«Будут брать!» Челябинские эксперты прогнозируют сохранение спроса на жильё
В пресс-центре «АиФ-Челябинск» прошла пресс-конференция по теме строительства и покупки недвижимости. Эксперты рассказали, что происходит с процентной ставкой, как меняется поведение заёмщиков и хватает ли предложений на рынке жилья.
За последний год цены на недвижимость подросли на 20-30% в зависимости от района и категории жилья.
«В связи с этим заемщики стали выбирать квартиры с меньшим метражом и количеством комнат, - поделился наблюдениями руководитель Абсолют Банка в Челябинске Константин Ваганов. - Средний метраж ипотечной квартиры сократился с 50 до 42 кв. м., а на первом месте по популярности снова оказались однокомнатные квартиры и студии».
Лидирует ИЖС
Перед российскими строителями поставлена серьёзная задача – ежегодно увеличивать объёмы ввода жилья. Поставил её сам президент РФ Владимир Путин в рамках нацпроекта «Жильё и городская среда». В Челябинской области в 2022 году должно быть введено в эксплуатацию 1,720 млн кв. м. жилья. В прошлом году регион выполнил план и ввёл 1,727 млн.кв. м., что составило 109,9 % к 2020 году. Однако по большому счёту цифру «сделали» сами южноуральцы, построившие за год больше миллиона квадратов. Причём строить стали ещё больше, чем раньше: в 2021 году - 1,031 млн кв. м., а это на полмиллиона квадратов больше, чем в 2020 году.
«Наибольшая площадь жилых помещений в прошлом году введена в Челябинском, Магнитогорском, Миасском и Копейском городских округах, Сосновском и Красноармейском муниципальных районах, - сообщили в минстрое Челябинской области. - В этом году многоквартирные домов будут строить в 23 муниципальных образованиях – в Верхнем Уфалеее, Златоусте, Карабаше, Кыштыме, Чебаркуле, Озёрске, Снежинке, Аше, Варне и т.д.».
Продают быстрей, чем строят
По данным ЦБ РФ, произошёл рост проектного финансирования, по его объёмам Челябинская область заняла 24 место в РФ и 4 в УрФО, уступая Свердловской и Тюменской областям и ХМАО. Сегодня у нас возводится 134 объекта с привлечением эскроу-счетов, договоры с пятью кредитными организациями заключили 44 застройщика. Всего заключено более 80 договоров на сумму почти 30 млрд рублей. Почти 6 тыс эскроу-счетов открыто, общий объем средств на них – 14 млрд рублей. В нашем регионе уже есть завершённые проекты и раскрытые счета: раскрыто около 8 тыс. счетов, застройщики получили 16,5 млрд рублей. Основной объем жилья с использование эскроу-счетов строится в Челябинске, но есть объекты и в Копейске, Магнитогорске, Кременкуле.
«Почти всё, что сегодня строится, куплено и забронировано! – призналась начальник отдела продаж АО ЮУ КЖСИ Ольга Валова. - В конце 2021 года мы достроили два новых дома в мкрн «Парковый», и на момент ввода в эксплуатацию было продано 90% жилья. Хочу также отметить быстрый рост стоимости квадратного метра. За последние 1,5 года рост цен на жильё в России увеличился больше, чем за последние 7 лет. На это повлияло много факторов – отложенный спрос, курс валют и тот факт, что недвижимость остается выгодным инвестиционным вложением. Но главное: за прошлый год стройматериалы подорожали почти на 28%, больше всего металл, бетон, железобетон. Существенно подняли цены панельные заводы. Мы были вынуждены сделать то же самое. Неверно считать, что если застройщик повышает цены на свои объекты, то он больше зарабатывает! По данным Росстата, обеспеченность жильём в нашей стране составляет 30-32 квадратных метров на человека, но по факту этот показатель ниже – 24 квадратных метра. В Европе это 56 квадратных метров, в Америке – 72. Это значит, что спрос на жилье падать не будет, и цены тоже!»
