Из логистики выжимают метры. Что происходит на рынке складской недвижимости
Из-за переориентации грузопотоков с Европы в Азию в Приморье спрос на склады не падает. Но сам рынок складских помещений трансформируется в сторону уменьшения площадей и модернизации «советского наследия».
Все последние годы склады называли «новой нефтью» рынка недвижимости, запах которой радовал девелоперов и инвесторов несказанно. Согласно статистике компании Knight Frank, общий объем складских площадей в России по итогам 2021 г. составил более 35 млн квадратных метров. При этом за год было введено 2,43 млн квадратных метров (+27% по сравнению с 2020 г.), из которых 141 тыс. пришлась на Приморский край. Это шестое место по России после Московской, Тульской, Свердловской областей, Краснодарского края и Москвы.
Стоит отметить, что объем введенных складских площадей в регионах (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), по итогам прошлого года, вырос на 30% по сравнению с 2020 г. и побил рекорд конца 2015 г., став максимальным за всю историю наблюдений на российском рынке.
По оценкам экспертов Knight Frank, половина введенных складов – это проекты формата built-to-suit, доля которых в общей структуре ввода выросла по сравнению с 2020 г. на 37 процентных пунктов. Доля площадей для сдачи в аренду, наоборот, сократилась на 30 процентных пунктов и составила 30%, и еще 20% было введено под нужды собственников.
Позитивный настрой сохраняется, и о падении складского рынка с пьедестала предыдущих лет речь не идет. «Все крупные компании продолжают работать в обычном режиме. Поэтому мы можем уверенно говорить о том, что спрос на складские помещения на Дальнем Востоке и в Приморском крае в частности сохранился, крупные игроки с рынка не ушли, некоторые оптимизировали процессы и лишь незначительно сократили площадь арендуемых помещений, – говорит Ольга Мудренко, директор индустриально-логистического парка «Авиаполис Янковский» (входит в группу компаний «DNS Девелопмент»). – За счет этого на «Янковском» появились свободные для аренды складские помещения, но таких всего 5% от общего объема «Авиаполиса Янковского»: это чуть более 8 000 кв. м в складах класса «А» и чуть больше 1000 кв. м площадей в складах класса «В+».
Екатерина Боровикова, брокер по складской недвижимости ESTATE GROUP: «Из-за сокращения мощностей часть площадей на больших складах высвободились, но лишь некоторые компании сдают их в субаренду. Это, скорее, единичные случаи, и речь идет о небольших сроках, лишь на период, пока ситуация с логистикой не стабилизируется».
При этом экономическая неопределенность, разрыв цепочек поставок, пока до конца непонятный формат ухода с российского рынка ряда зарубежных игроков и столь же непонятный формат возможного прихода на их место новых, рост стоимости строительства и стоимости его финансирования, потребительская апатия – еще не полный список факторов, заставляющих каждого игрока сегмента активно пересматривать стратегии, искать варианты оптимизации издержек и менять планы на будущее.
Ольга Мудренко: «Арендаторы просят проявить лояльность, например, отменить ежегодную индексацию тарифа за аренду склада, поскольку понимают, что нет смысла избавляться от площадей, поскольку они в скором времени могут снова понадобиться. Мы работаем с каждым арендатором отдельно и зачастую идем им навстречу».
Денис Глушенко, руководитель дивизиона коммерческой недвижимости АН «Городской риэлтерский центр»: «Складские комплексы, которые у нас имеются в наличии, сейчас практически заняты на 100%. И планируется строительство еще складских помещений. Скорее всего, новые склады в ближайшее время появятся в пригороде Владивостока и Артема, в той локации, которая подразумевает маневры большегрузных автомобилей. Согласно статистике таможенного управления, прирост по погранпереходам уже составил порядка 24%, то есть количество грузопотока через Приморье растет».
