Рейтинг бизнес-центров Петербурга — 2020

Задумывая Рейтинг бизнес–центров, мы преследовали две цели. Первая — постараться выявить настоящих владельцев офисных центров. Это, к сожалению, удалось не в полной мере: часть выписок из Росреестра пришла без данных. Но тем не менее в таблице мы представляем два варианта собственников — по данным Росреестра и консалтинговой компании Colliers International, которая специально для "ДП" собрала информацию, за что ей огромное спасибо (остальные консалтинговые компании отказались, ссылаясь на коммерческую тайну).

В выборку попали крупные бизнес–центры классов А и В. Для первого мы установили отсечку в 10 тыс. м2, для второго — в 15 тыс. м2. Центры меньшей площади не рассматривали. Кстати, оказалось, что очень старых бизнес–центров в Петербурге не так много, ветеран — "Акватория", которая работает с 1998 года.

Достичь второй цели — выявить лучшие бизнес–проекты в сфере коммерческой недвижимости — оказалось сложнее из–за множества субъективных параметров. Мы решили остановиться на главном — цене. И отобрали пять наиболее дорогих спекулятивных бизнес–центров Петербурга. В рейтинг не попала башня "Лахта Центра", безусловно, самый дорогой офисный комплекс в Северной столице, ибо он бесценен — вряд ли кто–то когда–нибудь его купит на рыночных условиях.

Экспертная оценка производилась по целому ряду параметров: локация, качество проекта и строительства, инженерная начинка здания, уровень вакансии, качество арендаторов и, естественно, площадь бизнес–центра.

Самым дорогим по общей стоимости офисным центром стала "Невская ратуша", которая в ближайшие несколько лет еще подорожает, после того как будет построена новая очередь объекта. Причем корпуса будут возводиться уже под конкретных арендаторов.

Если брать по стоимости квадратного метра, то самый дорогой объект в Петербурге — Trinity Place. Как отметили эксперты, это лучший в Петербурге офисный центр по соотношению местоположения, вида и качества проекта. Но с учетом меньшей площади он уступил "Невской ратуше".

Отважиться на ремонт

Реновация устаревших офисных центров может стать одним из путей развития рынка офисной недвижимости в посткризисный период.

По оценкам "МТЛ. Управление недвижимостью", среди офисных центров, построенных в нулевые, морально и физически устарело 85–90%. Впрочем, как говорят эксперты, в это число преимущественно входят бизнес–центры невысокого класса.

Смена собственника

Профессиональные управляющие компании объектами класса А, В+ и В в ходе эксплуатации следят за состоянием зданий, обновляют инженерные системы, внутреннюю архитектуру бизнес–центра, окна, двери и т. д., поэтому глобальная реновация им не нужна. "Те объекты, где изначально были предусмотрены правильные объемно–планировочные решения, выполнена качественная отделка, установлены надежные и производительные инженерные системы и осуществлялась правильная эксплуатация, возможно, в реновации не нуждаются", — отмечает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

Впрочем, переделки могут потребоваться из–за изменения конкурентной среды.

Зачастую здания подвергаются реновации при смене собственника. "Сеть “Сенатор” реновировала после покупки офисные здания на Б. Морской, 20–26, БЦ “Стокгольм” на Выборгской набережной. Важно не только освежить внешний и внутренний облик объекта, но и обеспечить его современными инженерными системами, отвечающими текущим потребностям арендаторов, среди которых много технологичных компаний", — полагают в Colliers International.

С новым входом

Наипростейший способ произвести эффект обновления — провести отделку входной группы по новому дизайн–проекту. "Однако такая “реновация” в меньшей степени повлияет на “потребительские” характеристики бизнес–центра. В зависимости от целей изменений инвестиции могут быть как сравнительно незначительными, так и превышать треть затрат на создание аналогичного нового объекта", — говорит Игорь Кокорев.

"К сожалению, комплексная качественная реновация в Петербурге проводится достаточно редко. Зачастую за нее выдается косметический ремонт, в лучшем случае с окрашиванием фасада", — согласен с ним Виктор Заглумин, партнер Bright Rich CORFAC International. Впрочем, как отмечает эксперт, есть эталонные примеры. В их числе "Преображенский Двор" на Литейном проспекте, БЦ Bronka Space в реконструированном здании на Синопской набережной, "Красная Нить" в Выборгском районе, БЦ "Сова" на улице Маршала Тухачевского.

