Количество выданных ипотечных кредитов снизилось во всех регионах
РИА Рейтинг – 11 июл. Пандемия коронавируса, начавшаяся в 2020 году, оказала заметное негативное влияние почти на все аспекты жизни и бизнеса, но при этом для ипотечного рынка оказалась абсолютным благом. Так получилось потому, что впервые в российской истории ставки в кризис снижались, а также произошло заметное расширение поддержки ипотечного рынка со стороны государства.
Как итог, 2021 год ознаменовался рекордным объемом выдачи ипотеки. За прошедший год было выдано почти 2 миллиона ипотечных кредитов, а в деньгах объем выдачи кредитов на покупку жилья составил 5,7 триллионов рублей, что больше чем суммарная ипотека за 6 лет с 2010 по 2017 год. Можно говорить, что случился настоящий ипотечный бум.
В 2022 году первоначальные прогнозы обещали повторения рекордных цифр прошедшего года, однако ситуация резко поменялась. Как показало исследование РИА Рейтинг, выдача ипотеки упала во всех регионах России, а в среднем по стране количество новых жилищных кредитов сократилось более чем на треть.
В целом развитие ипотечного рынка очень сильно разниться от региона к региону. Для определения этих различий по заказу РИА Новости экспертами РИА Рейтинг было проведено пятое ежегодное исследование по удельному уровню выдачи ипотечных кредитов в регионах России и составлен рейтинг. В качестве основного показателя ранжирования в рейтинге было использовано соотношение числа выданных кредитов за последние 12 месяцев (с 1 июня 2021 года по 1 июня 2022 года) к численности экономически активного населения. В рейтинге также проанализированы и приведены такие показатели как средний размер кредита и динамика числа ипотечных кредитов в 2022 году к 2021 году.
На фоне высокой волатильности на финансовом рынке ипотека демонстрирует спад
В первом полугодии 2022 года количество выданных ипотечных кредитов в России составило более 481 тысячи, и оно сократилось на 37% относительно результата января-мая 2021 года. В денежном выражении объем рынка ипотеки за первые пять месяцев составил 1,63 триллиона рублей, против 2,15 триллиона рублей в январе – мае 2021 года.
Заметное снижение относительно аналогичного периода прошлого года связано в основном с двумя факторами. Во-первых, в 2021 году наблюдалась рекордная выдача ипотеки, поэтому текущий спад отчасти связан с эффектом высокой базы. Во-вторых, в феврале Центробанк экстренно поднял ставку рефинансирования до 20%, а банки вслед подняли ставки по ипотеке до заградительных уровней (20-25% годовых), что фактически остановило новое одобрение не льготных кредитов, а ипотека продолжала выдаваться лишь по ранее одобренным заявкам со ставками до 24 февраля, а также по льготным программам. При этом сталь резкие колебания на финансовом рынке сами по себе вносили нервозность на рынок, и население откладывало покупку жилья в условиях такой высокой неопределенности.
Стоит отметить, что с марта месяца наблюдается снижение ставок и рынок ипотеки постепенно приходит в норму. По предварительным данным, уже в июне ситуация стала радикально лучше. Объем одобрения кредитов вырос за месяц почти на 80%, соответственно во второй половине года большую часть падения ипотека может отыграть.
В «Тюменской матрешке» по-прежнему наблюдается наибольшее развитие ипотеки
Если перейти к удельным показателям, то по оценкам РИА Рейтинг, в среднем в России на 1000 человек экономически активного населения за последние 12 месяцев (июнь 2021 – май 2022 года) было выдано порядка 22 ипотечных кредитов. Это, безусловно, меньше, чем в предыдущий рекордный год, однако для сравнения, в 2016 году на 1000 человек экономически активного населения выдавалось лишь 10 ипотечных кредитов. Таким образом, несмотря на локальное снижение рынок ипотеки все ровно показал рост в разы относительно результатов пять лет назад.
