Как законно осуществить перепланировку помещения

С апреля 2024 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, которые призваны усовершенствовать процедуру перепланировки помещений. Заместитель руководителя Управления Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике Мариям Кучмезова разъясняет для граждан суть изменений, утверждённых Федеральным законом 608 ФЗ.
- Мариям Салиховна, расскажите, что изменилось, и поменялся ли порядок согласования перепланировок?
- Данные изменения не затрагивают порядка получения согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме. Как и прежде для этого необходимо подготовить все необходимые документы и обратиться с ними в орган публичной власти (местного самоуправления). А после завершения работ внести необходимые документы в ЕГРН. Таким образом, законом уточняется понятие перепланировки, а также определяется, с какого момента она считается завершённой в части назначения границ и площади помещения. До принятия закона этот вопрос не был урегулирован, теперь установлено, что таким моментом является внесение изменений сведений в ЕГРН.
- Нужно ли согласовывать ремонтные работы?
-  Ремонт, реконструкция и перепланировка - это разные вещи, они регламентируются разными законами и предусматривают различный объём строительных работ и их юридические последствия. Сам ремонт согласовывать не нужно, так как он не несёт изменений характеристик помещения, а реконструкцию и перепланировку нужно, поскольку они как раз предполагают такие изменения. К примеру, к перепланировке относится разборка и перенос внутренних перегородок, устройство дверных проёмов, увеличение жилой площади за счёт вспомогательных помещений и так далее. Реконструкция предполагает увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. Она проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ.
- Нужно ли вносить эти изменения в технический паспорт?
- Сегодня существовавшие ранее процедуры упрощены. Раньше все изменения конфигурации жилого помещения в многоэтажном доме, требовали обязательного внесения в техпаспорт. С принятием нового закона это не является обязательным. Теперь перепланировкой считается изменение границ и (или) площади и (или) образование новых помещений, в том числе предусмотренных статьёй 40 Жилищного кодекса и (или) изменение внутренней планировки (в том числе без изменения границ и площади).
- Правда, что для согласования перепланировки нужно подготовить новый технический план?
- Новый технический план не вводится. Теперь этот план, по итогу перепланировки, нужно подготовить ещё до получения акта приёмочной комиссии. Уполномоченный орган (как правило, орган местного самоуправления) после утверждения акта приёмочной комиссии может самостоятельно направить в Росреестр заявление о кадастровом учёте или регистрации права заявителя на перепланированное помещение. То есть самому заявителю больше не нужно тратить время на предоставление документов в Росреестр.
- Новые изменения не повлияют на увеличение количества незаконных перепланировок и рост коррупционных схем?
- Оснований для этого нет, так как подготовка техплана осуществляется посредством договора подряда, заключаемого на свободном рынке кадастровых работ. Эти работы выполняются кадастровыми инженерами – индивидуальными предпринимателями и коммерческими юридическими лицами. Говорить о незаконных перепланировках тоже безосновательно, так как в этом случае закон не меняет порядок получения их согласования. Наоборот, процедуры станут прозрачнее.
- Как урегулирован вопрос образования новых помещений при перепланировке?
- С самой первой редакции статьи 40 Жилищного кодекса РФ установлено, что объединение помещений осуществляется в соответствии с главой 4 Жилищного кодекса, то есть в порядке их перепланировки. Таким образом, положения Закона не являются новеллой и не создают дополнительных сложностей или преград для собственников помещений в многоквартирном доме.
- Введённые изменения могут создать сложности при продаже квартиры или получении наследства?
- В результате перепланировки часто происходит изменение основных характеристик объекта недвижимости, что приводит к изменению его площади. Если она увеличивается, то возрастает кадастровая и рыночная стоимость квартиры, а соответственно, и налог на недвижимое имущество. Если при продаже квартиры или получении наследства обнаружится противоречие между сведениями в представленных на регистрацию документов и сведениях в ЕГРН, то это будет являться основанием для приостановления регистрационных действий.
В связи с этим закон направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о помещениях в многоквартирных домах, с целью реализации гражданского оборота таких помещений.