"Не все прошедшие реконструкцию объекты находятся в центральной части города, как правило, относительная удаленность здания компенсируется рядом привилегий — в том числе возможностью создать общественные зоны и устранить проблемы с парковкой. Главенство предложения в некотором смысле перестает существовать: чтобы быть конкурентоспособными, как старым, так и новым бизнес–центрам необходимо будет вкладываться в качество и сервис", — считает Виктор Заглумин.

Дорогая инженерия

Качественная реновация стоит дорого — работы придется проводить в несколько этапов: ремонт фасадов, замена кровли, замена инженерных сетей и ремонт внутренних помещений. "Стоимость в каждом отдельном случае будет индивидуальной в зависимости состояния объекта, статуса здания и других исходных данных. Кейс “Как довести до класса B+ объект исторической постройки в плохом состоянии в центре города (несколько этажей)” может потребовать затрат в 50–60 тыс. рублей на квадратный метр. Вне исторической — от 20 тыс. рублей на квадратный метр", — подсчитали в Bright Rich.

Как говорят эксперты, в первую очередь стоит обращать внимание на модернизацию инженерных систем: кондиционирования, вентиляции, отопления. Люди проводят в офисе большую часть дня, и микроклимат в помещении напрямую влияет на их работоспособность и продуктивность.

Также важно повышение энергоэффективности объекта и его экологичности — это вопросы экономии на ежемесячном обслуживании. В тренде сейчас создание рекреационных зон и внедрение технологий, повышающих комфорт обитателей бизнес–центров, отмечают участники рынка.

Остаться в старом классе

Впрочем, качественная реновация неизбежно повышает арендную ставку. "Арендная ставка может измениться значительно при условии повышения класса объекта в процессе его реконструкции. Если класс БЦ не меняется, то после его обновления ставка повышается не более чем на 20%", — говорят в КВС. По оценке Виктора Заглумина, ставка может вырасти и на 30%. "Но опять же повышение ставки зависит от многих факторов. Чтобы произвести комплексную оценку, необходимо понимать состав работ и оперировать полными исходными данными в каждом конкретном случае", — подчеркнул эксперт.

"Но УК часто проводят обновления, не закрывая объект и не выселяя арендаторов. То есть реновация зданий в ходе их эксплуатации не меняет арендную ставку, которая формируется рыночными условиями — состоянием спроса и предложения", — рассказывает Константин Меркель, директор по развитию IPG.Estate.

По мнению Николая Антонова, генерального директора "МТЛ. Управление недвижимостью", именно переформатирование рынка офисов и реновация станет трендом в ближайшие несколько лет.

"Раньше у владельца устаревшего БЦ выбор был ограничен: либо снести здание полностью и построить на его месте новое — с совершенно другим функционалом, что довольно дорого, либо сделать реновацию с повышением класса БЦ и соответствующим повышением арендной ставки. Теперь появилась еще одна возможность: сделав относительно небольшие вложения, переформатировать устаревший БЦ, например, в коворкинг", — говорит он.

Попали в ротацию

Рынок офисной недвижимости инерционен, и итоги нынешнего кризиса можно будет подвести только осенью. Впрочем, первые выводы девелоперы уже сделали.

На основании полученного опыта многие компании начали пересматривать модели организации рабочего процесса, изучая различные сценарии. В их числе полный перевод некоторых отделов на удаленку, частичная работа вне офиса, например 2 дня в кабинете, 3 дня дома, посменная работа сотрудников и так далее.

После майских праздников новые варианты взаимодействия с клиентами стали искать и арендаторы.

Запросы от бизнеса носят разный характер, говорят управляющие бизнес–центрами: кто–то хочет сократить арендуемые площади, а кто–то, наоборот, увеличить. Есть компании, которые решили сменить локацию и занялись поиском офисных площадей, кто–то ищет помещение подешевле.

