КОЛДИ: в 2028 году ввод офисов на продажу в Москве вырастет втрое

По данным департамента аналитики КОЛДИ, в 2027–2030 годах в пределах МКАД введут 2,6 млн кв. м офисов на продажу. Пик придется на 2028 год: 980 тыс. кв. м — втрое больше, чем годом ранее. Предложение растет на фоне охлаждения спроса, поэтому конкуренция между проектами усилится, а покупатели станут требовательнее к качеству офисов.

Всего в Москве по состоянию на конец октября, по данным КОЛДИ, строится 2,9 млн кв. м офисов, предназначенных для продажи, — это 77 проектов. Больше половины объема приходится на четыре компании.

До 2028 года ввод остается стабильным. В 2025 году на рынок вышло 311 тыс. кв. м. В 2026-м, по данным компании, введут около 321 тыс. кв. м: 207 тыс. уже сданы с января по октябрь, еще 114 тыс. заявлены до конца года. В 2027 году объем останется на том же уровне — 320 тыс. кв. м.

Однако, в 2028 году объем вырастет до 980 тыс. кв. м. Затем начнется снижение: 704 тыс. кв. м в 2029 году и 612 тыс. кв. м — в 2030-м. В 2031–2032 годах объемы сократятся до 94–98 тыс. кв. м в год.

Рост предложения меняет и деловую карту Москвы: новые офисные районы формируются за пределами центра. Согласно данным аналитиков КОЛДИ, больше всего нового предложения сосредоточено в трех локациях: Тушинская и Щукино в СЗАО — 165 тыс. кв. м в четырех проектах; Ленинский проспект и район метро «Калужская» в ЮЗАО — 151 тыс. кв. м в пяти проектах; Кутузовский проспект и район метро «Кунцевская» в ЗАО — 145 тыс. кв. м в шести проектах.

Многие из них возникают по программе комплексного развития территорий (КРТ): на месте бывших промзон появляются кварталы с офисами, сервисами и общественными пространствами. КОЛДИ — оператор КРТ в трех проектах, в их числе деловой кластер ЛЕВЕНТ на Дмитровском шоссе и индустриально-промышленный парк в Чертанове площадью 153 тыс. кв. м, который станет крупнейшим объектом такого формата в Москве. Еще два проекта находятся в разработке.

Спрос на офисные помещения после пиковых 2024–2025 годов охлаждается. В компании связывают это с тремя факторами: коррекцией рынка после высокой базы, ценами нового предложения — на уровне среднерыночных, а нередко и выше, и осторожностью бизнеса, который дольше принимает решения о покупке.

Покупатели преимущественно выбирают компактные офисы. По данным девелопера, с начала 2026 года средняя площадь сделки в сегменте продажи составляет 211 кв. м (анализ продаж в 68 проектах). Больше 75% спроса по площади — помещения до 300 кв. м. Самый популярный диапазон — 50–100 кв. м, который составляет почти половину спроса.

«Структура спроса показывает, что бизнесу сегодня в первую очередь интересны эргономичные и функциональные пространства. Учитывая этот запрос, в своих проектах, таких как офисный комплекс СОЛИД, мы делаем ставку на вариативность планировок: в продаже есть как небольшие помещения от 35 кв. м, так и целые этажи площадью до 1 072 кв. м. А ЛЕВЕНТ ориентирован на крупные корпоративные штаб-квартиры», — комментирует Алексей Синявский, управляющий директор КОЛДИ.

Сегодняшние объемы ввода — результат проектов, запущенных три-четыре года назад. При этом новые офисы, как правило, не продаются дешевле рынка.

«На это влияют не только инфляция и рост себестоимости строительства, но и эволюция самого продукта: девелоперы проектируют деловые центры с учетом пользовательских сценариев, предусматривают масштабную инфраструктуру, внедряют цифровые и интеллектуальные решения. Это отражается на конечной стоимости офиса, но одновременно повышает качество и эффективность использования пространства», — поясняет Алексей Синявский.

С ростом предложения в 2027–2030 годах разница между проектами станет заметнее. Выиграют объекты, которые предложат бизнесу не просто квадратные метры, а эргономику, гибкость и продуманную инфраструктуру. На первый план выйдут здания с явными отличиями от конкурентов, в том числе трофейные офисы с трансформируемыми планировками, современным инженерным оснащением, соответствием ESG-принципам и расширенным сервисом для резидентов.

Справка о компании:

КОЛДИ — авторский девелопер с более чем 20-летним опытом работы на рынке недвижимости Москвы. Компания специализируется на создании жилых и коммерческих проектов с яркой архитектурной идентичностью, формируя современные стандарты городской среды, качества жизни и долгосрочной ценности объектов. В портфеле КОЛДИ — свыше 1,5 млн кв. м реализованных площадей более чем в 24 проектах жилой и коммерческой недвижимости различных форматов, включая премиальный сегмент.

КОЛДИ развивает полный цикл девелопмента — от формирования концепции и проектирования до строительства, реализации и дальнейшего управления объектами. Компания создает проекты, в которых архитектура, функциональность, сервис и качество среды формируют единую концепцию. Особое внимание уделяется влиянию проектов на образ жизни людей и интеграции объектов в городскую среду.

КОЛДИ входит в топ-3 игроков элитного сегмента по объему ввода жилья по данным Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA). До конца 2026 года КОЛДИ выведет на рынок пять новых жилых проектов общей площадью 210 тыс. кв. м, а в 2027 году портфель пополнится еще девятью жилыми и офисными объектами (274 тыс. кв. м). Таким образом, совокупный объем строящихся и планируемых к запуску проектов к концу 2027 года приблизится к 1 млн кв. м, а общий объем введенных и реализуемых площадей достигнет порядка 2,5 млн кв. м.

КОЛДИ более десяти лет сотрудничает с финансовыми институтами, выстраивая отношения на основе прозрачности, финансовой дисциплины и высокого уровня корпоративного управления. Компания реализует проекты с высокой рыночной востребованностью, что формирует доверие со стороны банковских партнеров. В декабре 2025 года компания успешно дебютировала на рынке цифровых финансовых активов (ЦФА) и облигаций. Размещение акций (IPO) запланировано на 2030 год и станет логичным продолжением ее инвестиционной стратегии.

КОЛДИ также поддерживает инициативы в сфере спорта, экологии и культуры, а в 2017 году основала благотворительный фонд «Шаг в жизнь». В 2022 году девелопер стал первой частной компанией в России и Европе, заключившей соглашение о программном партнерстве с Nike — это сотрудничество стало знаковым кейсом на стыке девелопмента, спорта и городской культуры.

Фото: КОЛДИ