ВС разъяснил риски покупки жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему
Покупателям на вторичном рынке необходимо быть особенно внимательными к условиям, прописанным в разрешении органов опеки
Верховный суд Российской Федерации опубликовал важные разъяснения, касающиеся рисков приобретения недвижимости на вторичном рынке, если среди ее собственников значатся несовершеннолетние дети. Высокая судебная инстанция рекомендует гражданам проявлять предельную бдительность при рассмотрении подобных сделок. Хотя общеизвестным требованием является получение согласия органов опеки и попечительства, на практике этого может оказаться недостаточно для полной защиты прав добросовестного покупателя.
Ключевая опасность, как следует из позиции ВС, заключается в условиях, которые опека выставляет продавцу при даче разрешения. Эти условия являются обязательными для исполнения, и их нарушение может привести к признанию сделки недействительной даже спустя значительное время после ее совершения и полного расчета. Покупателю крайне важно не просто убедиться в наличии разрешительного документа, но и тщательно изучить его содержание, чтобы понимать все взятые продавцом обязательства.
Пример из судебной практики
Иллюстрацией потенциальных проблем стала реальная судебная история из Челябинской области. Гражданка продала квартиру, в которой ее двум несовершеннолетним детям принадлежало по 1/3 доли. Органы опеки дали согласие на сделку, но с обязательным условием: одновременно с продажей мать должна приобрести новое жилье, где дети также получат доли. Однако после получения денег продавец своего обязательства не выполнила.
Когда это нарушение вскрылось, отдел опеки подал иск о признании договора купли-продажи недействительным. Первая инстанция удовлетворила иск, вернув квартиру прежним собственникам, а с продавца взыскала в пользу покупательницы компенсацию. Однако апелляционный суд отменил это решение, посчитав, что сам по себе факт нарушения продавцом договоренностей с опекой не делает изначально законную сделку недействительной. Это решение и было обжаловано в Верховный суд.
Позиция Верховного суда и ее значение
Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ заняла принципиальную позицию. Она отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в суд субъекта. В своем определении коллегия сослалась на статьи 168 («Сделка, противоречащая закону») и 173.1 («Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана») Гражданского кодекса. Фактически высшая судебная инстанция указала, что сделка, совершенная с нарушением условий, поставленных уполномоченным государственным органом (опекой) для защиты прав детей, может быть оспорена.
Таким образом, Верховный суд подчеркнул, что разрешение опеки — это не формальная справка, а документ, устанавливающий юридически значимые условия. Их неисполнение ставит под удар всю сделку, даже если покупатель действовал добросовестно и не знал о нарушениях. Это разъяснение является важным сигналом для всех участников рынка: покупателям необходимо самым тщательным образом проверять не только факт наличия согласия опеки, но и его содержание, а также по возможности контролировать или документально фиксировать исполнение продавцом всех вытекающих из него обязательств.
Фото: pixabay
The post ВС разъяснил риски покупки жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему first appeared on Новые Ведомости.