Вторичная недвижимость в России подешевела на 5%
Аналитики Циан подвели итоги I полугодия 2020 года на вторичном рынке недвижимости России. Средневзвешенная стоимость квадратного метра снизилась за прошедшие полгода на 4,7%. Продать жилье стало сложнее: средний срок экспозиции квартиры вырос на 27 дней.
В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего – 129 городов, а также Московская и Ленинградская области.
● За I полугодие средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 4,7%, в среднем по России она составляет 72,2 тысячи рублей. Основное падение пришлось на второй квартал в период самоизоляции.
● В городах-миллионниках средневзвешенная цена квадратного метра снизилась на 9,2% по итогам I полугодия 2020 года. В городах с численность населения от 500 тысяч до 1 млн человек, наоборот, отмечен рост стоимости на 6,7%.
● Средневзвешенная стоимость квадратного метра в Москве за полугодие увеличилась на 1,3%. В Санкт-Петербурге – на 2,4%.
● Лидерами по приросту цен за полгода стали Нальчик, Находка, Петрозаводск. Наибольшее падение отмечено в Братске, Якутске, Орске.
● Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке РФ – 3,56 млн рублей при средней площади 56 кв. м. За время самоизоляции стоимость предложения снизилась на 180 тысяч рублей.
● Средний срок экспозиции на вторичном рынке увеличился на 27 дней: в 1 кв. 2020 года поиск покупателя занимал в среднем 43 дня, во 2 кв. - 70 дней.
● 40% квартир на вторичном рынке России продаются в корпусах не старше 20 лет.
● 42% текущего предложения на вторичном рынке РФ представлено в кирпичных домах.
● Апрельский провал компенсирован отложенным спросом: число просмотров объявлений о продаже квартир на вторичном рынке в I полугодии оказалось сопоставимым с прошлогодними значениями для Москвы и Санкт-Петербурга.
1. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 5%
По итогам I полугодия 2020 года средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила 72,2 тысяч рублей – это на 4,7% ниже, чем в начале 2020 года, когда «квадрат» стоил в среднем 75,8 тысяч рублей.
В первом квартале 2020 года средневзвешенная цена квадратного метра была относительно стабильна: на 1 апреля 2020 года показатель составил 76,1 тысяч рублей – это максимальное значение за все первое полугодие.
За первый квартал прирост составил 0,4%. Во втором квартале, большая часть которого прошла в режиме общей самоизоляции из-за эпидемии коронавируса, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ начала снижаться: за апрель падение было небольшим, всего на 1%, по итогам мая квадратный метр подешевел в среднем по стране на 5%, частично отыграв свое падение в июне (+0,9% относительно мая). Таким образом, после снятия всех ограничений, рынок не смог моментально вернуться к докризисным показателям, даже не смотря на формирование отложенного спроса на протяжении двух месяцев.
В годовой динамике (относительно июня 2019 года) средние цены сегодня ниже на 3,7%: год назад «квадрат» на вторичном рынке РФ стоил в среднем 75 тысяч рублей.
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ составляет сегодня 3,56 млн рублей при площади в 56 кв. м. За прошедшее полугодие он также снизился на 4,8% - в январе квартира на вторичном рынке РФ продавалась в среднем за 3,74 млн рублей. Год назад средний бюджет составлял 3,72 млн. Средняя площадь при этом практически не меняется и варьируется в диапазоне 55,7-56,1 кв. м.
В городах-миллионниках средняя стоимость квадратного метра по итогам I полугодия показала большее снижение, чем рынок в целом. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в крупнейших городах составляет сегодня 92 тысячи рублей – это на 9,2% ниже, чем в январе 2020 года (101,3 тысячи рублей). В годовой динамике цена снизилась на 9,9% (с 102,1 тысяча рублей).
В Москве средневзвешенная стоимость квадратного метра за I полугодие 2020 года увеличилась на 1,3% - до 214,9 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге за прошедшие полгода квадратный метр подорожал в среднем на 2,4% - до 124 тысяч рублей.
В городах с населением от 500 тысяч человек до 1 млн средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке за I полугодия 2020 года, наоборот, выросла на 6,7% - до 59,1 тысяч рублей (с 55,4 тысяч рублей). В годовой динамике отмечен рост на 6,5% (с 55,5 тысяч рублей).
Таким образом, крупные города оказались более устойчивыми перед «карантином» и смогли пережить эпидемию, не просто сохранив, но и увеличив среднюю стоимость на вторичном рынке.
2. В 86% городов снижения цен не произошло
По подсчетам Циан, снижение средней стоимости квадратного метра за I полугодие 2020 года было отмечено только для 18 городов или 14% (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области).
Наибольшее падение цен за I полугодие отмечено в городах:
● Братск, Сибирский ФО (-7,5%),
● Якутск, Дальневосточный ФО (-3,8%),
● Орск, Приволжский ФО (-3%).
Для остальных 86% городов в I полугодии 2020 года отмечен рост средневзвешенных цен. Максимальное увеличение отмечено
● в Нальчике, Северо-Кавказский ФО (+10,5%),
● в Находке, Дальневосточный ФО (+8,6%),
● в Петрозаводске, Северо-Западный ФО (+8,6%).
Впрочем, для 27% городов за первое полугодие цена держалась на около нулевой отметке. Не более чем на 1% средневзвешенная стоимость поменялась для 35 локаций.
В разрезе федеральных округов за I полугодие 2020 года падение средневзвешенной стоимости отмечено для Центрального ФО (-12%) и Северо-Западного ФО (-3%). В остальных округах отмечен прирост цен. Максимальные значения зафиксированы в Дальневосточном ФО (+11% за полгода), Южном ФО (+7%), Сибирском ФО (+5%).
