Взвешенное решение: в какую недвижимость инвестировать сегодня

Очевидно, что, выбирая жилье, надо подходить к вопросу с особой тщательностью и закладывать прибыль в момент покупки. "ДП" заручился помощью экспертов и попытался разобраться, что сегодня интереснее для потенциального инвестора: первичный или вторичный рынок жилья. Прогнозы на 2021 год не однозначны: одни эксперты предполагают спад спроса при сохранении цен на существующем уровне, другие предрекают повышение стоимости квадратного метра в новостройках на 15%, третьи не исключают понижение в диапазоне 5% на вторичное жильё. Но аналитики сходятся во мнении, что всё будет зависеть от экономической ситуации. "Сегодня мы наблюдаем одновременное действие кризиса в мировой экономике и эпидемиологического кризиса. Действуя в совокупности, они, скорее всего, играют против роста цен на недвижимость: как первички, так и вторички. Причём если рублевые цены будут даже держаться, валютная цена будет неизбежно падать", — выражает свою точку зрения на происходящее Николай Межевич, доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургского государственного экономического университета. Вопрос цены Среди точно известных факторов, сработавших на рост интереса потребителей к объектам первичного рынка в этом году, можно отметить программу льготной ипотеки со ставкой 6,5%, продлённую до 1 июля следующего года. Впрочем, не исключена пролонгация и в дальнейшем. Этот же фактор сработал на повышение стоимости квадратного метра строящегося жилья. Аналитики отмечают, что по Петербургу цена в сравнении с апрелем 2020 года поднялась в среднем на 15-17%. По данным экспертов, интерес потребителей к предложениям на вторичном рынке в Северной столице тоже был довольно высок: но при этом потребитель чаще интересовался объектами в домах, введенных в эксплуатацию на протяжении последних 10 лет, — в них квартиры подорожали с начала года в среднем на 15%. Ярче всего отразилась тенденция на стоимости студий и однушек, с важной приставкой-определением — ликвидных. Гораздо более скромный рост цен демонстрируют объекты «старой постройки», до 2000 года, — всего 5-7%. В целом же эксперты говорят о том, что первичный рынок уже почти догнал вторичный по средней стоимости квадратного метра. Цифры также демонстрируют, что готовое жилье прибавляет в цене не равномерно: покупатель голосует рублем за ликвидность, которая зависит от многих факторов, при этом такой критерий, как степень износа дома, существенно влияет на привлекательность предложения. Первичный рынок интересен, в том числе, концептуальным подходом девелоперов к формированию проектов — и продаваться эти объекты, судя по приведенной статистике, будут дороже и быстрее: как в статусе строящегося жилья, так и "новой вторички". Не менее привлекательными эти квартиры являются для потенциальных арендаторов: современные здания обещают меньше проблем и больше комфорта. Учитывая неясные перспективы, скорость принятия решения об инвестиционных вложениях в недвижимость может оказаться самой главной переменной успеха данного предприятия. Хотя не менее важную роль сыграет выбор самого объекта. Брать нельзя ждать "Инвестор должен видеть преимущества объекта уже в момент покупки – локация, удалённость от метро, инфраструктура, качество самого дома и т.д.", — говорит генеральный директор ООО "Первое Ипотечное Агентство" Максим Ельцов. Чтобы не быть голословными, для примера выберем конкретную локацию, заложив критерий популярности, а значит, заинтересованности потребителя, — аналитики рынка предполагают, что, благодаря большому объему предложений, стабильно высокий уровень продаж в течение ближайшего времени будет обеспечен на первичном рынке недвижимости Выборгского района. Здесь в текущем году возводится порядка 30 объектов. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей делится конкретными данными: "С начала 2020 г. до сентября на первичном рынке в Выборгском районе было реализовано около 185 тыс. жилья. При этом, более 110 тысяч было реализовано за период действия льготной ипотечной программы апрель-сентябрь 2020 г., что на уровне аналогичного показателя за 2019 г. Однако, стоит брать во внимание тот факт, что в сентябре 2020 показатель частично занижен в виду увеличения сроков регистрации ДДУ". Условия эксперимента предполагают сравнение объектов строящегося и готового жилья в одной локации – что позволит рационально оценить все возможные перспективы. В нашем случае критериям задачи подходит вариант у станции метро "Проспект Просвещения": менее чем в двух километрах от нее возводится ЖК "Лондон Парк", окруженный районом со сложившейся застройкой. К тому же, этот вариант нам позволяет соблюсти еще одно из условий грамотного вложения средств, о котором говорит директор компании "Адвекс-Московский" Дмитрий Туркин: "Если не очень разбираетесь в недвижимости и не у кого спросить, то покупаете в больших ЖК известных застройщиков. Застройщик, скорее всего, рассчитал привлекательность и/или "подраскрутит" локацию и недвижимость будет ликвидной". Компания "Л1", которая возводит ЖК "Лондон Парк", имеет 30-летний опыт работы, в ее портфолио более 1 млн построенных квадратных метров. Рассмотрим динамику цен: изменения за год, с включением в таблицу "знакового" для рынка августа 2020-го. Сделаем небольшую оговорку: вторичный рынок мы возьмем "в совокупности" — из-за неоднородности предложений даже в границах одной локации, но сравнивать стоимость квадратного метра в ЖК "Лондон Парк" с другими проектами, реализующимися в районе, будет некорректно: компания "Л1" строит этот объект по "старым правилам", без эскроу-счетов, что позволяет девелоперу предлагать конкурентные цены. И, как демонстрирует график, они постоянно растут. Таблица 1. Средняя стоимость 1 м2/тыс. рублей Не меньшую значимость месторасположения объекта отмечает и руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров: "Я бы рекомендовал ориентироваться не на год постройки жилья, а на локацию и состояние квартиры, подъезда и территории". Попробуем рассмотреть в деталях предложения выбранной локации с точки зрения инвестиционной привлекательности. Локация в деталях В выбранном для изучения микрорайоне достаточное количество объектов социально-бытовой инфраструктуры, способных обеспечить население требуемым числом мест в учебных заведениях, товарами и услугами, — с учетом заселения ЖК "Лондон Парк". И если брать за ориентир новостройку, то в радиусе 2 км от нее — несколько садов и скверов, парки Муринский и Сосновка, что предполагает не только приятные прогулки "под сенью" и различные варианты маршрутов для пробежек, но также рисует неплохую картину экологической обстановки. Кстати, в соседнем с ЖК "Лондон Парк" комплексе "Поэт" от того же девелопера 4 000 кв. м отведено под зеленые насаждения, а в изучаемом проекте — свой вишневый сад, розарий и березовая аллея. Но это уже относится к вопросу благоустройства придомовых территорий, к которому мы еще вернемся. Возвращаясь к теме степени наполненности локальной инфраструктуры и перспективах ее развития, отметим, что она обогащается, в том числе, за счет строящегося объекта. На территории ЖК "Лондон Парк" в 2021 году будет введен в эксплуатацию 5-этажный ТРК, где на 75 тыс. кв. м предусмотрены помещения для магазинов различного профиля, заведений общепита, салонов, центров досуга. Уже готовится к открытию физкультурно-оздоровительный комплекс с несколькими гимнастическими и тренажерными залами, а также двумя бассейнами, который тоже является частью проекта. Все это позволит сделать жизнь в микрорайоне более насыщенной, привносит больший комфорт – однако, конечно, собственники и арендаторы квартир в ЖК "Лондон Парк" в более выгодной позиции за счет близкого расположения новых объектов инфраструктуры к своему жилью, что повышает ликвидность строящегося жилья, если рассматривать локацию с точки зрения перспектив развития. Транспортная доступность также не вызывает вопросов: путь из рассматриваемого микрорайона до станции метро "Проспект Просвещения" займет порядка 20 минут пешком — и около 10, если воспользоваться наземным общественным транспортом. К услугам местных жителей — маршрутки, автобусы и трамваи, в том числе, следующие по маршруту №100, "соединяющему" красную и синюю ветки метро. Около 20 минут потребуется, чтобы выехать на КАД, дорога в аэропорт на собственном автомобиле или такси займет не более часа. Товар лицом Поскольку год постройки тоже является важным критерием, судя по приведенным данным, а эксперты советуют обратить внимание на качество дома, состояние коммуникаций, и, кроме того, планировки — подробно изучим эти вопросы, чтобы минимизировать риски при покупке. Вторая очередь ЖК "Лондон Парк" будет частично введена в эксплуатацию во II квартале 2021 года, еще два корпуса и два паркинга — в IV квартале 2023-го. Технология строительства — кирпично-монолитная, что говорит о надежности и долговечности здания, хорошей тепло- и шумоизоляции. Планировки квартир — современные, с высоким показателем эргономичности, высота потолков составляет 2,85 м. Места общего пользования предполагают высокий уровень комфорта для будущих жильцов, в каждой секции устанавливаются скоростные бесшумные лифты OTIS. И еще один момент — периметр жилого комплекса огорожен, ведется круглосуточное видеонаблюдение, реализована концепция "двор без машин". Сложившаяся застройка — это действительно широкий выбор вариантов. В обозначенной локации можно найти многие типовые и «индивидуальные» проекты домов второй половины прошлого века. Год постройки является