Не пузырь ли это: почему Казань стала «третьей столицей» цен на жилье?
Парадокс: будучи аутсайдером по зарплатам, город выдает рекорды по стоимости недвижимости. Виноваты инвесторы и приезжие
«Если есть деньги, которые, кроме как в недвижимость, непонятно каким образом можно капитализировать, то это неминуемо скажется на росте цен», — объясняют сверхдорогой казанский «квадрат» наши эксперты. В октябре столица РТ, по некоторым оценкам, присоединилась к клубу российских городов с ценником на новостройки выше 100 тыс. рублей за квадратный метр. О том, каков портрет покупателя и почему в Казани квартиры дороже чем в любом нестоличном и некурортном городе страны, — в нашем материале.
КАЗАНЬ ВЗЯЛА «ЗОЛОТО» среди региональных центров россии ПО ЦЕНЕ «КВАДРАТА»
Богатый урожай собрали в сентябре застройщики и девелоперы Казани, продав в 2,5 раза больше квартир в новостройках, чем годом ранее. Октябрь же норовит побить и этот рекорд. Ранее «БИЗНЕС Online» отмечал, что цена казанского «квадрата» находится на третьем месте среди городов-миллионников России после Москвы и Санкт-Петербурга. Позднее ЦИАН привел данные, согласно которым средняя цена казанских новостроек в октябре выросла до 102 тыс. рублей за квадратный метр. Агрегатор также подтвердил: Казань стала «третьей столицей» по цене жилья. В первую пятерку городов с самыми дорогими новостройками попали Москва (212 тыс.), Санкт-Петербург (156 тыс.). После Казани — Нижний Новгород (92,7 тыс. рублей) и Екатеринбург (87,9 тыс. рублей).
Данные агрегаторов объявлений разнятся, и довольно-таки серьезно. Например, аналитики «Авито» оценивают казанский метр (как в новостройках, так и на «вторичке») в 83 тыс. рублей по итогам III квартала 2020 года. По данным Domofond.ru, средний ценник квадратного метра в новостройках Казани за октябрь подскочил на 4% с 85 тыс. до 88,5 тыс. рублей в ноябре. А с начала года рост — уже 10%. «Разбег» — в среднем на 15 тысяч, но ясно одно: жилье в Казани сверхдорогое.
Мы проанализировали стоимость недвижимости в городах России в целом, воспользовавшись статистикой Domofond.ru. Если исключить Москву и Питер, города Дальнего Востока и приморские курорты, то столица РТ оказывается первой по цене новостроек. Для сравнения: крымская Алушта по стоимости жилья почти равна Казани. Почти за те же деньги можно купить квартиру, например, в Зеленоградске Калининградской области — на берегу Балтийского моря. «Цены примерно одинаковые: что в Крыму, что на побережье Черного моря, что в Казани», — констатирует руководитель отдела продаж АН «Альтера» Александр Макин. Приморский край также не в счет: отдаленность от центра России диктует свою ценовую политику.
Кто позади Казани? На пятки столице РТ среди региональных и крупных промышленных центров наступает Нижний Новгород. «Бронзу» получает Екатеринбург. Следом идут Тюмень и Новосибирск. Замыкают десятку Уфа, Обнинск, Пермь, Тула, Томск.
Дешевле всего «свежий бетон» стоит в Махачкале. Квартиры в столице Дагестана дешевеют — цена «метра» всего 25 тысяч. Следом идет Нальчик и Саратов — 33 тыс. рублей. Продав квартиру в Казани, можно купить две в Челябинске (41 тыс. рублей) и две с половиной в городе Шахты Ростовской области (34 тыс. рублей).
КТО ВИНОВАТ в росте цен?
«Ответ на вопрос о дороговизне квартир в Казани очень простой — это спрос и предложение, — так отвечал весной тогдашний глава минстроя РТ Фарит Ханифов. — В Казань стремятся попасть многие, по уровню предоставления статуса жилищного фонда город опережает многие регионы. Ну, наверное, поэтому и цены высокие».
