Российские застройщики всё чаще не удовлетворяют интересы покупателей
В рамках исследовательского проекта T-Data, проведенного Т-Банком совместно с девелопером GloraX, было проведено комплексное изучение* рынка первичного жилья и доступности квартир в различных регионах России.
Основной задачей анализа являлось выявление расхождений между реальными потребностями покупателей и предложениями застройщиков. Для достижения этой цели были сопоставлены данные о средней площади жилых объектов, запланированных к строительству или уже возводимых в 2025 году, с показателями средней площади фактически приобретенных квартир за тот же период. Такой подход позволил определить, какие типы квартир по их метражу наиболее востребованы среди российских граждан.
Ключевые выводы исследования свидетельствуют, что в 2025 году более половины (свыше 54%) всего строящегося жилья в стране представлено студиями и однокомнатными квартирами, чья средняя площадь составляет 38,2 кв. метра. Наблюдается устойчивый спрос на более компактные варианты жилья. Так, средняя площадь проданных в 2025 году квартир составила 46,8 кв. метра, в то время как средний показатель площади всего возводимого и сданного жилья за тот же год равнялся 49,2 кв. метра. Это несоответствие, составляющее 2,4 кв. метра, указывает на более быструю реализацию компактного жилья.
Квартиры с двумя комнатами в среднем приобретаются площадью 59 кв. метра, что превышает площадь однокомнатных квартир на 20,8 кв. метра. Разница в площади между двух- и трехкомнатными квартирами в среднем достигает 21,3 кв. метра.
Помимо этого, исследование коснулось сроков формирования первоначального взноса, которые варьируются от 1,3 до 4 лет и зависят от региона. Наиболее быстрые темпы накопления наблюдаются в северных и ресурсных регионах, тогда как в Москве и некоторых южных субъектах этот процесс занимает больше времени.
Данное исследование было подготовлено в преддверии значимого события — форума-интенсива «ТОЛК-2026», организованного Т-Банком с 1 по 4 апреля. Этот форум, являющийся крупнейшей в России площадкой от частного бизнеса с онлайн-компонентом, посвящен темам финансов и инвестиций. Эксклюзивным партнером форума выступил федеральный девелопер GloraX. В ходе мероприятия эксперты обсудят перспективы развития рынка недвижимости и возможности инвестирования в объекты жилой недвижимости.
Отдельное внимание уделено структуре строящегося жилья. Анализ подтверждает смещение спроса россиян в сторону более компактных квартир. Более 54% строящегося жилья в России приходится на студии и однокомнатные объекты со средней площадью 38,2 м².Егор Федоров, вице-президент коммерческого блока GloraX, объясняет тенденции на рынке недвижимости:
В условиях дороговизны жилья и ограниченных финансовых возможностей потенциальные покупатели часто идут на компромисс, выбирая между желаемой площадью и ценовой доступностью. Именно поэтому на рынке доминируют студии и однокомнатные квартиры. Эти форматы позволяют молодым семьям и инвесторам быстрее выйти на рынок недвижимости, минимизируя долговую нагрузку. Меньшая площадь означает более низкую стоимость, ускоренное накопление на первоначальный взнос, более доступный ежемесячный ипотечный платеж и высокую ликвидность на вторичном рынке.
Наиболее популярным после однокомнатных квартир является двухкомнатный формат, занимающий 32% рынка. Средняя площадь таких квартир составляет 59 м², что на 20,8 м² больше, чем у однокомнатных.
Наибольшая доля студий и однокомнатных квартир зафиксирована в Ленинградской области (70%) и Санкт-Петербурге (69%). Именно здесь возводятся самые малогабаритные квартиры в стране — в среднем 41,4 и 42,1 м² соответственно.
