Жилой фонд на вторичном рынке России продолжает дешеветь

Аналитики Циан подвели итоги июля на вторичном рынке недвижимости России.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра снизилась за месяц на 3,2%, несмотря на снятие ограничительных мер. В годовой динамике падение составило 7%. Почти половина собственников снижают стартовую стоимость объектов. В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего – 129 городов, а также Московская и Ленинградская области.

● В июле 2020 года средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 3,2% по России, и составила 73,2 тысяч рублей. В годовой динамике падение достигло 7,1%.

● В городах-миллионниках средневзвешенная стоимость квадратного метра за прошедший месяц снизилась на 3,3%. В городах с численностью населения от 500 тысяч человек до 1 млн - увеличилась на 1,9%.

● Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке РФ – 4,24 млн рублей при площади в 58 кв. м.

● С начала года 48% продавцов вторичной недвижимости в городах-миллионниках снизили стоимостьв объявлениях. Средний дисконт составил 5,1%. Еще 13% собственников повысили прайс.

● В половине городов-миллионников средневзвешенная стоимость кв. м новостроек дороже, чем на вторичном рынке.

● 44% текущего предложения на вторичном рынке РФ представлено в кирпичных домах. 35% - впанельных. Ещё 16% - в монолитных и монолитно-кирпичных.

1. Вторичная недвижимость дешевеет, несмотря на снятие ограничительных мер

По подсчетам аналитиков Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам июля 73,2 тысяч рублей. За прошедший месяц стоимость снизилась на 3,2%. В годовой динамике (в сравнении с июлем 2019 года) текущие цены ниже на 7,1% - тогда средневзвешенная стоимость составляла в среднем 78,8 тысяч рублей.

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тысяч человек) составляет сегодня 4,24 млн рублей при площади в 58 кв. метров. Месяцем ранее средняя квартира на вторичном рынке стоила 4,37 млн рублей при аналогичной площади. То есть за прошедший месяц падение составило 3%. В годовой динамике падение оказалась чуть выше: 5% (в июле 2019 года средняя стоимость квартиры в продаже на вторичном рынке составляла 4,46 млн рублей, площадь квартиры при этом была на один кв. метр меньше: 57 кв. метров).

В Москве средняя средневзвешенная стоимость квадратного метра по итогам июля достигла показателя в 215,4 тысяч рублей. Это на 1,1% выше, чем в июне и на 4,6% выше в годовой динамике. В Санкт-Петербургеположительная динамика не столь выражена. Средневзвешенная стоимость составила 127,3 тысяч рублей: + 0,5% за месяц и 3,2% за год.

Всего же по городам-миллионникам средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 94,2 тысяч рублей. Это на 3,3% ниже, чем в прошлом месяце и на 9,6% выше, чем в июле 2019 года.

В городах с населением от 500 тысяч человек до 1 млн средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла до 60,9 тысяч рублей – на 1,9% за месяц и на 7,5% за год.

2. Цены снизились только в 18 городах

Несмотря на общее снижение средневзвешенной стоимости по стране, падение цен (более чем на 0,2%) было отмечено только для 18 городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области).

Наибольшее падение цен за месяц зафиксировано в:

● Нальчике,Северо-Кавказский ФО (-6,6%),

● Новочебоксарске, Приволжский ФО (-3,7%)

● Копейске, Уральский ФО (-2,9%).

Для 26 городов отмечена около нулевая динамика (от -0,2% до 0,2%) за месяц.

Для 86 городов зафиксирован рост средневзвешенных цен. Наибольший прирост произошел в следующих городах, что связано в первую очередь с изменением структуры предложения:

● Братск, Сибирский ФО (8,3%),

● Невинномысск, Северо-Кавказский ФО (6,5%),

● Набережные Челны, Приволжский ФО (4,6%)

В разрезе федеральных округов по итогам июля самое большое падение стоимости отмечено для Центрального ФО (-7%) и Дальневосточного ФО (-3,3%). И наоборот, прирост стоимости зафиксирован в Уральском ФО (+1,3%) и Сибирском ФО (+1,1%).

