Повисшие мертвым грузом: что происходит на загородном рынке недвижимости

Во Владивостоке, успешно конкурирующем с городом Сочи за третью-четвертую позицию в российском рейтинге цен на жилье, растет интерес к загородному рынку. Но не к сегменту индивидуальных домов, которые сейчас мало кто может себе позволить, а к иным форматам. Застройщики стремятся попасть в спрос и предлагают в пригороде все что угодно: 25-этажные свечки-муравейники, небольшие малоэтажные многоквартирные дома, отдельно стоящие строчки-таунхаусы и целые поселки.

Несмотря на проблемы с коммуникациями, год от года возрастает количество предложений в сегменте коттеджных поселков. Если 15 лет рекламировался один только «Радово» с его каркасными домами без фундаментов, то теперь устанешь перечислять: «Белый парус», «Дубрава», «Лазурный», «Зеленая сопка», «Парк Западный», «Моя земля», «Новый Де-Фриз», «Новая земля» и т. д. Материалы — любые: от пенопласта (СИП-панели), до «экологически чистого» клееного бруса. Пожалуй, только из старого доброго кирпича перестали строить. Во многих случаях за клиентом остается выбор проекта дома и/или материалов.

Концентрируются новые стройки там, где нет ограничений Минобороны и запретных зон генплана. Появление низководного моста на полуостров Де-Фриз вывело застройщиков на оперативный простор Надеждинского района и придало толчок всему рынку. Многоэтажки строят или только проектируют повсеместно, начиная с академгородка. И никакие сложности не могут остановить прогресс, конечным этапом которого станет, очевидно, полная застройка всей пригородной зоны.

Крупным игроком в нижнем ценовом сегменте загородного домостроения стала богатая компания DNS, построившая поселок «Новый Де-Фриз». Как объяснил руководитель холдинга Дмитрий Алексеев, «мы занялись строительством не потому, что это особо выгодно, а потому, что Владивосток — родной для нас город, хотели бы, чтобы он был благоустроенным и комфортным». Алексеев намерен «компенсировать ступор работы госуправления, строить большими районами и самостоятельно решать инфраструктурные задачи».

Насколько соотносимы с реальностью подобные благие намерения? Особенно в условиях, когда большого спроса на готовое загородное жилье нет? Этот вопрос «К» задал бывшему застройщику поселка «Анютинские дачи», который десятилетие назад был запланирован как жилой комплекс на 200 домовладений в Садгороде, но так и не воплотился.

«Рынка малоэтажного жилья нет, он сформируется исторически только когда Владивосток, Находка, Уссурийск станут единым мегаполисом, и жить в Находке — это будет по сути то же самое, что и жить во Владивостоке, — рассуждает председатель совета директоров ГК «Эскадра» Борис Поздняков. — Не знаю таких малоэтажных проектов во Владивостоке, в рамках которых люди построили и заработали деньги или хотя бы быстро все распродали. Застройка кое-где ведется, но не от хорошей жизни. И приводимый вами пример «ДНС» не показателен. Руководство этой компании, наверное, хочет заработать, но даже если не получится, ребята не будут расстраиваться — доходы холдинга позволяют.

После проекта «Анютинские дачи» я работать на рынке малоэтажного жилья не планирую. На строительстве домов там, где мы выступали подрядчиками, все ушло на заработную плату. Как предприниматель, я вижу перспективу в строительстве домов-дач стоимостью не более 3-5 млн руб. Однако при нынешних механизмах реализации земли в Приморье и это сделать сложно. Если это инвестиционный проект, то ты должен построить за собственные деньги и продать. Если берешь землю на торгах, то стоимость у нее будет рыночная, и на чем там можно заработать, непонятно».

Застройщики отмечают, что если отдельно стоящие дома-коттеджи еще худо-бедно продаются, то показавшиеся им некогда перспективными таунхаусы в большинстве висят мертвым грузом.

Бывший главный архитектор Приморского края Андрей Борняков объяснил, почему этот формат наименее востребован в пригороде: «Слово переводится с английского как «городской дом». В городе и ближайшем пригороде, где дорогая земля, такой формат еще актуален. Свой дом в городе — это круто. А когда предлагают таунхаус в районе Черной речки, где люди строят коттеджи, то покупатель будет себя чувствовать ущербно».