довольно важным пунктом при анализе объекта недвижимости как варианта для инвестирования: не стоит забывать о таком параметре, как степень физического износа здания. Которая, кстати, также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома — многие потенциальные покупатели квартир интересуются размером фактических платежей за жилищно-коммунальные услуги: эта заметка на случай сценария продажи объекта для инвестиций. Новым строениям капитальный ремонт еще долго не понадобится, для остальных — потребность со временем переходит в разряд перманентных. Но вернемся к предложениям в микрорайоне. Здесь нередко встречаются дома 1978 года постройки, относящиеся к серии 1-528КП-82, известной по народному наименованию "ледокол". Тип здания кирпичный, с железобетонными плитами перекрытий. Кроме того, в данной локации популярна серия 1ЛГ-606: панельные дома, которые возводились в Петербурге в 1965-74 годах. В этой части Выборгского района — как раз строения "последней волны". На сайтах, посвященных информации о различных проектах домов в Северной столице, можно найти сведения, что здания довольно теплые, с "неплохой" шумоизоляцией, однако к недостаткам авторы статей относят качество заделки стыков в процессе крупнопанельной сборки. Чуть позднее, в 1982, в данной локации появились здания типовой серии 1МГ-600: каркасно-панельные дома с блочными наружными стенами. Еще один распространенный вариант — кирпичные строения без определенной серийной принадлежности 1989-92 годов постройки. Процент износа вычисляется с учетом года постройки: есть средние нормативные значения срока эксплуатации зданий. Например, для панельных домов 1965-80 годов, а также кирпичных строений позднего и постсоветского периода он составляет порядка 100 лет, а для современных — кирпично-монолитных зданий, как ЖК "Лондон Парк", – 125-150. Итого: более новый дом простоит еще и дольше, и, конечно, в нем нет ни одного признака обветшания, которые срабатывают на понижение цен на объекты вторичного рынка. Помимо физического, существует понятие морального износа — это вопрос не только эстетики восприятия, но и комфорта проживания, общей концепции окружения и благоустройства придомовой территории. Здесь также оцениваются планировки квартир, состояние систем инженерного оборудования, плотность застройки. Новые проекты все это учитывают — причем застройщики стремятся «опередить время», прогнозируя предполагаемые запросы потребителя на весь период реализации объекта. И сегодня во многом ставка делается именно на создание комфортной среды: это касается как квартиры, так и всей внутренней инфраструктуры проекта, а также визуальной составляющей — данными исследований доказано, что восприятие внешнего облика комплекса сегодня играет важную роль при принятии решения о покупке. И снова первичный рынок здесь на высоте. Если говорить о придомовых территориях, стоит учитывать постепенную «эволюцию» благоустройства: от необходимого минимума к современным решениям, нацеленным на создание оптимальных условий времяпрепровождения на придомовых участках для людей разного возраста с различными интересами и увлечениями. Учитывая растущий уровень автомобилизации, не лишним будет изучить наличие парковочных мест. Опять же — проекты последних лет в этом отношении предлагают большее разнообразие, позволяющее соблюдать принципы комфортной организации пространства двора для всех жильцов комплекса. Калькулятор не пригодится И, конечно, один из самых интересных моментов — расчет окупаемости. "Обычно покупатели ориентируются на динамику цен за аналогичный период в прошлом (см. Таблицу 2), — предлагает возможные варианты для определения этого показателя Алексей Фёдоров. — Также иногда сравнивают с ценами на аналогичное жилье в Москве, подразумевая, что цены в СПб отстают от столичных примерно на 5 лет". Таблица 2. Средняя стоимость 1 м2/тыс. рублей Приведенные цифры демонстрируют, что первичный рынок весьма ощутимо прибавил в цене, особенно в Выборгском районе, рисуя довольно интересные перспективы. Особенно учитывая наличие проектов с конкурентными ценами, реализующихся без эскроу. Максим Ельцов предлагает не формулу расчета окупаемости, но некую схему оценки ликвидности: Эксперты сходятся во мнении, что пока ещё многие строят по старым правилам и старым ценам и действует льготная ипотека, имеет смысл вкладываться в недвижимость. Проценты по ипотеке, особенно субсидированной, могут оказаться ниже инфляции, а цены за счёт новых правил будут расти. Но важно понимать, что нужно покупать ликвидное жилье. То есть в хорошей локации и готовое или почти готовое, чтобы минимизировать риски. Мы продолжим изучать тему инвестиций в недвижимость: и в следующем материале сравним такой инструмент с другими возможными вариантами вложения средств.