Куда исчезло доступное жилье: названы три способа решить проблемы строительства и ЖКХ
Дом, собственное жилье — одна из важнейших ценностей для большинства из нас. Именно поэтому на жилищные проблемы и вопросы ЖКХ обращают внимание так часто, наряду с необходимостью справедливой заработной платы и проблемами, вызванными ростом цен. Фото: Алексей Мощенков тестовый баннер под заглавное изображение
Иногда складывается впечатление, что государство активно продвигает ипотеку (льготную и не только) как единственный способ решения жилищных вопросов современной российской семьи. И здесь, как показывает практика, есть минимум три существенных противоречия.
Первое: ипотека (особенно коммерческая) зачастую просто-напросто недоступна для большинства наших граждан, особенно после повышения ключевой ставки, когда ипотека взлетела выше 20% годовых. Это сделало ее не только недоступной, но и экономически не оправданной — за все время кредита придется переплатить втрое-вчетверо.
Второе противоречие: при реализации нынешних принципов денежно-кредитной политики ипотека разогревает инфляцию, с одной стороны, а с другой — обогащает коммерческие банки (многие из которых являются компаниями с государственным участием). На каждом квадратном метре банк зарабатывает минимум трижды. Первый раз — когда дает застройщику кредит под строительство будущего дома. Второй раз — через выдачу ипотеки гражданину под залог будущей квартиры. Третий раз — когда размещает у себя деньги на эскроу-счетах. По оценкам экспертов, сама стройка составляет меньше 50% рыночной стоимости квартиры. Все остальное — сопутствующие расходы.
Третье противоречие: ипотека из-за своей дороговизны стимулирует строительство и покупку малогабаритного жилья в так называемых «человейниках». Это имеет негативные социальные последствия: такое жилье гораздо хуже влияет на благополучие семей, а также на деторождение и многодетность, чем индивидуальное жилищное строительство.
Ипотека не может и не должна быть основным инструментом решения жилищной проблемы. И здесь видится как минимум три возможных и вполне эффективных альтернативы. Первая: строительные сберегательные кассы — форма консолидированного возведения жилья на средства будущих жильцов, аналог кооперативов в СССР. Его преимущество — цена будущих квадратных метров, которая оказывается ниже рыночной хотя бы потому, что здесь исключен интерес коммерческих банков.
Вторая форма — наемные дома социального назначения. Эта форма подразумевает строительство современных домов государством, а затем сдача их внаем нужным в данном регионе специалистам. Недорого — цена должна чуть-чуть превышать оплату ЖКУ. В договоре можно прописать и возможность выкупа по истечении определенного срока. Это позволит обеспечить жильем значительное число молодежи. Эксперимент уже реализуется в трех регионах России (в Чувашии, Челябинской и Ярославской областях) и показывает свою эффективность и значимость для социально-экономического развития территорий.
Третья форма — как раз индивидуальное жилищное строительство. Хочется вспомнить о назревшей необходимости расширения программ «дальневосточного или арктического гектара» на другие макрорегионы России — на Сибирь, Урал, Приволжье и др. Если исполнительная власть считает, что реализация данных программ по всей России пока невозможна (что на самом деле не так), то давайте начнем ее осуществление, например, с семей ветеранов СВО. Если кто-то из них захочет связать свою жизнь с сельскими территориями и построить свой дом на своей земле, дадим им реализовать эту мечту. Возможно, из регионов, где это будет реализовано, стоит убрать столичные и курортные территории, но это детали.
Проблемы жилья не ограничиваются приобретением дома или квартиры: не меньшее значение имеет ЖКХ.
Во-первых, цены на эти услуги. Квитанции, которые мы получаем ежемесячно от управляющих компаний, даже у обеспеченной части общества уже вызывают тревогу, а у остальных — тихий ужас. И управляющие компании, и ресурсоснабжающие организации в один голос говорят нам, что повышают цены на ЖКУ вслед за инфляцией: если цены растут на всё, то они растут и на ЖКУ. Однако мы, скорее всего, путаем причину и следствие. Дело в том, что большинство ресурсоснабжающих организаций (поставляющих электроэнергию, тепло, газ, воду и пр.), как правило, наши естественные монополии. Они не конечное, а изначальное звено инфляционной цепочки. С них и начинается рост цен в самых разных сферах — от розничной торговли до того же строительства.