Эта версия, в общем-то, не изменилась. Ситуация с новостройками в Казани развивается вполне в рыночном духе, говорит исполнительный директор «Ак Барс Дом» Антон Вассерман. «Еще в начале года мы озвучивали прогнозы о росте цен на 10-15% в связи с ростом себестоимости строительства и строительной готовности реализуемых объектов, — говорит он. — Переломным стал второй квартал, и с этого периода драйвером спроса можно считать ипотеку с господдержкой. Рост ипотечных сделок превзошел самые оптимистичные прогнозы. По нашим данным, в Казани у некоторых застройщиков доля ипотечных сделок в сентябре 2020 достигла 85%».
По мнению директора АН «Этажи» Марата Галлямова, одна из причин взрывного роста цен — дефицит новостроек, который менее заметен в других городах. Казань отличается тем, что при строительстве на деньги дольщиков (либо через проектное финансирование с параллельными продажами квартир) дом сдается практически полностью распроданным. Это, кстати, видно и по статистике ЦБ, который начал раскрывать эскроу-счета для застройщиков в Татарстане. Запаса новостроек недостаточно при существующем спросе, отсюда и рост цен. А в других регионах в сданных новостройках еще достаточно свободных квартир: получается, что там ниже спрос, больше объем строительства по отношению к числу сделок, и цена растет медленнее.
Читатели «БИЗНЕС Online» в комментариях частенько пишут, что в высоких ценах виноват монопольный рынок — и советуют открыть строительный рынок для иногородних застройщиков. Но иногородние и так присутствуют. Просто при таком спросе на новостройки наивно было бы надеяться, что подмосковное «Садовое кольцо», ижевский «Комосстрой» или «Волжский домостроительный комбинат» будут продавать квартиры в столице РТ дешевле рынка. Их просто скупят инвесторы и продадут дороже: примеры были. Нет смысла «заходить» в Казань, опуская цену ниже рыночной — инвесторы скупят все на корню, поставят рыночный ценник и сделают себе кассу, так почему застройщик должен отказываться от маржи? Есть некоторые надежды, что требование властей увеличить объемы строительства вкупе с проектным финансированием позволят увеличить предложение на рынке в Казани. Раньше и застройщик не особо рисковал строить больше, поскольку строил на деньги дольщиков — а сейчас банк финансирует, рисков меньше.
В общем, вполне очевидно: до тех пор, пока покупатель в Казани будет брать жилье по все более растущим ценам, эта тенденция не изменится. Ожидать падения цен стоит только в том случае, когда закончится спрос, говорит профессор КФУ Наталья Каленская. «Как только квартиры перестанут покупать, на это сразу отреагируют стройкомпании. Если квартиры никто не будет покупать, следующий шаг — удержание, а затем и снижение цены», — отмечает профессор.
Кроме того, эксперты отмечают влияние маркетинговых моделей застройщиков на уровень цен. Стабильное повышение ценника по мере готовности объекта стимулирует инвесторов вкладываться в дорожающий метраж. В результате квартиры в новостройках, вышедшие затем на вторичный рынок «от инвесторов», будут, разумеется, дороже после того, как застройщик закончит продажи на объекте. Именно этим ценен формат сделок по долевому принципу: квартиры распродаются до сдачи дома почти полностью. А интерес к уже готовому жилью ниже за счет сложившегося стереотипа «бери на котловане, потом будет дороже». Под конец продаж остаются крупноформатные квартиры — в первую очередь разлетаются студии и однушки.
ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ: ИНВЕСТОРЫ, «ПОНАЕХАВШИЕ» И САМИ КАЗАНЦЫ
Так кто же эти люди, которые скупают казанскую недвижимость по таким высоким ценам, и кто собственно создает ажиотажный спрос?
