Глава ЦИАН.Аналитики Попов: новые квартиры в России подорожают на 7% в 2025 году

В 2024 году квартиры в России подорожали, а ипотека стала недоступной для большинства россиян. В 2025 году ждать падения цен на недвижимость не стоит, уверены эксперты. При таком сценарии квартира средней площади в новостройке будет стоить более 9 млн рублей, и платеж по ипотеке составит 165 тыс. рублей. Квартира на вторичном рынке средней площади обойдется почти в 8 млн рублей, а платеж по кредиту — в 146 тыс. рублей. Что выгоднее в 2025 году — покупать или снимать жилье, рассказывает "Газета.Ru".

Согласно статистике "СберИндекса", цена среднего квадратного метра в новостройках в 2024 году продолжила расти, но не так быстро, как в 2023-м. Тогда цены в среднем выросли на 8,98%, а в 2024 году — на 7,47%.

Цены на вторичное жилье замедлили свой рост намного заметнее. По данным "СберИндекса", что в 2023 году готовые квартиры в среднем прибавили в стоимости 18,6%, а за 10 месяцев 2024 года — всего 1,95%.

Отмечается, что в январе-сентябре 2024 года больше всего новостройки подорожали в Екатеринбурге, Перми и Ростове-на-Дону. В Москве стоимость "квадрата" выросла на 15,5%, до 343,2 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге - на 12%, до 220 тыс. рублей. При этом цены на новое жилье снизились в Ставрополе и Самаре, а также Красногорске, Видном и Люберцах.

После завершения программы льготной ипотеки в России с 1 июля 2024 года спрос на новое жилье рухнул на 50-60% к июню, а к концу июля снижение составило 14-30% (по данным "Авито Недвижимости"). Как подсчитала компания "Метриум", с января по ноябрь 2024 года доля покупок новостроек в Москве и Московской области (где уровень дохода выше среднего по России) снизилась с 78% до 58%.

По данным "СберИндекса", вторичные квартиры за январь-сентябрь больше всего подорожали в Казани, Ростове-на-Дону, Воронеже и Нижнем Новгороде. В Москве готовые квартиры прибавили в цене 2% (до 271,8 тыс. рублей), в Санкт-Петербурге - 3% (до 180 тыс. рублей за "квадрат"). Заметнее всего вторичные квартиры подешевели в Перми.

По данным ЦИАН, ~спрос на готовое жилье в первом полугодии упал на 22% в годовом выражении. ~

При этом сами квартиры становятся меньше. По словам вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, площадь продаваемых в России квартир за 10 лет снизилась вдвое — с 70 до 46 кв. м.

Ждать ли падения цен на жилье

Несмотря на падение спроса на жилье и недоступность ипотеки, цены на жилье в 2025 году не упадут. Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов в беседе с "Газетой.Ru" допустил, что в 2025 году стоимость новых квартир в 2025 году увеличится на 7%, а вторичных - на 2%. Коммерческий директор Яндекс Недвижимость Евгений Белокуров добавил, что ~высокая ключевая ставка (21%) может стимулировать плавное снижение цен на новое жилье и привести к стагнации цен во вторичном сегменте~. Но эксперт не ожидает обвала цен или распродаж, так как спрос на недвижимость все еще находится на достаточно высоком уровне.

По данным Единого ресурса застройщиков, средняя площадь квартиры в России — 49 кв.м. Такая квартира в новостройке будет стоить около 9,12 млн рублей. На покупку жилья в новом доме можно взять рыночную ипотеку (под 29% в среднем) и семейную ипотеку (под 6%). В 2025 году ежемесячный платеж по рыночной ипотеке составит 165 тыс. рублей, а по семейной — 53 тыс. рублей, если россиянин решит купить квартиру в 49 кв.м.

Самые дорогие квартиры находятся в Москве. На первичном рынке здесь есть предложения с номинальной ценой квадратного метра в 4-5 млн рублей (реальные цены сделок там обычно заметно ниже). Средние цены в Москве (с учетом элитного жилья) - чуть выше 450 тыс. рублей за кв.м. Самые низкие цены (на уровне региона в целом) - около 80 тыс. рублей за "квадрат" - фиксируются в Калмыкии, Кабардино-Балкарии, Карачаево-Черкесии.

Исходя из оценки стоимости квадратного метра, вторичное жилье в 49 кв.м в 2025 году будет стоить в среднем 7,62 млн рублей. Семейная ипотека на "вторичку" не распространяется. То есть на приобретение готового жилья придется брать кредит по рыночной ставке в 29% в среднем. Ипотечный платеж составит 146 тыс. рублей.

По словам Попова, на вторичном рынке есть отдельные варианты за 3-5 млн рублей за кв. м., самые высокие цены среди регионов - в Москве (около 340 тыс. рублей за "квадрат" без учета "элитки", и 400 тыс. рублей по всем объявлениям). Самые дешевые квартиры - на периферии практически любого региона - там цена квадратного метра не превышает 40-45 тыс. рублей за кв.м (это справедливо и для окраины Московской области и, например, Тамбовской области). Снимать или покупать

По мнению экспертов, в 2025 году снимать жилье станет еще дороже, чем в 2024-м.

