Из-за каких ошибок собственник потом не сможет выселить жильца из своей квартиры

С выселением могут возникнуть серьезные проблемы, если изначально, при оформлении регистрации по месту жительства упустить ряд важных моментов.

Разберем несколько ошибок, из-за которых собственник потом не сможет выселить жильца из своей квартиры.

1. Вселение в качестве члена семьи

По закону собственник жилого помещения может вселить к себе своих родственников, иждивенцев, а также иных граждан, указав на то, что они являются членами его семьи.

В таком случае им оформляется постоянная регистрация в квартире и они приобретают право бессрочного пользования жильем.

Вселенные собственником дети, родители и супруг автоматически признаются членами его семьи, если только он не обозначил иное основание при их вселении (п. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Выселить впоследствии члена семьи невозможно, пока собственник не докажет, что тот стал бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Это легко подтвердить, если семейные отношения складывались на основании брачного союза (например, между мужем и женой, свекром и невесткой и т. д.): тогда достаточно свидетельства ЗАГСа о расторжении брака.

А вот если был вселен кровный родственник, не так-то просто признать его бывшим членом семьи, чтобы выселить.

Например, мать вселила к себе и прописала своего взрослого сына, когда тот развелся с женой. Но вскоре поняла, что жить с ним вместе невозможно: он не работал, совершенно не платил за квартиру и, более того, злоупотреблял спиртным, устраивая скандалы.

Мать вынуждена была переехать к дочери. А вот добиться выселения сына из квартиры даже через суд ей не удалось, т. к. он формально был членом ее семьи.

Ей пришлось оформить дарение квартиры в пользу дочери — и тогда та, как новый собственник жилья, смогла выселить брата через суд, поскольку со сменой собственника члены семьи прежнего владельца утрачивают право на жилье — ст. 292 ГК РФ (Белорецкий суд РБ, дело № 2-5541/2016).

2. Вселение по договору найма или безвозмездного пользования

Этот вариант намного безопаснее по сравнению с предыдущим, т. к. дает собственнику козырь в виде дополнительного основания для выселения жильца (расторжение договора — что, порой, бывает намного проще, чем доказывать прекращение семейных отношений).

Но нужно быть очень внимательным, оформляя такой договор. Так, договор найма действует по закону максимум 5 лет (если в нем не указан меньший срок — ст. 683 ГК РФ).

А затем продлевается на тот же срок по умолчанию сторон (если за 3 месяца до его окончания собственник не уведомит жильца о своем отказе от договора).

Из-за этого нюанса женщине не удалось выселить из квартиры свою бывшую сноху, которую она вселила когда-то по договору найма. В суде она не смогла доказать, что сноха предупреждалась ею о предстоящем выселении за 3 месяца до истечения 5-летнего срока договора.

Поэтому суд признал его продленным — и позволил бывшей снохе жить в спорной квартире еще 5 лет (Красносельский суд СПб, дело №  2-1270/18).

Что же касается договора безвозмездного пользования, то его можно заключать как на определенный срок, так и бессрочно (причем, закон не ограничивает срок этого договора, в отличие от найма жилья).

В первом случае досрочно расторгнуть его можно только через суд (придется доказывать существенное нарушение договора жильцом — ст. 698 ГК РФ).

Так что выселить жильца, вселенного по договору безвозмездного пользования сроком на 20 лет, будет крайне сложно, если он ничего не нарушает.

А вот во втором случае (если договор бессрочный) достаточно уведомить жильца о прекращении договора за месяц — и этого вполне достаточно, чтобы выселить его (ст. 699 ГК РФ).

Поэтому для собственника безопаснее именно бессрочный договор безвозмездного пользования.

© Сивакова И. В.,