Егор Федоров дополняет:
Санкт-Петербург и Ленинградская область представляют собой второй по величине рынок жилья в России, уступая лишь Московскому региону. Многие хотят жить недалеко от Петербурга, но не могут позволить себе квартиру непосредственно в городе. Стоимость недвижимости здесь лишь незначительно ниже столичной, при этом уровень доходов москвичей и петербуржцев существенно различается. Следовательно, студии и небольшие однокомнатные квартиры остаются наиболее востребованными. GloraX, работая в этом регионе уже 12 лет, своим опытом подтверждает их высокую ликвидность.
Высокая доля однокомнатных квартир также характерна для Республики Крым (67%), Алтайского края (66%), Кемеровской области (66%), Приморского края (64%), Ставропольского края и Чеченской Республики (по 63%), а также Калининградской области и Краснодарского края (по 62%).
В этих регионах основную долю предложения составляют однокомнатные квартиры. Двухкомнатные квартиры занимают 22-31%, а более крупные форматы встречаются редко.
Минимальная доля однокомнатных квартир зарегистрирована в Республике Карелия (25%) и Чукотском автономном округе (26%). Низкая доля малогабаритного жилья также отмечается в Республике Ингушетия (29%), Саратовской области (31%), Ненецком автономном округе (32%) и Еврейской автономной области (34%).
В этих регионах преобладает строительство более просторных квартир. К примеру, в Чукотском автономном округе доля двухкомнатных квартир достигает 60%, а в Ненецком автономном округе — 51%.
Доля четырехкомнатных квартир остается минимальной на общероссийском уровне. В большинстве регионов она не превышает 1%, однако в Челябинской, Кировской и Саратовской областях, а также в Алтайском крае этот показатель достигает 3%, а в Москве и Республике Карелия — 4%.
Покупатели предпочитают меньшую площадь, чем предлагают застройщики.
В 2025 году средняя площадь квартир, указанная в проектных декларациях (все квартиры, строящиеся и продаваемые в течение года), составляла 49,2 м². В то же время средняя площадь реально купленного в 2025 году жилья составила 46,8 м². Таким образом, разница между реальным спросом покупателей и предложением застройщиков в прошлом году составила 2,4 м².
Эта тенденция наблюдается в большинстве регионов России. Например, в Самарской, Саратовской областях и Республике Дагестан средняя площадь квартир в заключенных сделках оказалась на 5-10 м² меньше, чем средняя площадь строящегося жилья. Аналогичная ситуация отмечается в Камчатском крае, Карачаево-Черкесской Республике, Республиках Алтай, Марий Эл, Северная Осетия — Алания, Владимирской, Тульской и Челябинской областях, а также в Ханты-Мансийском автономном округе — Югре.
Существуют и обратные примеры, но их значительно меньше. В Магаданской, Новгородской областях и Чеченской Республике покупатели в 2025 году приобретали квартиры в среднем на 2-5 м² больше, чем средняя площадь всего строящегося в регионе жилья.
Вадим Мамонов, директор сегмента недвижимости в Т-Банке, комментирует:
Сегодня покупатели принимают максимально прагматичные решения, исходя прежде всего из бюджета сделки. В большинстве случаев выбор квартиры определяется тем, насколько покупка укладывается в параметры ипотечного кредита и приемлемый ежемесячный платеж. Поэтому фактический спрос смещается в сторону более компактных квартир по сравнению с параметрами, закладываемыми в проекты. При этом доступность жилья в России сильно варьируется по регионам: ключевую роль играет не столько цена квадратного метра, сколько соотношение стоимости квартиры и уровня доходов населения.
Минимальный средний метраж строящихся квартир зафиксирован в Ленинградской области (41,4 м²) и Санкт-Петербурге (42,1 м²).
Егор Федоров поясняет:
За последнее десятилетие средний метраж квартир в новостройках Санкт-Петербурга и Ленинградской области сократился на 21%, что отражает растущий спрос на компактное и доступное жилье. Сегодня минимальная площадь студий на этих рынках составляет около 17-18 м², и такие квартиры по-прежнему крайне востребованы. Малые форматы быстрее находят покупателя и сохраняют высокую ликвидность как для проживания, так и для инвестиций.