3. Половина продавцов в городах-миллионниках снизили цены с начала года

По подсчетам Циан, с начала года 48% продавцов вторичной недвижимости в городах-миллионниках снизили стоимость в объявлении. В статистике учитывалось предложение, вышедшее в продажу в январе 2020 года – то есть к июлю «стаж» объявления превысил уже полгода. Средний размер корректировки составил 408 тысяч рублей при средней стартовой стоимости жилья в 8 млн рублей. То есть средний дисконт равен 5,1%.

Еще порядка 39% собственников не меняли стоимость за прошедшие восемь месяцев. Оставшиеся 13% продавцов повысили прайс – в среднем на 404 тысячи рублей или 5,2% от средней стартовой стоимости объекта (7,82 млн рублей).

Распределение объектов вторичного рынка по динамике цен с начала года в городах-миллионниках:

Основное изменение цен пришлось на диапазон до 500 тысяч рублей (как в сторону увеличения, так и снижения). Внутри уже данного конкретного диапазона (до полумиллиона рублей) стоимость менялась преимущественно до 100 тысяч рублей. Именно на эту сумму снизили стоимость 43% продавцов. Увеличили стоимость в пределах 100 тысяч рублей 46% продавцов.

Распределение дисконтов в диапазоне до 500 тысяч рублей для городов-миллионников:

Распределение объектов по приросту стартовой стоимости в диапазоне до 500 тысяч рублей для городов-миллионников:

Наибольшая доля собственников, которые снизили стоимость, зафиксирована в Волгограде и Уфе (57%). В Краснодаре и Красноярске доля продавцов, уменьшающих стартовую цену, минимальна: 28% и 32% соответственно. Наибольшая доля продавцов, повысивших стоимость, отмечена в Воронеже (20%) и Краснодаре (19%).

4. В половине городов-миллионников новостройки дороже вторичного жилья

Эксперты Циан проанализировали число просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга в июле 2020 года относительно июля 2019 года. Оба города имеют схожую динамику потенциального спроса. Число просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы в годовой динамике выросло на 19%. В Санкт-Петербурге – на 22%.

Просмотры объявлений о продаже квартир на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге на сайте Циан в июле (в сравнении с прошлым годом):

В конце июля прирост спроса в годовой динамике достигал 80%, тогда как в начале месяца динамика была более скромной: на уровне 40%. Эксперты Циан связывают такую динамику не только со снятием всех ограничений, но и с очередным уменьшением ключевой ставки одновременно на фоне падения цен на жилье. Одновременно рынок первичного жилья становится менее доступным по мере перехода застройщиков к использованию проектного финансирования.

Уже сегодня в половине крупнейших городов стоимость квадратного метра на вторичном рынке ниже цены «квадрата» в новостройках.

В Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Перми, Воронеже, Волгограде, Челябинске стоимость вторичной недвижимости оказывается ниже, чем в новостройках. С учетом падения доходов населения это становится причиной для возможного смещения спроса в пользу уже готового жилья, несмотря на отсутствие льготной ипотеки при его покупке.

5. Структура предложения на вторичном рынке РФ

По подсчетам Циан, 44% квартир, которые продаются сегодня на вторичном рынке, находятся в кирпичных домах. Годом ранее доля была сопоставимой – на уровне 43%. На втором месте – панельные дома (35%) против 36% годом ранее. Еще порядка 16% квартир продаются в монолитных и монолитно-кирпичных корпусах, как и годом ранее.Остальные 6% - это блочные дома, смешанные конструкции, деревянные строения и прочее.

Только в городах-миллионниках на квартиры в кирпичных домах приходится 42%. В панельных – 31%, монолитных и монолитно-кирпичных – 20%. Минимальная доля квартир в кирпичных домах среди городов-миллионников отмечена для Москвы (20%). Максимальная – для Волгограда (64%).

«По нашим прогнозам, стоимость жилья на вторичном рынке снизится по итогам всего 2020 года на 10-15%, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Падение цен в целом продолжается, несмотря на снятие ограничений и рост доступности ипотечного кредитования. Во-первых, часть клиентов все же переориентировалась на первичный рынок за счет наличия льготного кредитования. Во-вторых, сейчас лето – малоактивный период, в связи с чем и по итогам августа мы ожидаем дальнейшее снижение цен. Отрицательная динамика прекратится, полагаю, ближе к осени, когда стоит ждать локальный всплеск активности за счет формирования отложенного спроса в летний период».