Квартиры в Сочи стоят как в Москве. Почему дорожает жильё на юге?
В последнее время недвижимость в Краснодарском крае сильно подорожала. Это касается и Краснодара, и Сочи, и даже Анапы. Игроки рынка недвижимости говорят, что в ближайшее время цены будут расти. «АиФ-Юг» разобрался, с чем это связано.
Ажиотаж появился еще зимой
Супруги Дарья и Владимир Омельченко из Краснодара в начале года решили улучшить свои жилищные условия и приобрести трёхкомнатную квартиру. Нашли – в старой «хрущёвке» за 3,4 млн рублей.
«Ещё год назад наши знакомые взяли «трёшку» с хорошим ремонтом на улице Ставропольской в Краснодаре (недалеко от центра города) за 3,5 миллиона, - рассказывает Дарья. – Когда мы приступили к поискам в том же районе, таких цен уже не было. Меньше четырех миллионов за жильё той же планировки – не найти. Но нам повезло – владельцы переезжали и срочно продавали свою квартиру, правда, в ней требовался ремонт».
По наблюдениям специалистов, в начале года люди массово скупали квартиры и дома в столице Кубани. Произошёл резкий рост цен.
«Этот год начался не как все остальные. Обычно у риелторов январь, февраль и март – «мёртвые» месяцы. Люди, как правило, стараются продать или купить недвижимость до Нового года, поэтому в декабре у нас ажиотаж, а потом – несколько месяцев затишья. В этом году организовывали показы в новогодние каникулы, а когда после праздников открылись МФЦ, начались сделки», - рассказывает старший эксперт недвижимости одного из крупных агентств города Краснодара Екатерина Кремнева, добавляя, что за восемь лет её работы такое впервые.
По словам риелтора, с начала этого года, как только официально объявили о строительстве трамвайной ветки по краснодарской улице Московской, вырос спрос на квартиры в Музыкальном микрорайоне и в районе Петра Метальникова. Цены на жильё поднялись на 300-400 тысяч рублей.
Риелтор уверена, сейчас лучшее время для инвестирования в недвижимость. Особенно выгодно вкладывать деньги в квартиры в строящихся домах.
«Даже если вы возьмете в ипотеку квартиру в строящемся доме, а потом, как дом будет сдан, продадите её, то за вычетом всех ежемесячных платежей, сможете заработать от 150 тысяч чистой прибыли. Причём, это меньше, чем за полгода. Главное – правильно выбрать жилой комплекс», - говорит она.
Успели выгодно вложиться
«Год назад мы получили ключи от своей однокомнатной квартиры, - рассказывает жительница Анапы Наталья Венцова. – Брали её за 1,9 млн рублей. Пожив несколько месяцев, поняли, что этих квадратных метров нам с мужем мало, надо будет в будущем расшириться.
Но меня поразило то, что цены на недвижимость росли буквально как на дрожжах. Решили не откладывать на потом. Выставила свою квартиру на продажу. Телефон не умолкал, от желающих приобрести её не было отбоя. Сначала поставила цену в 3,4 млн рублей, но в итоге продала ещё выгоднее – за 3,7 млн. Уже через неделю такая же «однушка» в нашем доме стоила четыре млн рублей. Вырученные деньги сразу же вложили в стройку. Добавили 600 тысяч, и за 4,2 млн рублей купили двухкомнатную квартиру – на этапе котлована».
В Анапе, действительно, наблюдается неожиданный рост цен на квартиры. Стоимость одного квадратного метра достигла 100 тысяч рублей. Для сравнения в прошлом году она была на уровне 70 тысяч.
В Краснодаре рост менее значительный, но тоже есть – с 58,5 тысяч рублей за квадратный метр до 71,5 тысяч.
В Сочи недвижимость подорожала в среднем на 30 %. Если в начале прошлого года средняя стоимость за квадратный метр в Сочи составляла 150 тысяч рублей, то сейчас она выросла до 220 тысяч. На некоторые земельные участки стоимость выросла до 100 % и выше. По прогнозам городской гильдии риелторов, спрос сохранится до следующей осени.
Территория курорта – недосягаемая для многих, но и пригород краевого центра становится не по карману.
«Хотим купить дом, но не можем найти ничего подходящего, - рассказывает краснодарец Павел Александров. – Зимой присмотрели небольшой, уютный – чуть больше четырех млн рублей. Пока обдумывали, размышляли, советовались, за две недели он подорожал на миллион. Всё, вариант отпадает. Такой суммы у нас нет.
Сколько продлится рост цен?
Скачок цен на недвижимость произошёл не только в Краснодарском крае, но и по всей России. Например, у соседнего с Кубанью Ростова цена новостроек увеличилась на 13,2 %. До подорожания один квадратный метр стоил около 56 тысяч рублей, а сейчас – около 65 тысяч.
По словам риелтора Евгения Паршина, причиной этого стала рекордно низкая ставка по ипотечным кредитам на квартиры на первичном рынке.
«Ставка по ипотеке в 6 % приблизилась к уровню инфляции в стране делая покупку в кредит схожей с покупкой жилья в рассрочку. И естественно, это привело к повышенному спросу. К этому надо добавить ситуацию, что застройщики с 2019 года стали переходить на новую форму финансирования - по эскроу счетам, при получении разрешения на строительство, что задержало получение последних и сократило объём предложения на рынке в 2020 году. При этом цены жилья, на вторичном рынке не имеют такой динамики роста и если 2020 году цены практически не менялись и только в начале 2021 года по моим наблюдениям дали прирост в районе 5 %», - сказал специалист.
Чем ещё объясняется такое подорожание? И как долго стоимость жилья будет расти?
«На ситуацию повлияли несколько факторов, - комментирует ситуацию генеральный директор аналитической компании Илья Володько. – В первую очередь - программа льготной ипотеки, которую запустили в апреле прошлого года. Падение рыночной ставки на 2 % дало большему количеству людей возможность вообще взять ипотеку, либо ускорило решение, если оно уже было принято, но оставались сомнения.
При новых условиях платёж по кредиту существенно снижался, и многие смогли позволить себе его выплачивать. В итоге на рынок пришло большое количество клиентов. Девелоперы почувствовали, что спрос есть, и стали повышать цены. Во-вторых, в последнее время снижалась ключевая ставка Центробанка. Это означает, что доходность по банковским вкладам падала. Многим стало невыгодно держать депозиты под 3-3,5 %. Люди забирали деньги из банков и вкладывать в недвижимость, чтобы не только сохранить капитал, но и заработать. В-третьих, всё это происходило на фоне снижения строительства. Спрос рос, а предложение падало. Это идеальная ситуация для активного увеличения цен.
Кто формирует спрос? Особенность нашего региона в том, что 45-50% сделок совершается жителями других регионов, которые либо уже переехали сюда, либо только собираются. Вторая половина – местное население, которое хочет улучшить свои жилищные условия или вложить средства в недвижимость. Что касается побережья, то цены растут не только в Анапе и Сочи, но и по всей курортной зоне. Причём, эта тенденция долгосрочная. Конечно, Сочи – та планка, которую другим городам достичь невозможно. Скорее всего, это будет второй город в стране, после Москвы, с такой высокой стоимостью недвижимости. Сейчас можно рассмотреть для инвестирования менее развитые курортные территории, у которых есть потенциал роста цены и развития рынка. Это Темрюкский район, Приморско-Ахтарск и Ейск».
Как пояснил эксперт, в связи с тем, что конкуренция на рынке сейчас несильная, застройщики будут подниматься цены, по крайней мере, до середины лета. Потом, скорее всего, цены зафиксируются.