Цены — вниз? На сколько подешевели российские новостройки
Центробанк России заявил, что цены на первичное жилье начали снижаться. Мы попросили экспертов жилищного рынка оценить, действительно ли это так или же снижение пока есть только на бумаге?
Эксперт «Народный фронт. Аналитика» Фёдор Выломов:
— Действия ЦБ по увеличению ключевой ставки направлены на охлаждение экономики, в том числе и рынка недвижимости и жилищного строительства. Просто из-за инертности основные эффекты от ужесточения условий доходят до строительной отрасли с лагом в пару кварталов. В последние пару месяцев средняя цена квадратного метра, скорее, зафиксировалась, коррекция на уровне 1-2%, причем в большинстве регионов — в плюс.
Вероятно, ЦБ ссылается на официальные данные Росстата. По ним цена квадратного метра за последний квартал снизилась всего в восьми субъектах: Мурманская область (-15,2%), Кабардино-Балкария (-3,1%), Сахалинская область (-1,4%), ХМАО (-1,2%), Забайкальский край (-0,8%), Архангельская (-0,6%), Владимирская (-0,2%) и Калужская (-0,1%) области. К этому списку, вероятно, стоит добавить еще четыре региона, в которых за последний квартал снизилась средняя цена квадратного метра именно типового жилья: Костромская (-2,5%) и Ивановская области (-2,1%), Москва (-2%), Хакасия (-0,8%). Такое снижение пока скорее можно охарактеризовать как начавшуюся коррекцию цен на рынке, но не более. Основное снижение цен, вероятнее всего, будет наблюдаться в первом-втором кварталах следующего года. В частных случаях такое уже наблюдается: если смотреть отдельные предложения на рынке, то у застройщиков все чаще встречаются акции со скидками, причем вплоть до 15-20%.
Генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:
— Уже можно говорить, что цены на вторичную жилую недвижимость в России начали снижаться. Тренд наблюдаем с августа. В Москве, например, падение цен пока незначительное, в пределах 0,5-1% в месяц. Цены снижаются как в объявлениях, так и на этапе торга. То есть часть риелторов и собственников стоимость объектов номинально не снижает, но при наличии потенциального покупателя готова торговаться, чтобы не упустить и совершить сделку. Профессионалы рынка понимают, что лучше закрыть сделку здесь и сейчас, чем ждать, когда ситуация улучшится.
Высокая ключевая ставка и, соответственно, ставки по депозитам являются фактором, стимулирующим продавцов недвижимости идти на уступки. Хорошим аргументом в пользу торга звучит то, что, положив на депозит вырученные деньги от продажи сейчас, можно за два-три месяца компенсировать скидку, которую просит покупатель. Продав квартиру за 20 млн и положив эти деньги в банк, можно получать более 350 тысяч в месяц.
Руководитель отдела продаж СК «ЮКО» Дмитрий Панин:
— Снижение цены прослеживается почти во всех регионах, причем не только в отдаленных территориях, но и в крупных городах страны. Это связано с высокими ставками по ипотеке, ужесточением выдачи ипотеки и более жестким рассмотрением заемщиков. Лимиты тоже выделяются слабо, банки почти не кредитуют льготников. Много сделок с «первичкой» связаны с продажей «вторички». А так как ипотека сейчас имеет заградительные ставки, люди не могут продать свое жилье и купить что-то новое.
Делать прогнозы по «вторичке» сложно, но цены на новостройку будут и дальше снижаться. Все же «первичку» продает застройщик, у которого есть долговые обязательства перед банками. Компаниям нужны объемы продаж, чтобы успешно работать, не иметь кассовых разрывов и не обанкротиться.
Руководитель компании «RICH Недвижимость» Олег Бендриков:
— Сейчас время адекватного торга. Конечно, если объект продается за 5 млн руб., а покупатель требует цену в 3,5 млн руб., то это не сработает. А если скидка в пределах 10%, то для обеих сторон это сейчас хороший вариант. Причем и на «вторичке», и на «первичке». У застройщиков довольно много нераспроданного жилья, поэтому цены на их предложения могут снизиться. Некоторые готовы продавать новостройку со скидкой в 15-20%. Но, опять же, основная часть может скорректировать цену на объекты в пределах 8-10%. Ждать, что стоимость жилья просядет на 40-50%, я бы не стал.
Что касается вторичного жилья, то продавцы могут позволить себе занять выжидательную позицию и снять объекты с продажи. Но нужно быть готовым к тому, что ждать роста цен придется долго. Все-таки если нужно продать квартиру или дом здесь и сейчас, продавцу надо идти на уступки. А покупателям я бы советовал долго не раздумывать. Те, кто долго определяются с выбором и ждут еще большего спада цен, рискуют остаться без понравившегося варианта.
Управляющий партнёр «Живой Комплекс LES» Олег Дедков:
— Так как проекты на рынке новостройки финансируются за счет кредитных средств, то «дно» цены — это себестоимость объекта, отраженная в проектных декларациях застройщиков, плюс банковский процент. То есть резерв снижения цен берется из маржинальности застройщиков, которые уже сейчас жертвуют ее частью в виде скидок, акций и прочего. Полагаю, что в ближайшее время помимо рассрочек на период строительства объекта, мы увидим рассрочки от застройщиков лет на пять с момента заключения договоров долевого участия.
Бум покупателей возможен только в отношении держателей сбережений, отдающих предпочтение бетону перед депозитами. И это люди не самые бедные; они будут покупать жилье бизнес-, премиум- и де-люкс класса. В очередной раз регионы будут инвестировать в столицы и курорты, отдавая предпочтение качественной недвижимости в локациях с более высоким качеством жизни и городской среды.