3. Средний срок поиска покупателя увеличился на месяц
Режим самоизоляции в целом по России поставил на паузу многие сделки, из-за чего отмечен рост среднего срока экспозиции квартиры в большинстве городов-миллионников.
По подсчетам Циан, средний срок «жизни» объявления в 1 кв. 2020 года составила на вторичном рынке в городах миллионниках 43 дня – чтобы продать квартиру требовалось порядка полутора месяцев. Эксперты отмечают, что на сроки экспозиции в первом квартале также оказывала влияние девальвация курса рубля, из-за чего покупатели быстрее принимали решение о сделке.
Во 2 кв. 2020 года, половина которого прошла в режиме самоизоляции, средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке увеличился более чем в полтора раза (+63%) относительно предыдущего квартала - до 70 дней по всем городам-миллионникам. Наибольшее увеличение среднего срока экспозиции во втором квартале относительно первого квартала зафиксировано для Волгограда (+87%, до 108 дней), Москвы (+83%, до 78 дней), Воронежа (+81%, до 62 дней), Красноярска (+80%, до 63 дней).
Практически не изменился средний срок продажи квартиры только в Краснодаре (+2%, до 46 дней).
4. Отложенный спрос компенсировал провальный апрель
Эксперты Циан проанализировали число просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Оба города имеют схожую динамику потенциального спроса. В первом квартале 2020 года количество интересантов на вторичном рынке оказалось сопоставимым с прошлогодними значениями.
Обвал спроса произошел вместе с объявленным режимом самоизоляции по России. Отрицательная динамика в сравнении с прошлогодними значениями наблюдалась до конца апреля. В мае активность начала восстанавливаться за счет отложенного спроса. Покупатели стали возвращаться на рынок, рассчитывая заключить сделки сразу после завершения ограничительных мер.
В результате на вторичном рынке Москвы по итогам всего I полугодия число просмотров объявлений о продаже оказалось выше прошлогодних значений всего на 0,2%. В Санкт-Петербурге прирост отмечен на уровне 1,3%. Таким образом, рынок смог компенсировать провальные полтора месяца, однако речи о росте относительно прошлогодних значений по общему числу просмотров пока нет.
5. 40% квартир на вторичном рынке продаются в домах не старше 20 лет
Аналитики Циан проанализировали текущую структуру предложения на вторичном рынке недвижимости России.
Основная часть квартир продается в относительно новых домах, построенных за последние 20 лет (с 2000 года) – 40% от всего объема лотов в продаже. Наименьшая доля – в корпусах, построенных еще в довоенное время: всего 2% от общего объема предложения в РФ продается в домах 1940 постройки и ранее. На дома, построенные в 1960-1999 гг. приходится 53% всего объема квартир в продаже.
Интересно, что самая высокая средневзвешенная стоимость квадратного метра отмечена именно для самых старых домов, построенных до 1940 года (97,6 тысяч рублей). Обычно такие строения расположены в центре города, поэтому высокая стоимость объясняется в первую очередь локацией.
Высокую средневзвешенную стоимость также имеют новые дома – построенные за последние 20 лет – 88,1 тысяча рублей за кв. м, что связано с качественными характеристиками объекта: планировками, инженерией, инфраструктурой, иными словами – современной концепцией и высоким качеством, не требующим существенных вложений. Значительно можно сэкономить, выбрав жилье, построенное в 70-80-х годов прошлого века – средневзвешенная стоимость квадратного метра для таких квартир в продаже – чуть выше 61 тысячи руб. Это время массового индустриального строительства «хрущевок» и панельных домов.
В городах-миллионниках в новых домах, построенных после 2000 гг. приходится только 18% объема предложения, а на доме 1940 год постройки и ранее – уже 39% объема предложения. Таким образом, жители крупнейших городов чаще задумываются о переезде из старого дома, чем жители в среднем по стране.
6. Почти половина квартир на вторичном рынке продаются в кирпичных домах
Аналитики Циан проанализировали структуру предложения на вторичном рынке недвижимости по материалам стен домов.
Почти половина квартир в России (42%) в продаже находится в кирпичных домах. На втором месте – панельные дома (34%). С большим отрывом идут монолитные и монолитно-кирпичные корпуса (10% квартир). Остальные 19% - это блочные дома, смешанные конструкции, деревянные строения и прочее.
Самая высокая средневзвешенная стоимость квадратного метра отмечена для монолитных домов (110 тысяч рублей). Высокая стоимость квартир в монолитных домах связана не только с более дорогой технологией строительства, но и тем, что такие дома стали активно строиться только в последнее десятилетие – а значит, это еще недавние новостройки. Панельные и кирпичные дома стоят сопоставимо – в среднем 65 тысяч за кв. м по России (города с с населением 100 тысяч+).
Эксперты отмечают, что в крупнейших городах доля квартир на продажу в кирпичных зданиях меньше, чем в целом по России - 38%. Квартиры в продаже в панельных домах занимают 30% объема предложения. В монолитных- и монолитно-кирпичных корпусах доступно 19% лотов. 13% объема – на остальные типы домов по материалам и технологии строительства.
«Вторичный рынок недвижимости в настоящий момент испытывает локальный подъем за счет активизации отложенного спроса, сформированного в период самоизоляции, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Это позволило даже частично отыграть потерянную стоимость в пределах процента, однако в среднесрочной перспективе пока нет предпосылок для возврата стоимости хотя бы к показателям начала 2020 года, не говоря уже о росте. Cнижение ключевой ставки делает ипотеку доступнее, но первичный рынок получил дополнительное преимущество – льготное кредитование, что будет способствовать оттоку спроса в пользу строящегося жилья. Особенно это будет заметно в регионах, где доля новостроек в общей структуре спроса уже значительна: Москва (44%), Санкт-Петербург (47%), Краснодарский край (38%) и другие».