Категория первая — инвесторы. Ведущие банки предлагают максимум 4-5 процентов на вклад, и смысла держать там накопления все меньше. Национальное рейтинговое агентство (НРА) на днях дало прогноз: отток средств россиян из банков может достичь 3,4 трлн рублей в 2020–2025 годах. Причину НРА видит в снижении ставок по вкладам и введения налога на доход с крупных депозитов. Уже сейчас со срочных вкладов утекло порядка 1,7 трлн рублей. Плюсом к этому идет отток валютных вкладов — только за сентябрь со срочных счетов было снято около миллиарда долларов.
Недвижимость — тихая гавань, где все еще не исчерпанным потенциалом роста. По оценкам Марата Галлямова, доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости Казани сейчас доходит до 20 процентов. «Инвесторы заходят на этот рынок и выходят примерно через год-полтора, — сказал он в разговоре с „БИЗНЕС Online“. — До сих пор это удавалось и было достаточно выгодно. Но сейчас цена входа на казанский рынок стала дорогой, и, вероятно, либо число инвесторов снизится, либо инвестиционный цикл увеличится до двух и более лет».
Есть еще более радикальная оценка. Например, гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев полагает, что количество инвестиционных сделок увеличилась за последнее время процентов на шестьдесят. «Те, кто вкладывает в жилье, перекладывает деньги из банков в жилье», — говорит он. Вдобавок льготная ипотека, по мнению главного аналитика ГК «Алор» Алексея Антонова, стала новым инструментом инвестирования. Но она почти полностью нивелирована ростом цен в Казани: ежемесячные ипотечные платежи за счет подорожавшего метра остаются прежними, в плюсе тут, скорее, банки и застройщики. Если бы правительство РФ нашло механизм ограничения цены «квадрата» при использовании субсидированной ипотеки, тогда жилье было бы более доступным, полагает Марат Галлямов.
Иное мнение у застройщиков. Разогрев цен очень мало связан с «путинской» ипотекой, полагает заместитель генерального директора «Унистрой» Искандер Юсупов. «Цены на жилье выросли в процессе перехода на эскроу, в 2018–2019 годы, — напоминает он. — С нового года средняя стоимость в Казани менялась незначительно, если смотреть в целом по рынку. Средний рост с 80 до 85 тысяч — это примерно 6%, то есть недалеко от реального уровня инфляции».
Что касается роста спроса, то здесь одним из существенных факторов выступило падение рубля: владельцы рублевых вкладов, понимая, что в валюту «перекладываться» уже поздновато, вложились в квадратный метр. Потому что жилье так или иначе дорожает, пусть и разными темпами, чего не скажешь о национальной валюте. «В ноябре мы уже почувствовали снижение ажиотажа, и объем продаж приближается к обычным показателям, — добавил Юсупов. Причин здесь несколько. Во-первых, те, кто ловил момент, это уже сделали: последние 4 месяца были аномальными в плане продаж. Во-вторых, те, кто не успевал воспользоваться субсидированной ипотекой 6,5%, вздохнули с облегчением — программу продлили. То есть ажиотаж упадет, спрос стабилизируется, и в будущем это будет способствовать снижению темпа роста цены. При этом очевидно, что цены снижаться не будут, замедлится лишь динамика роста».
Категория вторая — «понаехавшие». Таких все больше. Если раньше поток прибыли от покупающих недвижимость в Казани жителей районов РТ и приехавших из других регионов был 20%, то сейчас это 40-45%, рассказывает руководитель АН «Авангард-риэлт» и член российской Гильдии риэлторов Вячеслав Егоров. «Казань притягивает большое количество иногородних покупателей, потому что столица РТ комфортный для проживания город, плюс есть, где учиться, есть работа. Инвесторов он привлекает с точки зрения роста цен, — отмечает наш собеседник. — Приезжают из Йошкар-Олы, Чувашии, есть незначительная часть с севера, едут даже из Москвы».