"Очевидно, что на рынке начинаются процессы ротации арендаторов. При этом, несмотря на рост вакансий, по–прежнему наблюдается дисбаланс спроса и предложения: высвобождаются небольшие офисные блоки пострадавших в период самоизоляции малых предприятий, а спрос формируют крупные предприятия, нуждающиеся в больших офисных площадях", — отмечает Алена Волобуева, руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE. По ее мнению, в III квартале 2020 года наметившийся тренд продолжится, доля вакантных площадей будет расти.

"Мы впервые столкнулись с условиями жестких ограничительных мер. И период изоляции показал, что в целом бизнес смог достаточно оперативно перестроить свои процессы в удаленном режиме, мы все быстро начали переходить в онлайн", — говорит Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.

По данным IPG.Estate, почти 40% компаний–арендаторов отмечали значительный спад активности в марте–апреле, около 50% говорили о незначительном спаде или вовсе о стабильной работе, 10% констатировали даже увеличение бизнес–активности.

При таком настроении перестроиться на удаленный режим смогли порядка 95% компаний–арендаторов.

Впрочем, рынок недвижимости инерционен — существует некоторый временной лаг между изменениями цикла деловой активности и его реакцией на них. Поэтому как повлиял нынешний кризис на рынок офисной недвижимости — станет ясно через несколько месяцев после снятия большинства карантинных ограничений. По данным аналитической службы компании Bright Rich | CORFAC International, по состоянию на середину II квартала 2020 года 30–35% арендаторов направили запросы на расторжение договора аренды, а 21% хотят переехать в меньшие площади в рамках того же бизнес–центра.

"Рынок офисов, как и другие сегменты недвижимости, меняется, однако видимые перемены придутся на конец 2020 — начало 2021 года. Часть компаний–арендаторов уже ведет переговоры с собственниками бизнес–центров о льготах или сокращении занимаемых площадей, однако процесс пересогласования и освобождения офиса может занять от 2 до 6 месяцев", — уверен Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.

"Сейчас, когда мы все еще живем и работаем в условиях ограничений, нельзя подводить итоги, но, по нашим прогнозам, порядка 15–20% компаний покинут рынок. Это те компании, бизнес которых неустойчив к потрясениям и изменениям, которые не смогли адаптироваться. В том числе туристические агентства, малые предприниматели и стартапы. Бизнесы с долгосрочной перспективой развития сохранятся, хотя и понесут потери в доходности", — говорит Иван Починщиков.

L–сценарий

Как уверены большинство экспертов, судьба офисного рынка будет зависеть от того, по какому сценарию пойдет восстановление экономики.

"Многие склоняются к пессимистичному L–сценарию — после падения ВВП в интервале 4–10% в этом году страну ждет длительная стагнация. Самой большой проблемой будет восстановление разрушенных производственных и логистических цепочек. В этом смысле ключевым словом в восстановлении российской экономики должна быть “скорость”. Уменьшение любых препятствий на пути бизнеса — главное условие для наращивания скорости восстановления", — уверен Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International.

10%–ный барьер

Уже можно прогнозировать снижение арендных ставок по части офисных площадей. "До тех пор, пока вакансия составляет менее 10%, чаша весов склоняется в пользу арендодателя, и ставка остается неизменной. Но, как мы помним из прошлых кризисов, ситуация может измениться не просто быстро, а моментально. Если свободных помещений будет более 10%, ставки сразу пойдут вниз. Пока, правда, этого не происходит", — отметил Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.

"С учетом низкого уровня вакансии на рынке Санкт–Петербурга, вероятнее всего, ставки аренды на качественную офисную недвижимость останутся в среднем на прежнем уровне либо снизятся незначительно. Говорить о более или менее релевантном прогнозе можно не ранее возобновления полноценной деловой активности и снятия карантинных ограничений", — полагает Виктор Заглумин.

Эксперты сомневаются, что начнется массовое снижение ставок аренды. "Собственники будут предоставлять скидки арендаторам в единичных случаях. Обвала цен не будет, ведь, несмотря на пандемию, бизнес действует исходя из рыночных условий, а не кризисных", — говорит Иван Починщиков. По его прогнозу, к концу 2020 года средняя ставка аренды снизится не более чем на 2,5–5%.