"Самая дешевая аренда стандартной квартиры площадью порядка 49 кв. м наблюдается в Воронежской области — 20 тыс. рублей в месяц, наиболее дорогая отмечена в Москве — 80 тыс. рублей. Арендная плата очень серьезно выросла в 2024 году, например, в столице — на 40%. Думаю, в 2025 году темпы ее удорожания замедлятся, но все равно превысят скорость инфляции. Рост стоимости аренды в РФ связан со снижением доступности жилья, из-за чего потенциальные клиенты рынка недвижимости переориентируются на съем. Повышенный спрос, естественно, стимулирует увеличение платежей", - отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

При этом пока аренда квартиры выгоднее ипотеки.

"В настоящее время, к сожалению, аренда жилья в России пока что оказывается более выгодной по сравнению с ипотекой. Дело в том, что в большинстве мегаполисов разница между арендной платой и ипотечными платежами значительно возросла.

Например, в Москве аренда однокомнатной квартиры стоит около 50-73 тыс. рублей в месяц, тогда как ипотечный платеж может достигать 178-180 тыс. рублей — разница более чем в 2,5 раза. В Уфе и Казане эта разница еще ощутимее — до 2,9 раза. Поэтому для многих аренда в данный момент, к сожалению, остается более привлекательным вариантом в текущих условиях рынка недвижимости", - пояснила "Газете.Ru" член Совета Федерации, арбитражный управляющий Минюста Ольга Епифанова.

Директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев уверен, что в принятии решения о покупке или аренде жилья важен контекст отдельной семьи. Ковалев призвал принимать во внимание множество факторов: наличие детей, место и постоянство работы, планы людей на следующие три-пять лет, цель покупки недвижимости и прочий контекст. Индивидуальных кейсов может быть очень много, уточнил эксперт.

"Часто аренда выгоднее покупки в ипотеку, особенно с текущими ставками и условиями. Однако спрогнозировать стоимость аренды и покупки недвижимости даже на пять лет вперед довольно сложно. В 2000–2014 годах, по данным Росстата, цены в рублях за квадратный метр в первичном жилье в Москве в среднем выросли в 10 раз (без учета инфляции). Сегодня выбирать покупку жилья имеет смысл, если вы покупаете квартиру для собственного проживания и имеете право на участие в льготных ипотечных программах по сниженным ставкам. Либо на субсидии после покупки. Например, выплату в 450 тыс. рублей для многодетных семей. В этом случае ежемесячный платеж может быть меньше или равен месячной ставке аренды. При этом он останется фиксированным, а арендная плата с течением времени будет медленно расти", - отметил Ковалев.

По его словам, ипотека на свое жилье лучше аренды по двум причинам:

— Постоянная регистрация, а значит доступ к социальному обслуживанию: детским садам, школам, больницам.

— При росте уровня вашего дохода можно досрочно гасить ипотеку, снижая срок или ежемесячный платеж.

Вместе с тем, ипотечная квартира — не самый ликвидный финансовый инструмент. Скорее всего, ее не получится быстро продать, если потребуются деньги или при переезде, пояснил Ковалев.

Плюсы аренды:

— Вы не сильно привязаны к району или конкретному дому, при необходимости можете сменить их.

— Вы не платите налоги за имущество, не делаете ремонт и не занимаетесь благоустройством территории. Затраты на это несет собственник.

Ковалев уточнил, что в случае с арендой главный риск — ~изменение условий или расторжение договора со стороны арендодателя и дополнительные затраты на переезд,~ поиск жилья и другие факторы, вызванные необходимостью переезда. Оптимальный ответ на вопрос "арендовать или покупать" — оценить все "за" и "против", четко определить цели покупки и аренды жилья и сделать экономические расчеты будущих ежемесячных трат с учетом возможных программ господдержки, заключил эксперт.

Выгодно ли сдавать квартиру?

Эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций" Виталий Манжос сказал "Газете.Ru", что сдача купленной квартиры в аренду в Москве и по всей территории России менее выгодна, чем банковские депозиты. В середине 2024 года средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретенной на вторичном рынке в крупных городах России, составил 6,6%. Ставки по вкладам составляют 21-25%.

"Однако реальная доходность от сдачи жилья в аренду еще ниже расчетной, поскольку не учитываются косвенные расходы собственника: затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов. Ранее эксперты сервиса ЦИАН.Аналитика указывали, что средний срок окупаемости арендной квартиры в Москве составляет целых 22 года. Таким образом, максимальная предполагаемая расчетная доходность от инвестиций в недвижимость в 2025 году может составить 15,6%. Отметим, это предельно оптимистичный сценарий, предполагающий продолжение роста цен на жилье в столице в среднегодовом темпе", - сказал Манжос.

Он призвал учитывать, что стоимость жилой недвижимости растет не всегда. По словам Манжоса, в период с мая 2022 года по январь 2023 года цены на квартиры падали на 12%.