В АН «Этажи» примерно 53% среди покупателей новостроек — иногородние, на вторичном рынке их доля достигает 48%. «Причем иногородние предпочитают уже сданное жилье — чаще всего они не готовы ждать, когда будет достроен дом. И не хотят рисковать. Новостройки же к моменту сдачи практически полностью бывают распроданы», — отмечает Марат Галлямов.
Схожая ситуация и у застройщиков. По данным #Суварстроит, в этом году порядка 30% — это межрегиональные сделки. В «Ак Барс Дом» доля покупателей из районов РТ составляет около 40% — в основном это жители Нижнекамска и Челнов. Переезжают и из северных регионов — Ханты-Мансийского округа, Сибири, Екатеринбурга. Не остаются в стороне и соседи: Марий Эл, Удмуртия, Киров, Ульяновск, Чувашия.
«Портрет покупателя в нашей компании примерно выглядит следующим образом. В 70% случаев это семейная пара 35-45 лет. В половине случаев это жители Казани, реже — приезжие из других городов РТ или соседних регионов. Большая часть покупок, как и в целом на рынке, приходится на ипотечные сделки», — рассказал «БИЗНЕС Online» гендиректор группы «СМУ-88» Илья Вольфсон.
Ряд экспертов отмечают большую долю в сделках 0«студенческих» квартир. Казань один из самых растущих и «студенческих» городов в стране: в 2020-м в столице РТ — 165 тыс. студентов. Больше только в Москве и Питере. Из них 79 тысяч человек — иногородние, и почти 13 тысяч — иностранцы. Как говорят риэлторы, подыскивать квартирку для своего чада родители начинают заранее — иногда за несколько лет до поступления в вуз.
Приток населения в столицу Татарстана можно оценить и в цифрах официальной статистики: с 2014 по 2018 год внутрирегиональный миграционный прирост населения Казани (разность между числом прибывших и количеством выбывших) составил 11,9 тыс. человек. Межрегиональная миграция дала еще 12,6 тыс. граждан за пять лет, иностранцев же приехало — 5 тысяч. В сумме — почти 30 тыс. человек, только официально зарегистрировавшихся по новому месту жительства.
Категория третья — переезд в новое жилье из старого или съемного. Как правило, те, кто переезжает из съемных «гнездышек», часто рассматривают вторичный рынок. В массе своей это одно-двухкомнатные «хрущевки» — обычно такие покупатели склоняются к сегменту до 3 млн рублей. Те, кто переезжает в Казань из других городов, тоже смотрят в первую очередь старые квартиры. Отсюда и спрос на «вторичку».
Если хочется нового, то однушки-двушки в комфорт-классе — это уже сегмент 3-6 млн рублей. Так, в самом доступном Кировском районе можно найти двухкомнатную в 52 кв. м. в новостройке на Краснококшайской за 3,6 млн рублей. В Московском районе, который за год подорожал на 18% до 92 тыс. за «квадрат», однушку в 37,4 кв. м. в строящемся доме на Серова продают за 4,3 млн рублей. Самый дорогой из-за обилия новостроек комфорт-класса Ново-Савиновский район также набрал плюс 8,9% за год и небывалые для Казани 111 тыс. рублей в среднем за квадратный метр нового жилья. Однокомнатная в 48 кв. м. на Чистопольской продается за 5,7 миллиона. Зато в Советском районе стоимость квадратного метра в новых ЖК стартует от 75 тыс. рублей.
«Если посмотреть на структуру спроса, то покупают жилье в основном на периферии, где идет массовое строительство, и квартиры там относительно недорогие. Распродаются бюджетные варианты говорит руководитель АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — В основном, люди покупают не от того, что у них есть излишки. Часто цель — сохранить деньги, пусть не самым выгодным способом». Массовых же предложений и скупки квартир, скажем, в Вахитовском районе, где в среднем 96 тыс. за «квадрат» и есть «квартиры-стадионы» за десятки миллионов рублей — нет, да и цены на них не особо растут. «Те, кто покупал растущий квадратный мер, не все потом смогут продать его с большой прибылью. Как сохранение — да. Как приумножение денег — под вопросом», — оценивает вложение в недвижимость наша собеседница.