К регионам с наиболее компактным строящимся жильем также относятся Республика Тыва (43,4 м²), Астраханская область (44,8 м²), Республика Башкортостан (44,9 м²), Адыгея (45,1 м²), Амурская (45,4 м²), Московская (45,6 м²), Магаданская области (45,9 м²) и Забайкальский край (46,2 м²).
Максимальный средний метраж квартир зафиксирован в Республике Ингушетия — 79,9 м². К регионам с наиболее крупным строящимся жильем также относятся Республика Калмыкия (61,9 м²), Северная Осетия — Алания (61,8 м²), Камчатский край и Карачаево-Черкесская Республика (по 60,9 м²), Республика Марий Эл и Ивановская область (по 60,1 м²).
Региональные различия в доступности жилья.
Средняя номинальная заработная плата по России составляет 99,7 тысячи рублей в месяц. При условии, что семья из двух работающих направляет 30% совокупного дохода на накопления, средний срок формирования первоначального взноса (20% от среднего чека сделки) составляет 2,6 года.
При этом общий разброс показателя по регионам значительный — от 1,3 до 4 лет. Минимальный срок накопления зафиксирован в Магаданской области — 1,3 года. К регионам, где накопление первоначального взноса занимает около 1,5 года или меньше, также относятся Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, Тюменская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, Республика Коми, Саха (Якутия) и Хакасия. В этих субъектах относительно высокий уровень официальных доходов позволяет быстрее формировать первоначальный взнос даже при не самых низких ценах на жилье.
Накопление первоначального взноса на квартиру требует значительно больше времени (3-4 года) в таких регионах, как Дагестан, Москва, Северная Осетия — Алания, Алтай, Севастополь, Крым и Карачаево-Черкесская Республика.
Такая региональная картина отражает так называемый южный парадокс: в ряде южных регионов, например в Дагестане, Карачаево-Черкесии и Северной Осетии — Алании, цены на жилье не самые высокие по стране, но срок накопления остается значительным из-за более низкого уровня официальных доходов.
В северных и ресурсных регионах наблюдается противоположная картина. В таких субъектах, как Сахалинская, Тюменская, Мурманская области, Красноярский край и Ямало-Ненецкий автономный округ, средний чек сделок не самый низкий, но более высокий уровень заработной платы позволяет накопить на первоначальный взнос быстрее.
Даже в регионах с самой высокой стоимостью жилья более высокие доходы не всегда делают покупку квартиры доступнее. Цены на недвижимость растут быстрее зарплат, поэтому нагрузка на покупку жилья остается высокой. Именно поэтому в Москве срок накопления первоначального взноса достигает 3-4 лет, несмотря на высокий уровень доходов.
Методология:
Исследование основано на анализе данных проектных деклараций Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС, Дом.РФ) и данных Росреестра по сделкам на первичном рынке жилья за 2025 год (обработка — bn.map). Данные о средней номинальной заработной плате приведены по информации Росстата по состоянию на октябрь 2025 года.
Доступность жилья рассчитана как количество лет, необходимых семье из двух работающих для накопления первоначального взноса в размере 20% от среднего чека сделки в регионе при условии направления на накопления 30% совокупного ежемесячного дохода.
Новые территории в анализ не включались из-за отсутствия сопоставимых статистических данных.
*Данные по численности населения и средней номинальной заработной плате по состоянию на октябрь 2025 года.
Более подробно о результатах исследования можно прочитать здесь.
*Исследование подготовлено в преддверии форума-интенсива «ТОЛК-2026» — крупнейшего в России форума от частного бизнеса с онлайн-интенсивом на тему финансов и инвестиций, который проведет Т-Банк с 1 по 4 апреля. В рамках форума-интенсива, эксклюзивным партнером которого стал федеральный девелопер GloraX, эксперты обсудят перспективы рынка недвижимости и возможности по инвестированию в «квадратные метры».