Нынешняя экономическая ситуация, отличающаяся от «тучных» двухтысячных состоянием депрессии, обуславливает большой спрос на малогабаритные квартиры в многоквартирных домах. И с некоторых пор такие дома, причем разной высоты, от трех-четырех до 25 этажей, начали один за другим сооружать и проектировать в пригороде.

«Мы выбрали нишу многоквартирных домов не выше четырех этажей, построили на Седанке, приступили к более масштабному проекту в Садгороде, — сообщил бизнесмен и общественный деятель Алексей Тимченко. — Достаточно компактные дома, размерами в проекции 18 на 70 метров, рассчитанные каждый примерно на 50–70 квартир. Новый для нашего региона сегмент рынка, по сути, он находится между индивидуальным домостроением и большими многоквартирными домами. В отличие от коттеджа, наше жилье — не такое дорогое удовольствие, но существенно выигрывает в сравнении с высотками. Небольшой дом не портит вид, это вам не «муравейник» на сотни квартир. Мы предусматриваем необходимую инфраструктуру возле дома для парковки машин, отдыха, прогулок. Опять же не идет массовой вырубки деревьев. Внутри основной застройки Владивостока строить уже некуда, да и незачем. В пригороде выбранный нами формат наиболее эффективен с точки зрения качества жизни, и я полагаю, что именно за этим будущее. Я вижу интерес и спрос на такое жилье. Мы обобщаем опыт строительства, на сегодня уверены в том, что именно малоэтажное строительство в зеленых зонах агломерации Владивостока — путь в будущее доступной для нашего среднего класса недвижимости в столице Дальнего Востока».

Впрочем, есть ли за таким форматом будущее, покажет только время. Сколь бы привлекательными ни считали свои проекты сами застройщики, далеко не все горожане горят желанием селиться в пригороде, где нет ни общественного транспорта, ни магазинов, ни учреждений здравоохранения и образования.

Андрей Борняков: «Сегодня в пригороде перспективнее всего строить 2–4-этажные дома. Притом что, если застройщики хотят продавать, то сегодня должны предоставлять не «квадратные метры», не «бетон», а уровень жизни в поселке, инфраструктура обязательна».

Борис Поздняков: «Я вообще не понимаю, какой смысл строить многоквартирные дома за городом. Возможно, для людей, которые там работают, но таких сравнительно немного».

Олег Пикалов, генеральный директор ООО «Стройзаказ» и также весьма опытный игрок строительного рынка, отмечает, что тенденции рынка складываются не в пользу коттеджной застройки: «Менталитет и привычка бывших советских людей требуют жить в многоэтажных домах. Но в западном мире человек предпочитает собственный дом. Однако у нас большие сложности связаны в т. ч. и с содержанием коттеджа, уходом за ним. Если вдруг отключили на час электричество, притом что напряжение у нас во многих районах нестабильное, то может сломаться котел, разморозиться система водоснабжения. Зимой перемерзает канализация — это тоже вполне обычное дело. Сейчас в пригороде строят дома для бедных из СИП-панелей себестоимостью два-три миллиона рублей. Но такая технология подходит скорее для дачного дома. Дешево, но прослужат недолго, да и не очень приятно там жить.

Дома другого класса, если строить качественно, выходят себестоимостью от 100 тысяч рублей за квадратный метр. Многие факторы удорожают стоимость коттеджа по сравнению с многоквартирным домом. Нагрузка, которая в многоэтажке распределяется между всеми жильцами, ложится на одного собственника. Во-первых, это стоимость земельного участка — не менее 15% от цены дома. Во-вторых, благоустройство потребует еще 10%, столько же — подведение сетей. Заборы, ворота, охранные системы, электричество, водоотведение — все это расходы. Об этом очень многие люди, которые начинают индивидуальное жилищное строительство, изначально вообще не задумываются. И к тому моменту, когда половина построена, у них заканчиваются деньги».