HEADHUNTER: КАЗАНЬ только НА ШЕСТОМ МЕСТЕ В ПФО ПО УРОВНЮ ДОХОДОВ, ЗАРПЛАТЫ ПАДАЮТ
К чему стремятся все эти люди? Парадоксально, но уровень доходов в Казани и Татарстане никак не соотносится с ценником на квартиры. По уровню предлагаемых зарплат среди регионов Приволжского федерального округа Казань оказалась лишь на 6-м месте — таковы данные HeadHunter. Более того — зарплаты в вакансиях еще и снижаются.
Судя по данным аналитики сайта по поиску работы и сотрудников, предлагаемые в Казани вакансии «стоят» почти на 10 тыс. рублей в месяц меньше, чем платят в среднем по России. «В январе средняя предлагаемая зарплата в Татарстане составляла чуть больше 38 тысяч рублей. К осени показатель снизился: в сентябре размер среднего зарплатного предложения в республике составил 37 895 рублей», — сообщила «БИЗНЕС Online» руководитель пресс-службы hh.ru Поволжье Александра Севостьянова. На первом месте по итогам сентября оказался Башкортостан — работодатели предлагают в среднем 41,5 тыс. рублей, на втором — Пермский край (40,9 тыс. рублей.), замыкает тройку Оренбургская область — 39, 5 тыс. рублей. Опередили столицу Татарстана и Удмуртия (39 тысяч), и Мордовия (38 тыс. рублей).
Однако жилье в новостройках Казани дороже той же Уфы на 21%. В Тюмени, где зарплата выше почти вдвое (71 тыс. рублей!), цены на квартиры ниже казанских почти на 20%. Чтобы накопить на среднюю двушку за 4-5 млн рублей, казанской семье нужно будет минимум лет 10-15, при этом, живя только на доходы супруга или супруги. А с учетом инфляции, период накопления может и вовсе затянутся на десятки лет. Выходит, что пока единственным способом улучшить жилищные остается коммерческий кредит или соципотека, которая уже не такая и социальная.
Получается, что рынок недвижимости Казани подпитывают более высокие зарплаты в соседних регионах. Тянутся студенты, тянутся инвесторы, едут люди, которые нашли себе в столице РТ неплохую работу по меркам прежнего места жительства. Магнитом становится здравоохранение (корреспондент «БИЗНЕС Online» знаком с людьми, которые приехали и зарегистрировались ради лечения). «Северяне» и вахтовики ценят более мягкий климат и возможность вахты (посмотрите рейсы «ЮВТ-Аэро» — там есть и Новый Уренгой, и Нижневартовск, и Ханты-Мансийск, и другие). Общественные пространства и растущий комфорт казанской жизни в целом тоже привлекательный бонус.
ДОРОГОЙ «КВАДРАТ»: ХОРОШО ИЛИ ПЛОХО?
Мы попросили экспертов «БИЗНЕС Online» оценить, к чему может привести дальнейший рост стоимости жилья в столице РТ.
Высокий ценник кому-то плох, а кому-то хорош. В радиусе 500 км вокруг Казани живут примерно 26 миллионов человек. Столица РТ входит в тройку-пятерку привлекательных городов для жизни и инвестиций в средней полосе России. «Люди в условиях форс-мажора склонны либо к накоплению, либо к вложению инвестиций, — отмечает доктор экономических наук, профессор КФУ Наталья Каленская. — У Казани очень выгодное геополитическое расположение. Относительно недалеко от Москвы, близко к Уралу, развита транспортная инфраструктура. Для экономики Татарстана — это хорошо. Казань — бизнес-центр, много рабочих мест».
