Квадрат дорожает. В Челябинской области сохраняется высокий спрос на жильё
«Однушки» и студии снова в цене: южноуральцы стали покупать квартиры с меньшей площадью, чем раньше, но совсем от покупки жилья не отказываются. Повышение ипотечной ставки и стоимости самих квартир их не останавливает. Тем более, что эксперты прогнозируют дальнейший скачок цен.
За последний год цены на недвижимость подросли на 20-30% в зависимости от района и категории жилья.
«В связи с этим заемщики стали выбирать квартиры с меньшим метражом и количеством комнат, - поделился наблюдениями руководитель Абсолют Банка в Челябинске Константин Ваганов. - Средний метраж ипотечной квартиры сократился с 50 до 42 кв. м., с «двушек» и «трешек» люди снова переключили свое внимание на однокомнатные квартиры и студии».
Будет 80 вместо 65?
«Это сейчас средняя стоимость квадратного метра в челябинских новостройках составляет порядка 65 тыс. рублей, но уже весной она может взметнуться до 80 тыс., - заявил замдиректора ООО «Агентство строительных проектов» Виталий Карпов. - У застройщиков нет необходимости демпинговать и снижать цены на жилье, которое только в планах. То, что строится сегодня, практически полностью раскуплено и забронировано».
«Цена квадрат растёт очень быстро, - говорит начальник отдела продаж АО ЮУ КЖСИ Ольга Валова. - За последние 1,5 года рост цен на жильё в России увеличился больше, чем за предыдущие 7 лет. На это повлияло много факторов – отложенный спрос, курс валют и тот факт, что недвижимость остается выгодным инвестиционным вложением. Но главное: за прошлый год стройматериалы подорожали почти на 28%, больше всего металл, бетон, железобетон. Существенно подняли цены панельные заводы. Мы были вынуждены сделать то же самое. Неверно считать, что если застройщик повышает цены на свои объекты, то он больше зарабатывает! По данным Росстата, обеспеченность жильём в нашей стране составляет 30-32 квадрата на человека, но по факту он ниже – 24 квадрата. В Европе это 56 квадратов, в Америке – 72. Это значит, что спрос на жилье падать не будет, и цены тоже!»
Панелей на всех не хватает
Застройщики в один голос заявляют: стоимость квадратного метра будет только расти. И больше всего в апреле-мае, когда начнётся пик продаж.
«Никто не знает, когда рост цен остановится, поэтому каждый закладывает возможный очередной подъем в стоимость своих услуг: застройщик - в стоимость квадрата, завод - в стоимость сырья, производитель приборов отопления - в стоимость этих приборов, - объясняет Виталий Карпов. - Кстати, с так называемым сырьем тоже все печально. У нас в основном развивается панельное домостроение, а заводы, производящие панели, можно по пальцам пересчитать. Половину панелей производит завод в Миассе, который сегодня работает в три смены и делает панели для 400-450 тыс. квадратных метров жилья в год. Есть ещё три завода – «ЖБИ-1», «Бетотек» и «КПДиСК», которые вместе делают ещё столько же. Но часть этих панелей уходит из области в Курган, Екатеринбург, Уфу. Получается, что заявки на эти заводы вдвое превышают тот объем, который они могут выпустить. Дефицит изделий опять же отражается на стоимости квадрата».
Коварные эскроу
Ещё одна причина подорожания жилья, о которой обычно не говорят, - проектное финансирование. Застройщики признаются, что строить объекты на деньги дольщиков напрямую было проще. Теперь нужно открывать эскроу-счета. Но чтобы завести такой счет на строительство объекта, нужно иметь хотя бы 30% от его стоимости. А раньше достаточно было 5%, чтоб получить разрешение на строительство. Кроме того много юридических тонкостей, из-за которых процесс открытия счета занимает от трёх месяцев до полугода.
Сегодня по объёмам проектного финансирования Челябинская область на 24 месте в РФ и 4 в УрФО, уступая Свердловской и Тюменской областям и ХМАО. По данным ЦБ РФ, у нас возводится 134 объекта с привлечением эскроу-счетов, договоры с пятью кредитными организациями заключили 44 застройщика. Открыто почти 6 тысяч эскроу-счетов, общий объем средств на них – 14 млрд рублей. Уже есть завершённые проекты: раскрыто около 8 тыс. счетов, застройщики получили 16,5 млрд рублей. Основной объем жилья с использованием эскроу-счетов строится в Челябинске, но есть объекты и в Копейске, Магнитогорске, Кременкуле.
Лидируют самострои
Перед российскими строителями поставлена серьёзная задача – ежегодно увеличивать объёмы ввода жилья. Поставил её президент РФ Владимир Путин в рамках нацпроекта «Жильё и городская среда». В Челябинской области в 2022 году должно быть введено в эксплуатацию 1,720 млн кв. м. жилья. В прошлом году регион выполнил план и ввёл 1,727 млн.кв. м., что составило 109,9 % к 2020 году. Однако по большому счёту цифру «сделали» сами южноуральцы, построившие за год больше миллиона квадратов. Причём строить стали ещё больше, чем раньше: в 2021 году - 1,031 млн кв. м., а это на полмиллиона квадратов больше, чем в 2020 году.
«Наибольшая площадь жилых помещений в прошлом году введена в Челябинском, Магнитогорском, Миасском и Копейском городских округах, Сосновском и Красноармейском муниципальных районах, - сообщили в минстрое Челябинской области. - В этом году многоквартирные дома будут строить в 23 муниципальных образованиях – в Верхнем Уфалеее, Златоусте, Карабаше, Кыштыме, Чебаркуле, Озёрске, Снежинке, Аше, Варне и т.д.».
Кстати
ЗА 2021 год южноуральцы оформили более 55 тыс. ипотечных займов, это на 12% больше, чем за 2020 год. При этом объём выданных кредитов вырос ещё больше – на 30%.
Сегодня южноуральцы должны банкам за ипотечное жильё 221 млрд рублей, это 43% от общего кредитного портфеля в области.
Средний размер ипотечного кредита вырос за год на 16%: был 1,7 млн рублей, стал 2 млн. Вырос и срок кредитования – теперь это 18 лет вместо 17 лет.
По данным «Реалтимаг», в феврале 2022 года самыми дорогими районами по стоимости квадратного метра в Челябинске стали Центральный — 64,2 тыс. рублей, Калининский — 60,6 тыс. рублей и Советский — 59,7 тыс. рублей.
Самое дешевое жилье в Челябинске находится в Металлургическом и Ленинском районах. За квадратный метр в этих районах просят 41,7 тыс. рублей и 47,1 тыс. рублей соответственно.