск, пер. Артёма, д. 6,
• дом купца Фонарёва, Новокузнецк, ул. Водопадная, 19,
• гостиница Верхней колонии, г. Новокузнецк, ул. Коммунальная, 21,
• городской музей, г. Мариинск, ул. Рабочая, 15,
• двухэтажное каменное здание начала XX века, ныне городской узел связи (синагога), г. Мариинск, ул. Ленина, 45,
• дворец культуры спирткомбината, г. Мариинск, ул. Юбилейная, 1а,
• двухэтажное деревянное здание начала XX века, ныне художественная школа, г. Мариинск, ул. Ленина, 20,
• деревянное здание железнодорожной станции 1895 года, Яшкинский район, ст. Тутальская, ул. Линейная, 43,
• деревянный жилой дом начала XX века с богатым резным декором, Яшкинский район, с. Поломошное, ул. Советская, 31,
• двухэтажный деревянный дом конца XIX века, ныне исполком сельского совета, Топкинский район, с. Усть-Сосново, ул. Советская, 1а,
• дом жилой автономной индустриальной колонии «Кузбасс», г. Кемерово, ул. Абызова, д. 4,
• дом жилой автономной индустриальной колонии «Кузбасс», г. Кемерово, ул. Абызова, д. 12,
• школа Кемеровского рудника, г. Кемерово, ул. Абызова, д. 12.

Не каждое старое здание – объект культурного наследия. Например, дома рабочих на два хозяина 1920-х — 1930-х годов постройки в Кировском районе Кемерова сносили целыми улицами, потому что ничего примечательного в них не было. Имеет здание историческую ценность или не имеет, определяют региональные и муниципальные комитеты по подробно расписанной в законе процедуре. Объекты культурного наследия бывают местного, регионального и федерального значения, единый реестр ОКН ведёт Министерство культуры РФ. 

В Томске под восстановление отдавали и объекты культурного наследия, и просто старинные дома так называемой фоновой застройки. В Кузбассе все тринадцать зданий, включенных в программу, имеют культурную ценность, входят в те самые списки. Краеведы десятилетиями выражают обеспокоенность их судьбой, но музеефицировать их за счёт бюджета не удаётся.

Как школу Кемеровского рудника пытались восстановить раньше

Школа Кемеровского рудника в этом смысле очень показательна: даже с привлечением международной финансовой помощи средств хватило только на проект реставрации.

Школу построили в 1927 году по проекту голландского архитектора Йоханнеса Ван Лохема, который работал в автономной индустриальной колонии «Кузбасс». Здание стоит в самой высокой точке тогдашней жилой застройки, в него встроена водонапорная башня с баком на 150 тонн для водопроводной сети посёлка. У башни необычная конструкция: внутри деревянного сруба монолитный железобетонный каркас, поддерживающий плиту с баком. Сама школа выстроена из кирпича. Планировочные решения сочетают принципы функциональной голландской архитектуры начала XX века с местными мотивами сибирского острога. 

Культурную и историческую ценность школы Кемеровского рудника признают не только в Кузбассе. В Нидерландах она внесена в реестр архитектурных памятников, находящихся за рубежом. В Кемерово по такому случаю неоднократно приезжал голландский посол, о совместном сохранении культурного наследия проводили консультации и научные конференции.

До 1964 года в здании работала средняя школа № 16, затем — административные учреждения. Статус объекта исторического наследия школе присвоили в 2007 году, когда она уже находилась в аварийном и полуразрушенном состоянии. Сейчас пройти внутрь невозможно, о состоянии можно судить по видеоэкскурсии, которую подготовили сотрудники музея «Красная Горка».

В 2010 году музей «Красная Горка» подал заявку на финансирование реставрации в профильное министерство Нидерландов и получил поддержку голландской стороны. По заказу городской администрации томская «Сибспецпроектреставрация» подготовила проект восстановления здания с приспособлением под размещение в нём школы современного танца. На проведение самой реставрации денег не нашлось, и проект ушёл «в стол». Спустя 15 лет он потерял актуальность, нужен новый; на инвестпортале Кузбасса указано, что объявлен аукцион на определение организации, которая разработает проект.

Между тем школа не вечна. Имеется решение суда провести «производственные работы по сохранению объекта культурного наследия» до 3 января 2025 года. В областном комитете по охране ОКН редакции A42.RU сообщили, что работы по сохранению здания школы не проводились. За годы брошенного существования памятник уже потерял интерьеры, некоторые окна и часть башни. Без реставрации школа постепенно превратится в руины, как это уже случилось с «домами-колбасами». Их коммерческие перспективы ещё более сомнительны.

Почему перспективы программы в Кузбассе под вопросом

В комитете по охране объектов культурного наследия Кузбасса на программу возлагают надежды.

— Успешная реализация программы «Дом за рубль» позволит вовлечь памятники истории и культуры в экономику муниципалитета, привлечь внебюджетные средства на их реставрацию и содержание, воссоздать историческую целостность градостроительной среды, создать новые точки притяжения местных жителей и туристов, создать условия для повышения уровня местной культурной идентичности, — рассказала A42.RU председатель комитета Вера Федотова.

Однако финансовой стороной комитет не занимается — не его сфера ответственности. Вопросы от редакции A42.RU о выделении средств бюджета и об использовании здания школы комитет переадресовал к балансодержателю — администрации города Кемерово. Там сообщили, что город регулярно оплачивает лишь охрану памятника и очистку снега, чтобы под его весом не провалилась кровля. Использовать же школу нельзя даже для экскурсий — это попросту опасно.

Коммерческий потенциал восстановленного здания оценить сложно. Общая площадь — астрономические 1380 квадратных метров. Школа танцев, понятно, окупить его не сможет, это изначально бюджетная история. На инвестпортале Кузбасса изложены предложения региона по дальнейшему использованию восстановленного здания: «музей, ресторан, культурно-образовательный центр, многофункциональный центр культуры и туризма, площадка для реализации креативных проектов, гражданских инициатив». Кажется, «про деньги» из этих вариантов — только ресторан. В Кемерове известна ровно одна попытка организовать ресторан в историческом здании большой площади: сеть Аркадия Новикова арендовала и начала ремонт бывшего клуба ГРЭС на проспекте Советском. На здании даже появилась вывеска Novikov Group, но из-за пандемии ковида открытие отложили, а затем и вовсе отменили по коммерческим соображениям. И это при том, что здание было в целом исправным. 

Правительство Кузбасса публиковало на инвестпортале ориентировочные затраты на восстановление самых крупных объектов из списка. Для кинотеатра им. Н. Островского в Прокопьевске площадью 3,5 тысячи квадратных метров это 1,2 миллиарда рублей, для Дворца культуры спирткомбината в Мариинске площадью 2,8 тысячи «квадратов» — 780 миллионов. Для школы Кемеровского рудника расчёт не публиковали, но понятно, что и её реставрация обойдётся потенциальному инвестору в несколько сотен миллионов рублей. Перспективы его поиска при таком раскладе крайне туманны.

Фото: администрация Томска, музей «Красная Горка», Александр Денисов / A42.RU