Если бы цены на жилье в Казани были низкими, иногородних покупателей было бы еще больше. Кроме того, девелоперы вынуждены повышать уровень конкуренции — и качество среды. Наконец, невозможно проводить редевелопмент промзон, расселять частный сектор, выкупать и сносить ненужные никому гаражи, если у тебя низкая цена «квадрата». Поэтому в первую очередь сейчас и предпочитают осваивать остатки доступной земли — и развиваются окраины города. А центр Казани превращается в «дырку от бублика»: на реновацию денег нет. И сносить пятиэтажки, как в Москве, в столице РТ экономически невыгодно.
Кому в плюс высокая цена? Если город интересен людям, жилье в нем дешеветь не будет. А значит, не будут дешеветь и те квартиры, которыми уже сейчас владеют жители города (разве что по причине износа). Дорогие новостройки тянут за собой рост цен на вторичном рынке — казанцы пассивно становятся богаче (как и москвичи или сочинцы). Среднестатистическому владельцу казанской квартиры гораздо проще переехать в Чебоксары, Саратов, Йошкар-Олу, Тюмень, чем жителям этих городов — в Казань. Да даже просто поменять квартиру в Казани на жилье у теплого моря казанцу проще, чем жителю Новочебоксарска, Саратова или Азнакаево.
Кроме того, Казань раньше была просто недооценена. В советские годы это был город оборонщиков. И до 1967 года, когда в международном лагере «Волга» прошел фестиваль дружбы советско-японской молодежи, Казань вообще была закрыта для иностранцев. В позднесоветский период больше внимания уделялось Закамью — строились Набережные Челны, «КАМАЗ», внимания Казани уделяли меньше. И вплоть до празднования 1000-летия города цена жилья в Казани была ниже, чем в Екатеринбурге, Самаре и многих других городах, отмечают собеседники «БИЗНЕС Online». Сейчас просто идет восстановление позиций одного из крупнейших и старейших городов России, который буквально в этом году вошел в топ-5 крупнейших мегаполисов страны по численности населения.
В общем, сложившаяся в Казани цена на жилье — это не хорошо и не плохо. «Это объективная реальность. Недвижимость должна стоить реальных денег, это не уровень повседневного спроса», — говорит советник министра строительства РТ и заслуженный архитектор Татарстана Николай Васильев. По его мнению, связывать взлет цен на недвижимость в Казани только со спросом и положением дел в строительной отрасли — несправедливо. «Непонятная ситуация на рынке, непонятно, как и куда вкладывать для сбережений средства… Поэтому такая конструкция, которая сегодня существует, в значительной степени продиктована тем, что в РТ есть достаточно большое количество физических и юридических лиц, которые имеют доходы, требующие вложений куда-то. Есть нефть, в конце концов. И если есть деньги, которые, кроме как в недвижимость, непонятно каким образом можно капитализировать, то это неминуемо скажется на росте цен».
Во-вторых, по мнению Васильева, Казань с учетом проведенных работ последних десятилетий по реконструкции, благоустройству среды сумела здорово улучшить свои позиции. Главный же способ борьбы с ростом цен, считает эксперт, — увеличить объемы строительства. «На рынке по-другому не бывает! К тому же нужно найти способ привлечения тех продуктов, которые могут помочь лицам, которые не могут позволить себе улучшение жилищных условий — это и ипотека и соцпрограммы. Дарить сегодня никто не будет. Программы, которые есть в Татарстане, максимально соответствуют спектру предложений для тех, кто имеет льготы — для детей, инвалидов, военных. Эти соцпрограммы сворачивать нельзя», — рекомендует он.
И все же тенденция роста цен будет ослабевать, полагают участники рынка. Возможно, предновогодний сезон еще поддержит спрос, но затем Казань ждет стабилизация, а, возможно, и некоторое снижение цен на жилую недвижимость. Сбережения все же не бесконечны, а доходы граждан по всей России из-за «коронакризиса» продолжают снижаться.