Объем ввода новых объектов в Colliers International ожидают на уровне 100–120 тыс. м2 в год, что будет соответствовать запросам рынка.

"При таком развитии сценария девелоперская активность в Петербурге, по нашим прогнозам, может восстановиться в течение 2 лет", — говорит Дмитрий Кузнецов.

Согласно докризисным планам до конца года девелоперы собирались ввести в строй более 150 тыс. м2 площадей в бизнес–центрах.

С учетом реконструкции показатель ввода новых коммерческих площадей будет еще выше. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец марта 2020 года на стадии строительства или реконструкции находилось 16 офисных зданий арендопригодной площадью около 230 тыс. м2, заявленных к вводу в 2020 году. Среди тех объектов, которые должны быть сданы, — "Дом Рогова", "Авиор Тауэр", вторая очередь квартала "Невская ратуша".

"Новые БЦ будут вводиться в эксплуатацию согласно намеченным ранее планам. Спрос на офисную недвижимость пока остался на прежнем уровне, а значит, нет никакого смысла замораживать строительство объектов", — говорит Дмитрий Беляев, генеральный директор "КВС. Управление недвижимостью".

Впрочем, эксперты не уверены, что все будет построено в срок. И это притом что формально никаких ограничений на строительство в период пандемии не было.

"Ухудшение экономической ситуации, вызванное пандемией, усложняет работу строителей, — говорит Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate. — Но все–таки нынешние проблемы нельзя сравнивать с полноценными экономическими кризисами, такими, какие произошли в 2008 и 2014 годах. Тогда ситуация в экономике усугублялась еще и геополитическими проблемами".

"На рынке не наблюдается массовой заморозки проектов строительства офисных центров. Вероятно, как и в предыдущие кризисы, произойдет корректировка сроков реализации проектов и их масштабов. Спекулятивный девелопмент будет ориентироваться прежде всего на тенденции смещения вектора спроса", — считает Алена Волобуева, руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE.

Как уверяют участники рынка, спрос на новые площади сохранится. "Более того, стоит учитывать, что строящиеся объекты уже находятся в листах ожидания арендаторов. Причина в том, что с 2014 года офисный рынок Петербурга функционирует в условиях дефицита качественных площадей. Ежегодное поглощение стабильно сохранялось на уровне 120–140 тыс. м2, драйвером спроса выступают нефтегазовые и IT–компании", — говорит Вероника Чаканова. По ее оценкам, даже с учетом корректировки планов по развитию, реорганизации офисных пространств, ротации поглощение по итогам 2020 года составит не менее 100 тыс. м2.

Между тем в Knight Frank St Petersburg не исключают, что итоговые показатели ввода 2020 года будут меньше прогнозируемых из–за переносов сроков строительства. А Андрей Косарев, гендиректор Colliers International в Санкт–Петербурге, уверен, что девелоперы не будут спешить с вводом новых объектов. "Привлекать финансирование под новые проекты коммерческой недвижимости стало сложнее. Вместе с удорожанием строительства на фоне курсовой волатильности этот фактор вынуждает девелоперов занимать выжидательную позицию", — говорит он. Поэтому запуск новых проектов будет отложен, а строительство бизнес–центров, чья готовность составляет на сегодня менее 40%, временно приостановлено, предполагает эксперт.

Портрет не Дориана Грея

Эксперты не ждут появления на рынке нового класса арендаторов.

О смене типичного портрета арендатора говорить рановато. "Новых сделок заключается очень мало. Большинство предпринимателей сейчас только очнулись от первого шока, вызванного карантином. Частный бизнес находится в поиске новых идей, инвестиций под эти идеи и нового спроса на офисы пока не формирует", — говорит Николай Антонов, партнер, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью".

По его словам, пандемия усилила роль цифровых технологий в жизни общества, а делать новые разработки в России достаточно выгодно из–за относительно низкой стоимости труда программистов, тем более что рубль опять упал. Поэтому самым перспективным в ближайшие месяцы представляется IT–сектор. "Пожалуй, это единственная отрасль, которой кризис принес явные преимущества, и новые арендаторы на рынок офисов придут именно отсюда", — считает Николай Антонов.

