В Приамурье больше нельзя купить сельхозземлю по льготной цене
В Амурской области в конце 2018 года приняли изменения в закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Теперь желающие приобрести участки, находящиеся у них в аренде, могут сделать это только по кадастровой стоимости. Тогда как ранее цена зависела от времени аренды участка и могла достигать 10 % от его кадастровой стоимости.
До принятия поправок в закон для того, чтобы приобрести землю по цене, составляющей всего 10 % от кадастровой стоимости, участок должен был находиться в аренде не менее 15 лет. По истечении 10 лет аренды его можно было купить за 20 % кадастровой стоимости, через 5 лет – за 30 % кадастровой стоимости, а по истечении трех лет с момента аренды стать владельцем участка можно было, заплатив 40 % кадастровой стоимости.
А те, кто реализовывал на территории Приамурья инвестпроект, могли выкупить сельхозземлю всего за 5 % от кадастровой стоимости через три года аренды. Однако 21 декабря 2018 года на очередной сессии законодательного собрания депутаты во втором чтении приняли поправки к областному закону об обороте сельскохозяйственных земель.
И у желающих приобрести участки осталось всего 2 варианта: купить, заплатив полную кадастровую стоимость, либо – при реализации приоритетного инвестпроекта – отдать 25 % кадастровой стоимости.
Между тем, по информации минэкономразвития региона, «на сегодняшний день в перечне приоритетных проектов отсутствуют потенциальные инвесторы, подходящие под требования выкупных статей». Дело в том, что в закон об инвестиционной деятельности были внесены изменения и сократился список тех, кто потенциально мог претендовать на выкуп сельхозземли в Приамурье по льготе.
Таким образом, на сегодняшний день всем желающим стать обладателем участка придется платить его кадастровую стоимость полностью. К примеру, участок чуть более 198 гектаров в Октябрьском районе стоит более 5 миллионов рублей. А участок в 111 с лишним гектаров в Благовещенском районе – более 2,2 миллиона рублей.
В законодательном собрании региона сообщили, что внесенные изменения соответствуют федеральному законодательству.
«Законом в целях приведения в соответствие с федеральным законодательством (ФЗ № 171-ФЗ от 23.06.2014) уточнены нормы, устанавливающие размер выкупной стоимости земельных участков, предоставленных в аренду для ведения сельскохозяйственного производства, по истечении трех лет с момента заключения с арендаторами договора аренды.
Более трех лет назад были изменены федеральные нормы, регулирующие право субъектов РФ устанавливать льготную цену выкупа земельных участков после 3 лет надлежащей аренды земельного участка сельхозназначения. Практически все субъекты РФ уже давно убрали льготную цену выкупа и установили цену выкупа в размере рыночной или кадастровой стоимости такого земельного участка. В Амурской области льготная цена выкупа действовала около 12 лет», – сообщили в пресс-службе Законодательного собрания Амурской области.
По последним данным, в Амурской области 3,5 миллиона гектаров сельскохозяйственных земель, из которых около трети – 1,1 миллиона гектаров – находятся в собственности физических и юридических лиц.
В последний раз переоценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения производилась в Приамурье в 2012 году, таким образом, нынешняя кадастровая стоимость действует с 1 января 2013 года.
«С 2013 года применяется у нас в области кадастровая стоимость именно по земельным участкам. Но вот практика по оспариванию стоимости кадастровой показала, что фактически все земельные участки, которые оспаривались гражданами, предпринимателями, организациями, выяснилась такая тенденция, что завышение стоимости в 2013 году было не менее чем в два раза по сравнению с рыночной, а бывали случаи и в 5, и в 10 раз завышение. Соответственно, от этой стоимости берется выкупная стоимость, соответственно, от этого берутся и налоги, и арендная плата. Поэтому люди, которые были заинтересованы в оспаривании, они это делали в течение этих лет и маленько себе оправдывали эти расходы. (…) Я думаю, что сейчас 100 % кадастровой стоимости платить никто не будет, скорее всего, люди будут просто арендовать эти площади, потому что выкупать за такие деньги сельхозтоваропроизводители, я думаю, не смогут», – комментирует изменения законодательства юрист Виталий Злочевский.
Юрист предполагает, что в случае покупки земли за ее полную стоимость это может сказаться на стоимости товара, который на этой земле производит или выращивает собственник.
Между тем в минимущества Приамурья говорят, что несколько лет назад кадастровая стоимость действительно могла превышать рыночную в несколько раз. На сегодняшний день, по сведениям ведомства, рыночная стоимость гораздо выше той цены чем та, по которой землю выкупали, тем более учитывая льготы при приобретении.
«Шесть лет уже прошло с установления той кадастровой стоимости. И на сегодняшний день рыночная стоимость в разы выше, чем кадастровая. Идет торговля землей. В 2012 году земли еще было достаточно, а на сегодняшний день земля либо в аренде, либо в частных руках уже. Старый порядок предусматривал льготное предоставление земли. И люди ждали, чтобы выкупить землю, потому что так было рентабельно платить копеечную арендную плату, которая была таковой, когда они брали в аренду 10 лет назад. Это сейчас арендная плата большая, потому что рыночная стоимость земельных участков большая.
Принцип был такой, что если человек действительно хочет работать на земле, то он ее выкупит один раз и будет платить налог земельный. А кто не хочет и торгует землей… Все было направлено на то, чтобы прекратить эту торговлю. То есть идет переуступка прав за большие деньги. Видимо, чтобы от этого оградить, пошли на такие меры», – предположили в отделе использования земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности области.
На сегодняшний день, по сведениям ведомства, рыночная стоимость гораздо выше той цены, чем та, по которой землю выкупали.
«Самое главное, что рыночная стоимость в разы больше кадастровой. Область в лице министерства как уполномоченного органа в сфере земельных отношений при продаже земельных участков имеет преимущественное право купить земельные участки у населения, которые находятся в частной собственности. То есть мы даем либо согласие, либо отказ на приобретение земельного участка. Без этого человек не может продать земельный участок. Мы всю торговлю землей между людьми видим. Мы видим, за сколько люди продают, они к нам обращаются. И на основании этого был сделан анализ рыночной стоимости земли. К примеру, в Ивановском районе – 50 тысяч рублей за гектар рыночная стоимость, а кадастровая – 28 тысяч, в Благовещенском районе – 56 тысяч рыночная и 20 тысяч – кадастровая, Завитинский район – 30 тысяч рыночная стоимость гектара и 17 тысяч – кадастровая», – сообщили в ведомстве.
О несоответствии кадастровой и рыночной стоимости сельхозземли говорят и в министерстве сельского хозяйства Амурской области.
«В настоящее время в области существует достаточно высокий спрос на земли сельскохозяйственного назначения, при этом рыночная стоимость земельных участков значительно выше уровня их кадастровой стоимости. Внесение поправок позволит исключить возможность спекуляции при купле–продаже земельных участков, а также позволит значительно увеличить поступление финансовых средств в бюджеты всех уровней.
Что касается исключения льготного 5 % выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения при реализации инвестиционных проектов, была изменена ставка выкупа с 5 % до 25 %, и скорректированы условия выкупа земельных участков. Считаем, что данные изменения обоснованы, а изменения не отразятся на сельскохозяйственных товаропроизводителях и на стоимости произведенной ими продукции», – выразили свое мнение в ведомстве.
Фото: архив Амур.инфо