Конечно, частные управляющие компании ростом цен с удовольствием пользуются: ведь чем выше себестоимость энергии, тепла и воды, поступающих в наши дома, тем большую прибыль можно получить. Про последствия мусорной реформы даже говорить не хочется. Цены на вывоз мусора выросли повсеместно, мусор лучше вывозиться не стал, а его переработка (для снижения нагрузки на природу) остается пока нашей несбывшейся мечтой.
Во-вторых, есть проблема износа оборудования и сетей, по которым нам поступают ресурсы. По оценкам экспертов, их износ может достигать 70%. Очевидно, здесь требуется совершенно обоснованный ремонт, который периодически делается. Но возникает иная проблема: сетевики закладывают расходы на ремонты в тот же самый тариф. Это значит, что цены на ЖКУ снова растут и скоро станут неподъемными для большинства наших граждан. Что тогда будет? Коммунальный коллапс?
В-третьих, проблема капитального ремонта наших домов. После приватизации еще советского фонда и появления нового жилья государство как бы сняло с себя ответственность за капремонт. Это ответственность собственников. Для этого формируются фонды капитального ремонта — и соответствующие взносы тоже отражены в наших квитанциях. Как это часто бывает, деньги собираются, а судьба их неизвестна. Я уже не говорю о том, что управляющие компании периодически банкротятся. И несложно спрогнозировать ситуацию, когда накопится критическая масса проблем с капитальным ремонтом, справиться с которой ни собственники жилья, ни муниципалитеты, ни управляющие компании будут не в состоянии.
Вы спросите: а что делать? Здесь ответ может быть только один — возвращать государство в систему ЖКХ. И здесь хочу тоже сразу отметить несколько принципиальных для меня вопросов.
Начнем с пресловутых управляющих компаний. Как известно, большинство из них частные, и вопросов к ним у жильцов накопилось множество: начиная с некачественной уборки придомовой территории и заканчивая текущим ремонтом. Добавлю, что частные УК, действующие по принципу «за что вы заплатили, то мы и сделали», разрушают общинный характер совместного проживания, переводя решение общих проблем дома, квартала или поселка в частные отношения купли-продажи. Данный подход, увы, не позволяет эффективно решать проблемы совместного развития: начиная с управления общей собственностью и заканчивая осуществлением общих расходов. Важным элементом развития совместного коммунального хозяйства являются различные формы территориального самоуправления и местных сообществ. Но, как известно, те же УК самым решительным образом сопротивляются любой самоорганизации жильцов, прекрасно осознавая, что творческая организованная самодеятельность граждан — это реальная сила на местах. По сути, мы имеем четкое проявление борьбы частного капитала с местными советами.
Самый радикальный метод — национализация управляющих компаний. Почему бы деньгами, которые вращаются в сфере ЖКХ, не распоряжаться государству? Кстати, часть функций государство может передать гражданам — местному самоуправлению. Вот мы вспоминаем про необходимость ремонта, восстановления (а в некоторых случаях и модернизации) сетей ресурсоснабжающих организаций. Самостоятельно предприятия не справятся, значит, тоже обратятся за помощью к государству. Может быть, все сразу нужно делать в единой системе и в едином контуре?
Здесь мы приходим к следующей фундаментальной проблеме — необходимости возведения новых мощностей для той же генерации электроэнергии или выработки тепла и пр. По сути, сейчас мы всё еще работаем на наследии достижений Советского Союза, в котором, как известно, был успешно реализован план ГОЭЛРО. Вы скажете, что сейчас тоже возводятся новые объекты генерации, и будете правы. Проблема в том, что сейчас здесь действует совершенно неуместный рыночный принцип, когда генерация возводится под потребителя: «есть спрос — есть генерация».
Этот принцип, увы, не работает, когда мы говорим о необходимости решения государственных задач. Мы никогда не выйдем на новый уровень социально-экономического развития, если не начнем создавать инфраструктуру не в ответ на запрос рынка, а впрок, формируя этот самый рынок. Ведь развитая инфраструктура сама по себе стимулирует деловую активность. Но это можно реализовать только на государственных принципах.
Развитие инфраструктуры и ресурсоснабжения ЖКХ тоже укладывается в данный принцип. Поэтому возвращение государства в данную сферу должно сопровождаться масштабными инфраструктурными инвестициями, которые можно привлекать как через облигационные займы и прямое финансирование из Фонда национального благосостояния, так и через целевую инфраструктурную эмиссию цифрового рубля. Но это тема отдельного разговора…
С этого мы начали: жилье — одна из самых чувствительных проблем для всех наших граждан. Здесь точно есть общественный консенсус, позволяющий проводить самые смелые и решительные действия для наведения порядка. Почему бы государству этот процесс не возглавить?