Новостройки против «вторички»
Сегодня много разговоров о том, что в пандемию люди теряют работу, а вместе с ней свою платёжеспособность. Однако в 2021 году лидеры ипотечного рынка в регионах не просто сохранили результаты 2020 года, но и улучшили их. Например, Абсолют Банк в Челябинской области выдал ипотеку на общую сумму более 2,4 млрд рублей. Прирост составил 15%!
«Большая часть жилищных займов (78%) была выдана на покупку готовых квартир, - прокомментировал Константин Ваганов. - В 2022 году южноуральцы по-прежнему сохранят интерес к вторичному рынку, где условия более выгодные. Во-первых, когда дом сдан, в квартиру можно переехать практически сразу после сделки. Во-вторых, «вторичка» выигрывает в цене. Средняя стоимость квадратного метра готовой квартиры в Челябинске в начале февраля составляет 55 тыс. рублей, средняя цена квадратного метра новостройки – 67 тыс. рублей».
«Зато на «вторичку» выше процентная ставка, - резонно заметила президент Региональной Гильдии Риэлторов Южный Урал, член национального совета Российской Гильдии Риэлторов Лилия Грязных. – Из-за того, что на «первичку» распространяется множество программ субсидирования, там ставка существенно ниже. С ростом ставок заявок на ипотеку стало меньше, причём интерес к «вторичке» тоже стал падать».
Действительно, процентные ставки по программам с господдержкой и ипотеке для семей с детьми не повышаются.
«Ставка по ипотеке с господдержкой-2020 сегодня составляет 5,85%, между тем как минимальная ставка на вторичное жильё – 10,1%, - подтвердила начальник управления ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Елена Крикун. – В 2021 году максимально возможная сумма кредита по программе ипотека с господдержкой была снижена до 3 млн руб., что сделало данную программу менее доступной для населения, несмотря на это, доля субсидированной ипотеки высокая и составляет 58% в выдачах на первичном рынке».
В ОО «Челябинский» ПАО «БАНК УРАЛСИБ» также отметили незначительный спад по ипотечным заявкам в январе.
«Интересно, что те заёмщики, которые приходят сейчас, берут кредиты уже более осознанно, - отметила начальник отдела ипотечного кредитования банка Елена Пономарёва. - В 2021 году многие заявки направлялись в банк хаотично, без чёткой цели приобретения. Сейчас на фоне роста процентных ставок большинство поданных заявок одобряется банком, и клиенты чаще доводят дело до конца. Мы видим, что интерес клиентов на вторичном рынке направлен на квартиры, находящиеся в залоге у сторонних банков. Действующая в Банке программа позволяет нашим клиентам приобрести недвижимость данного сегмента- как на этапе строительства, так и готовую. Также растёт спрос на программы рефинансирования по семейной ипотеке. Они актуальны для тех, кто приобретал квартиру на первичном рынке, но на момент покупки не подходил под требования программы, а теперь обзавёлся ребёнком. Такие клиенты идут к нам из других банков и получают сниженную процентную ставку – 4,89%».
«Семейная ипотека» останется драйвером
«Обновлённая программа ”Семейной ипотеки” останется драйвером на первичном рынке, - поделился мнением Константин Ваганов. - Ставка по ней – 5,99% годовых на весь срок. Ежемесячный ипотечный платеж в среднем получается меньше на 30-40%, чем стандартным программам, и это компенсирует ценовую разницу между «первичкой» и «вторичкой». Займ по субсидированной ставке теперь могут взять даже семьи с одним ребенком, главное, чтобы он родился после 1 января 2018 года. С учетом того, что только в 2021 году в Челябинской области появилось на свет более 33 тысяч детей, то круг потенциальных заемщиков по этой госпрограмме значительно расширился».
Немаловажно, что Абсолют - один из немногих банков в регионе, где маткапитал может стать частью первоначального взноса и по семейной ипотеке.
Прошлый год был рекордным по выдаче кредитов. Южноуральцы оформили более 55 тыс. ипотечных займов, это на 12% больше, чем за 2020 год. При этом объём выданных кредитов вырос ещё больше – на 30%, превысив 108 млрд рублей.
