Приморье готовится к строительной реформе
Несмотря на то, что использование эскроу-счетов станет обязательным уже с 1 июля, у всех задействованных сторон все еще остаются волнующие их вопросы. На семинаре, который прошел в администрации Приморья на прошлой неделе, они обменялись накопленным опытом.
Основная особенность новой схемы взаимодействия дольщиков и застройщиков в том, что деньги первых вторые получат только после того, как выполнят свои обязательства, а именно сдадут дом в эксплуатацию. Таким образом, на этапе строительства уже нельзя рассчитывать на средства дольщиков, и компаниям приходится финансировать проект либо за собственный счет, либо брать кредит (т. н. проектное финансирование) у банка.
Механизм эскроу-счетов появился в России в 2017 г., однако до недавнего времени его использование было опциональным. В декабре прошлого года на законодательном уровне было принято решение об обязательном переходе на новую форму работы с 1 июля. Специальные критерии для таких проектов: строящийся объект должен быть готов не менее чем на 30%, а доля средств граждан, привлеченных в рамках договоров участия в долевом строительстве,— составлять не менее 10%.
По словам вице-губернатора Михаила Петрова, решать, соответствует ли объект этим требованиям, будут региональные надзорно-контролирующие органы в сфере строительства. Минстрой РФ разрабатывает также единую форму заявления застройщиков для подтверждения строительной готовности проектов.
Участники процесса говорят, что, пока не отработан механизм, происходят неудобства. Так, приморская компания «Ренессанс Актив» подала заявку на проектное финансирование в августе прошлого года, а кредитный договор был подписан лишь в апреле 2019 г. Одной из причин отказа в финансировании на первом кредитном комитете, который собирался по данному вопросу, как раз и стали изменения в законодательстве.
В Сбербанке также признают, что в январе им пришлось изменить подход к осуществлению сделок по проектному финансированию, до того «поставленных на поток». В частности, была введена т. н. смешанная схема — с введением дополнительных кредитных линий для тех застройщиков, кого изменения застигли в начале строительного проекта. Подобные случаи имели место и в Приморье.
Важный аспект, на который на встрече обратило внимание немало выступавших, — финансирование строительства сразу нескольких объектов на одном земельном участке. По закону после ввода любого такого объекта в строй весь участок уходит в собственность дольщикам. Сегодня, по словам директора управления финансирования недвижимости Дальневосточного банка ПАО «Сбербанк» Михаила Бурукина, эта законодательная коллизия признана на федеральном уровне, и ее планируют устранить на весенней сессии в Госдуме. Однако банку удавалось выдавать финансирование в подобных случаях и раньше: для этого застройщику рекомендовали до ввода в эксплуатацию первого объекта оформить на следующие дома право на объект незавершенного строительства. Сам Михаил Бурукин признает, что такое решение подходит не для всех и непригодно для застройщиков, у которых первый дом на участке уже введен в эксплуатацию.
Еще одна проблема, на которую обратили внимание на семинаре, — это неопределенность сроков раскрытия эскроу-счетов. После сдачи объекта еще должен быть зарегистрирован договор долевого участия в Росреестре — теоретически между этими этапами проходит всего несколько дней, однако, как отметил заместитель директора компании «Восточный луч» Алексей Исаков, на практике это может затянуться до нескольких месяцев. И все это время застройщик теряет деньги.
Задержка, по словам Алексея Исакова, связана с особенностями взаимодействия двух ответственных органов — непосредственно Росреестра и управления градостроительства и архитектуры Владивостока (УГА).
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Приморью Наталья Сопова признала сложность в работе с УГА — на этапе уведомления застройщика о результатах работы подведомственного ей учреждения по заявке компании.
По ее словам, после инвестиционного совета при губернаторе Приморья в прошлом году в УГА была принята процедура прохождения соответствующих документов — по новым стандартам, уведомить застройщика там должны в течение пяти дней. О нарушении этих сроков Наталья Сопова рекомендовала застройщикам писать врио вице-губернатора Приморья Константину Богданенко.
Михаил Петров: «Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.
Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики».
Напомним, что в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами ЖКХ населения Приморского края» на 2013–2021 гг. в регионе создан собственный механизм работы с дольщиками — специальный фонд помощи. Его запуск позволит в ближайшие два года достроить как минимум семь домов в Артеме и четыре во Владивостоке. Среди них ЖК «Лайф» в районе улицы Лесной, ЖК «Одиссей» на улице 2-й Поселковой, многоквартирные дома на Славянской, 17, Пихтовой, 35 и другие. На эти цели из бюджета Приморского края будет направлено около 800 млн руб.