В текущем году лидером по развитости ипотеки стала Тюменская область. Этот один из самых экономически развитых регионов страны, который к тому же показывает хорошую динамику по многим социально-экономическим показателям. В Тюменской области 37 человек из тысячи взяли за прошедшие 12 месяцев ипотечный кредит. Это в 1,7 раза больше, чем в среднем по стране и в 7,6 раза больше, чем у региона, занявшего последнюю строчку. С очень близкими результатами вторую и третью строчки в рейтинге занимают два других региона «тюменской матрешки»: Ханты-Мансийский автономный округ — Югра и Ямало-Ненецкий автономный округ, с результатами – 35,3 и 34,3 кредитов на 1000 человек экономически активного населения. Лидирующие позиции этих регионов определяются экономическими и демографическими факторами.
В лидирующей группе, но за пределами первой тройки, расположились: Удмуртская Республика (32,6 кредитов), Республика Саха (Якутия) (32,3 кредитов), Республика Башкортостан (31,6 кредитов), Новосибирская область (30,9 кредитов), Республика Татарстан (29,8 кредитов), Магаданская область (29,5 кредитов) и Пермский край (29,4 кредитов). Всего выше среднероссийского уровня развитость ипотеки наблюдается в 44 регионах, а в 10 регионах она выше среднего уровня как минимум на треть.
Если сравнить лидеров и последние строчки рейтинга, то разница будет очень значительной. В среднем первая десятка регионов-лидеров опережает последнюю десятку регионов в 3 раза. Столь большая разница определяется как экономическими факторами в регионах, состоянием демографии, так и развитостью, доступностью и популярностью банковских услуг.
Во всех регионах отмечается спад числа ипотечных кредитов
Последние пять строчек рейтинга, с заметным отставанием от остальных регионов, занимаю: Республика Ингушетия, Республика Дагестан, Республика Крым, Севастополь и Кабардино-Балкарская Республика.
Обращает на себя внимание, что именно регион, замыкающие рейтинг (Республика Ингушетия), показал наибольший спад ипотеки в 2022 году (-66%). Отчасти это связано с тем, что ранее там были наивысшие темпы роста среди всех регионов страны, а теперь произошел некоторый откат к предыдущим более низким уровням. Скорее всего, эта ситуация временная и уже в краткосрочном периоде во многом удастся отыграть эти потери.
Также в части динамики можно отметить, что в первом полугодии 2022 года суммарный объем и число ипотечных кредитов повсеместно оказались ниже результата за аналогичный период 2021 года. В частности, в денежном выражении за первые пять месяце 100% регионов не смогли показать прирост своего ипотечного рынка. Стоит отметить, что в двух регионах (Республика Тыва и Чеченская Республика) снижение было в пределах 10%, и лишь еще в семи регионах снижение оказалось менее чем на 25%, соответственно большинство регионов характеризовалось снижением жилищного кредитования более чем на четверть.
Средний кредит в регионах РФ отличается почти в 7 раз
Из-за дороговизны жилья самые крупные кредиты берут в Москве, где в среднем объем одного ипотечного кредита составляет 6,8 миллиона рублей. Средняя стоимость типовой квартиры в Москве составляет порядка 12-15 миллионов рублей, таким образом, на типовой кредит можно купить примерно половину типовой квартиры, но при этом надо иметь свои сбережения в объеме 5-7 миллионов рублей.
Также большие кредиты берут в Московской области (5,1 миллиона рублей), в Санкт-Петербурге (4,7 миллиона рублей), а также в Сахалинской области и Якутии, где в среднем берут кредиты в объеме 4,4 миллиона рублей.
Самые маленькие ипотечные кредиты берут в Чеченской Республике. В этом регионе в среднем кредит составляет около 1,0 миллиона рублей. Таким образом, москвичи в среднем берут ипотечный кредит в 7 раз больше жителей Чеченской Республики. В целом по России средний ипотечный кредит составляет уже 3,4 миллиона рублей, а два года назад он был менее 2,4 миллиона рублей, таким образом, кредиты в объемах растут достаточно быстро вслед за ростом цен на квадратные метры.
По оценкам РИА Рейтинг, выдача ипотеки в 2022 году будет нарастать после спада в марте-мае. Этому будут способствовать снижение ставок и софинансирование процентов со стороны застройщиков. Кроме того стабилизация экономики будет увеличивать потребительскую уверенность, что повысит спрос на жилье. При этом, скорее всего, в ближайшие два года количество ипотечных кредитов на 1000 человек экономически активного населения не превысит результат крайне успешного 2021 года.