«Сделали своё дело низкая процентная ставка, особенно в первом полугодии, и новые девелоперские проекты, - констатировал факт управляющий ВТБ в Челябинской области Эдуард Громов. – Да, в прошлом году Центробанк семь раз поднимал ключевую ставку, и cейчас проценты по ипотеке двузначные. И да, это отразится на спросе, но, как мы прогнозируем, он будет сохраняться на довольно высоком уровне. Резкого спада интереса заёмщиков мы не ожидаем, потому что ипотека – единственный вариант приобретение жилья для большинства наших граждан».
Средний чек подрос
Сегодня у южноуральцев должны банкам за ипотечное жильё 221 млрд рублей, это 43% от общего кредитного портфеля в области.
«Средний размер ипотечного кредита вырос за год на 16%: на начало года он составлял 1,7 млн рублей, к концу года вырос до 2 млн рублей, - сообщила заместитель управляющего Отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России Наталья Кузьмина. - Вырос и срок кредитования – теперь это 18 лет вместо 17 лет».
Однако информация разнится. Так, по данным Абсолют Банка, самый скромный средний чек по ипотеке на вторичное жилье составляет 1,97 млн рублей, по госпрограмме «Семейная ипотека» - 2,45 млн рублей, максимальный на «первичку» по стандартным программам – 2,73 млн рублей.
«Мы прогнозируем, что в первой половине 2022 года он может увеличиться еще на 5-7% - вслед за ростом цен на недвижимость, - заявил Константин Ваганов. – Будет также расти интерес к ипотеке на коммерческую недвижимость. За прошлый год прирост выдач составил 15%. Чаще всего коммерческую недвижимость на Южном Урале покупают в новостройках. Помещения берут под магазины, кафе, рестораны, под сдачу в аренду. Кстати, количество заемщиков среди индивидуальных предпринимателей и самозанятых выросло в среднем на 10-15%. У нас они могут оформить ипотеку в рамках стандартных программ, а также по госпрограмме «Семейная ипотека».
Мнение застройщика
Виталий Карпов, представитель застройщика ЖК «Кронапарк»
Строить стало сложнее, поэтому застройщиков стало меньше. Проектное финансирование усложнило жизнь застройщикам: чтобы открыть эскроу-счет на строительство объекта, нужно иметь хотя бы 30% от его стоимости. Напомню, что раньше достаточно было 5%, чтоб получить разрешение на строительство. Открыть эскроу-счет не так-то просто: даже сегодня, когда застройщиками более-менее понятны все юридические тонкости, процесс может занять от трёх месяцев до полугода. Когда застройщики строили объекты на деньги дольщиков напрямую, было проще. Проектное финансирование - это ещё одна причина подорожания жилья.
Стройматериалы, транспорт, логистика – всё подорожало. Кроме того, есть дефицит рабочей силы. При этом зарплаты увеличиваются, ведь работать за копейки никто не хочет. Стоимость квадратного метра будет только расти. И больше всего в апреле-мае, когда начнётся пик продаж. Никто не знает, когда рост цен остановится, поэтому каждый закладывает возможный очередной подъем в стоимость своих услуг: застройщик - в стоимость квадрата, завод - в стоимость сырья, производитель приборов отопления - в стоимость этих приборов. Кстати, с так называемым сырьем тоже все печально. У нас в основном развивается панельное домостроение, а заводов, производящих панели, можно по пальцам пересчитать. Половину панелей производит завод в Миассе, который сегодня работает в три смены и делает панели для 400-450 тыс. квадратных метров жилья в год. Есть ещё три завода - ЖБИ-1, Бетотек и челябинский КПД, которые вместе делают ещё столько же. Но часть этих панелей уходит из области в Курган, Екатеринбург, Уфу. Получается, что заявки на эти заводы вдвое превышают тот объем, который они могут выпустить. Дефицит изделий опять же приводит к повышению стоимости, это ещё один аргумент в пользу дальнейшего подорожания жилья. Это сейчас стоимость квадрата в Челябинске порядка 65 тыс.рублей. Весной она может взметнуться до 80. У застройщиков нет необходимости демпинговать и снижать цены на жилье, которое только в планах.