Кадастровая стоимость для исчисления налогов в приоритете
Ст. 57 Конституции Российской Федерации устанавливает обязанность каждого гражданина платить налоги и сборы. Аналогичное положение содержится также в ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, в том числе — полученные от продажи имущества. Продал имущество, получил доход, будь добр, поделись с государством — все просто. Но бывает так, что реализованное по рыночной стоимости недвижимое имущество оборачивается для его бывшего собственника дорогим налогом. Именно так получилось с жительницей Ядринского округа, для которой решение о привлечении к ответственности за совершение правонарушения и доначисление суммы налога стало полной неожиданностью. Полагаю, есть смысл подробнее рассказать об этой истории — ее пример, так сказать, другим наука.
Сразу оговорюсь: по общему правилу доход от продажи недвижимого имущества, доли в нем не облагается НДФЛ и не декларируется, если это имущество было в собственности не менее минимального срока. А вот если вы продали недвижимость, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения (5 лет, в исключительных случаях — 3 года), тогда налог неизбежен.
Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемого недвижимого имущества. Однако если такой доход меньше кадастровой стоимости отчуждаемого имущества, то исчисление НДФЛ с доходов от его продажи происходит исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
В ноябре 2021 года Вера Васильевна (имя и отчество нашей героини по понятным причинам изменены) приобрела 9 объектов недвижимости: водонапорную башню, водоподающую установку, здания административного корпуса, котельной, проходной, механизированной мойки и т.д. — всего на сумму 4,2 млн рублей. И уже в январе следующего года женщиной заключен договор купли-продажи с АО «Евродортрест», согласно которому она продала все вышеуказанное имущество за 10 миллионов рублей. В июле 2023 года бывшая собственница представила в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2022 год, в которой заявила доход от реализации объектов недвижимого имущества, находившихся в ее собственности менее 5 лет, на сумму 10 млн рублей — как раз ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Сумма имущественного вычета по доходам от продажи имущества заявлена в размере 4,2 млн рублей, сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, указана в размере 754 тыс. рублей.
Но затеянная налоговыми органами камеральная проверка выявила расхождение в сумме доходов, полученных Верой Васильевной от продажи перечисленных выше зданий и сооружений. Так, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года, кадастровая стоимость одного только здания административного корпуса с кадастровым номером 21:05:010239:208 площадью чуть более 1,1 тыс. квадратных метров составила более 31,3 млн рублей, а общая кадастровая стоимость реализованных зданий и сооружений превысила 49,6 млн рублей.
Поскольку объекты недвижимости принадлежали налогоплательщику на праве собственности менее минимального предельного срока владения, налогооблагаемую базу от продажи данных объектов недвижимости УФНС России по Чувашской Республике определило в сумме 37 246 066,2 рубля — с умножением общей кадастровой стоимости реализованной недвижимости в сумме 49 612 274,56 рубля на тот самый коэффициент 0,7. Правда, затем налоговым органом налогооблагаемая база была уменьшена на сумму подтвержденных расходов около 3,8 млн рублей.
После выявленных в ходе камеральной проверки нарушений в сентябре того же года налоговики направили женщине соответствующее требование, в котором было предложено предоставить пояснения или внести соответствующие исправления в налоговую декларацию. Налогоплательщик требование получила, но ни исправления декларации, ни пояснений от нее в налоговом органе не дождались. Не откладывая в долгий ящик, там был составлен акт налоговой проверки, из которого следует, что Верой Васильевной в нарушение ст. 229 Налогового кодекса РФ декларация за 2022 год представлена лишь 20 июля 2023 года (при установленном сроке не позднее 4 мая 2023 года), сумма налога к доплате составляет почти 3,6 млн рублей, который по состоянию на 9 октября 2023 года не уплачен (при установленном сроке не позднее 17 октября).
Решением налогового ведомства от 7 декабря 2023 года она признана виновной в совершении налогового правонарушения, ей предложено уплатить налог на доходы физических лиц в размере около 3,6 млн рублей, штраф в размере почти 180 тыс. рублей — разница с налогом в сумме 754 тыс. рублей, на который рассчитывала женщина, согласитесь, более чем существенная.
Налоговый орган четко обосновал решение: основанием для его вынесения послужил установленный факт занижения налогоплательщиком НДФЛ за 2022 год от дохода, полученного от продажи объекта недвижимого имущества по цене ниже, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
Тем не менее налогоплательщик обжаловал решение налогового органа в районный суд, заявив, что при определении налоговой базы по НДФЛ в отношении недвижимого имущества не принята его кадастровая стоимость в размере, действующем в 2024 году, то есть на момент вынесения оспариваемого решения. Но суд согласился с позицией налогового органа, поскольку изменение кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества не учитывается при определении налоговой базы в предыдущих налоговых периодах. Оснований для применения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, действующей в 2024 году, относительно объекта, реализованного в 2022 году, не имеется. Верховный суд Чувашской Республики поддержал выводы нижестоящего суда и оставил апелляционную жалобу налогоплательщика без удовлетворения.
В Управлении Федеральной налоговой службы по Чувашской Республике отмечают, что налогоплательщик не был лишен возможности предвидеть размер налога, подлежащего уплате, до отчуждения имущества и предпринять действия по оспариванию кадастровой стоимости с целью установления ее в размере рыночной. Но Вера Васильевна почему-то не воспользовалась этой возможностью. И теперь остается лишь локти кусать…