Возрастают запросы на склады со стороны крупных федеральных компаний, говорят эксперты. В первую очередь, речь идет о современных складских комплексах класса «А». Однако, по словам Дениса Глушенко, достаточно активно встраиваются в спрос и склады, построенные в советское время, которые условно можно отнести к классу «Б»: «Собственники стараются привести их в порядок с точки зрения систем пожарной безопасности, напольного покрытия, подъездных путей. Последний момент для бизнеса имеет ключевое значение. Дело в том, что «советские склады» не рассчитаны на современные машины, которые стали длиннее, а, соответственно, радиусы разворота – больше. Устаревшие, «проблемные» склады не в тренде, так как удлиняется время разгрузки, компания теряет деньги. Понимая это, собственники советского наследия, которое в достаточном количестве расположено в промзонах Владивостока, в частности, в районе улицы Фадеева, а также в пригороде, стараются свои склады перестроить, модернизировать, обновить, одним словом, оптимизировать под современные запросы. Все хорошо осознают, что скоро складская недвижимость будет не просто востребована, а мегавостребована».
Екатерина Боровикова: «Помещения востребованы у компаний из самых разных сфер деятельности – транспортной, торговой, производственной. В основном рост спроса связан с оптимизацией бизнес-процессов, в частности, с сокращением сроков доставки товаров до клиента, а также оптимизацией площадей собственников, их разделение или расширение, в зависимости от изменения ситуации на рынке. Сейчас мы наблюдаем снижение спроса на помещения площадью от 2 тыс. кв. м и более. Возможно, это связано со сложной ситуацией в транспортной логистике».
Эксперты объясняют, что хорошие склады по-прежнему в дефиците, но цена на объекты складской недвижимости держится на уровне начала года. «Стоимость складов критически не изменилась: класс «А» сдается без учета НДС и с прибавкой по операционным расходам в районе 650–700 руб. за «квадрат». Склады категории «Б» – за 400–500 руб. за 1 кв. м, складские помещения «советского периода» стоят от 300 до 500 рублей.
Ольга Мудренко: «Многие компании России в рамках импортозамещения начинают выстраивать новые логистические цепочки с регионами АТР. За счет этого спрос на качественные склады остается высоким. Известно также о планах по наращиванию международной торговли между Белоруссией и странами АТР. Когда-то «DNS Девелопмент» принял решение построить «Авиаполис Янковский» и частично решил проблему дефицита. Но складов хорошего уровня все равно не хватает».
Что касается строительства складов «под себя», сегодня этот тренд утратил свою актуальность, так как построить хороший склад – дорого и долго. Так, по словам Екатерины Боровиковой, строительство склада сегодня подорожало на 30–40%.
Вадим Воложанин, руководитель Московского подразделения ООО «Азия-Л»: «Нужно понимать, что складские помещения в части строительства являются очень долгосрочными проектами. Даже склады, построенные по легким технологиям, стоят сегодня очень дорого. Себестоимость строительства такой конструкции может доходить до нескольких десятков миллионов рублей, а окупаемость наступает в зависимости от формата использования – от года до 10 лет. Аренда – дешевле и надежнее. В перспективе актуальность «строительства под себя» вернется, но предприниматели будут отказываться от больших складов, так как идет трансформация всех бизнес-моделей».
Денис Глушенко: «Если, например, складской комплекс класса «Б» площадью до 1,5 тыс. кв. м можно возвести и ввести в эксплуатацию за 3–4 месяца, то, чтобы построить склад класса «А», необходимо получить разрешение на строительство и пройти практически весь путь полноценного застройщика – со сбором всей необходимой документации. Реализация такого проекта потребует от девяти месяцев до 1,5 года. Так как экономическая и логистическая ситуации сегодня очень быстро меняются – от введения новых запретов до колебаний курсов валют и удлинения плеча логистики, – строить склад на долгосрочную перспективу рискованно. Тем более в условиях меняющихся кредитных ставок, а ведь, как правило, строительство ведется на банковские заемные средства. Поэтому проще взять хороший склад в аренду, от которой можно отказаться в любой момент при неблагоприятной ситуации, нежели входить в зону риска, связанную со строительством собственного помещения».