С ним согласен Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. "По–прежнему новые помещения в основном сейчас занимают айтишники. Не все бизнесы могут работать на удаленке, в том числе из области IT. А ушли из офисов представители самых пострадавших отраслей: турфирмы, сервисы и услуги", — сказал он.

В числе крупных арендаторов останется бизнес с участием государства. Эта сфера получает поддержку от государства и ждет изменений в экономической конъюнктуре — роста цен на сырье, восстановления промышленных индексов.

"Компании из IT–сектора резко снизили активность, IT–стартапы так и остались в статусе “проект” или приостановили работу. А вот компании с госучастием как раз чувствуют себя комфортно и даже активизировались в поиске более интересных предложений", — поделился своим видением Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg. Он считает, что большая часть арендаторов все же остается на своих местах и массового исхода не будет.

Впрочем, на рынке уже есть некоторые изменения. Пока они в основном отражаются в запросах на офисные площади и в объяснениях причин переезда. По итогам 2,5 месяца ограничительных мер уже начались первые выезды компаний, которые запрашивали льготные условия по аренде, но не смогли договориться с собственником. Как правило, это представители среднего бизнеса, основные запросы которых связаны с изменением условий по арендной ставке и метражу. Условно можно выделить несколько форматов запросов: компании ищут офисы аналогичного метража, но с меньшей ставкой аренды или офисы, площадь которых на 30–50% меньше занимаемых площадей. Но есть и случаи, когда компании готовы снять офис большей площади, но по меньшей ставке.

По данным IPG.Estate, примерно 30–35% арендаторов планируют увеличивать социальное дистанцирование между сотрудниками.

В основном это крупные российские и международные компании. Если ранее норма составляла 8–12 м2 офисных площадей на человека, то сейчас некоторые компании стремятся к показателю более 14 м2. Достичь его они планируют не столько за счет увеличения арендуемых площадей, сколько за счет реорганизации офисных пространств. Рассматривается вариант частичного перевода сотрудников на удаленку, введения посменного режима работы, сокращения площадей мест общего пользования, внедрения систем временных рабочих мест (hot–desk) и так далее.

Арендаторы начали переосмысливать конфигурацию своих офисов. Однако на рынке по–прежнему дефицит офисных блоков площадью более 1 тыс. м2 в БЦ класса А и B, поэтому пространства для маневра у ищущих не так много.

Многим собственникам бизнеса приходится пересматривать свои стратегии, определять, насколько эффективно занимаемые площади их поддерживают.

По данным Knight Frank St Petersburg, сейчас самый частый запрос — помещение небольшой площади, с ремонтом, желательно подешевле и чтобы выйти из договора можно было без больших штрафов.

Мечта об умном офисе

Хотя разговоров о внедрении smart–систем в офисах ведется много, на деле новые технологии сводятся к рутинным процессам автоматизации инженерной инфраструктуры.

Банк Barclays в 2018 году внедрил в головном офисе в Лондоне систему умных датчиков тепла и движения OccupEye от Cad–Capture, которые помогают собирать данные и анализировать использование офисных помещений. С их помощью становится возможным более рациональное обустройство рабочего пространства. В Арабских Эмиратах в 2016 году Dubai Future Foundation напечатали офис на территории комплекса Emirates Towers на 3D–принтере. Конструкцию и инженерию разработали Thornton Tomasetti и Syska Hennessy. Здание оснащено энергосберегающими технологиями, тонированные окна защищают пространство от солнечных лучей.

Ну и, конечно, офис Google в Калифорнии. Тут все: и разнообразие дизайнов, и открытый бассейн на крыше, и гамаки с беседками… даже гендерно–нейтральный душ! Но никакой особенной "офисной цифровизации". По большому счету умный офис — это скрытые от глаз инженерные системы, позволяющие экономить деньги на обслуживании здания.

Свет, тепло и свежий воздух

Многие застройщики на российском рынке понимают под умным бизнес–центром встроенные в здание технологии охранной и пожарной безопасности. Однако на деле это лишь минимум доступных возможностей по автоматизации. По–настоящему умным офисный центр может считаться, если он включает систему управления освещением, автоматизацию учета элект