"Мины" КРТ: сети, ставки и "последний жилец"
В июле в Екатеринбурге были отторгованы три первых квартала комплексного развития территорий (КРТ). Девелоперы проявили к торгам живой интерес: за право "переосмыслить" ветхие кварталы Уралмаша и Эльмаша схлестнулись 11 компаний из Екатеринбурга, Березовского и Тюмени. Судя по "космическому" скачку стартовой стоимости одного из участков (с 515 тысяч рублей до 96,6 миллиона рублей), инвесторы готовы идти на риск ради сверхприбылей.
С какими "подводными минами" могут столкнуться застройщики при реализации проектов? Какие модели КРТ (кроме банального "снос старого и строительство нового жилья за счет инвестора") применяются сегодня в других регионах России? Какую поддержку государство готово оказать девелоперам, рискнувшим взять на себя ответственность за реновацию ветхих кварталов? Ответы на эти вопросы искали участники и гости VII Байкальского саммита Российской гильдии управляющих и девелоперов.
Выбор Сибири: бюджетный кредит и "кластер"
Несмотря на то, что закон о комплексном развитии территорий был принят всего два года назад, ряд регионов уже активно приступили к его воплощению в жизнь. Причем в лидерах процесса оказались вовсе не Москва и Санкт-Петербург, а Урал и Сибирь. Об этом сообщил замдиректора департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ Максим Галь.
По его словам, площадки КРТ сформированы на 738 территориях общей площадью 30 тысяч гектаров с градостроительным потенциалом в 140 миллионов квадратных метров жилой и офисной недвижимости. Уже подготовлено 185 проектов, 128 из которых получили добро от муниципальных и региональных властей, заключено 90 договоров КРТ, выдано 60 разрешений на строительство. Земельные аукционы принесли в бюджеты городов и регионов в общей сложности около 4,5 миллиарда рублей.
В авангарде Челябинская, Тюменская, Курганская, Новосибирская и Иркутская области. География иркутских КРТ – это не только областной центр, но и райцентры – Усолье-Сибирское, Нижнеудинск, Братск, Шелехов и Усть-Кут, отметил министр строительства региона Александр Галкин.
По его словам, часть этих проектов будет реализована силами специализированного застройщика "Строительная корпорация Иркутской области", часть — в рамках крупных инвестиционных проектов. Например, в Усть-Куте в роли инвестора выступает компания, строящая завод полимеров. Заводу нужны специалисты, специалистам, в свою очередь — современное жилье. Проект КРТ поможет обеспечить их приток в регион.
Предместье Рабочее в Иркутске – потенциальная площадка для проекта КРТ. Фото: "Яндекс. Панорамы"
Уже на стартовой стадии реализации проектов "всплыли" проблемы, в том числе нормативного характера. "Оказалось, федеральное законодательство не позволяет тратить бюджетные средства на авансирование строительства (инфраструктуры для территории КРТ. — Прим. ред). Надеюсь, эта проблема будет решена", - подчеркнул Галкин в ходе дискуссии на одной из площадок саммита.
А для комплексного развития четырех ветхих кварталов Иркутска (так называемое предместье Рабочее) выбрана другая модель софинансирования: инфраструктурные бюджетные кредиты, за счет которых на улице Баррикад построят новый водопровод, канализацию и тепловые сети. Освоение этих площадок начнется, когда городские власти определят их рыночную стоимость и вынесут на торги. В контракте победителя в качестве обязательного условия будет прописано строительство социальных объектов в зоне КРТ.
"Это не будет в чистом виде "строительство за свой счет", - заверил Александр Галкин. - Будем рассматривать варианты субсидирования, чтобы вовлечь в процесс всех заинтересованных инвесторов. Например, за счет инфраструктурного кредита обновим на улице Баррикад всю инженерию, потом в рамках программы "Стимул" оплатим застройщику техприсоединение, посчитаем стоимость строительства школы или детсада, и уже тогда поймем, как будем их строить: своими силами, "совместным участием" или на условиях концессии с привлечением сторонней организации".
Кардинально иной подход к реализации КРТ избрали в Новосибирске: там применяется так называемая "кластерная застройка", позволяющая развивать ту или иную территорию многофункционально. Каждый кластер имеет базовую специализацию (например, технический или спортивный), при этом остается место и для жилищного строительства.
"Кластерный подход позволяет решить проблемы маятниковой миграции внутри крупных городов, минимизирует точечную застройку, помогает реновации старых районов, делает более прочными связи района с соседними территориями", - рассказал гендиректор Агентства инвестиционного развития Новосибирской области Александр Зырянов.
Одной из территорий КРТ в Новосибирске может стать полуразрушенный военный городок в центре города. Визуализация: материалы VII Байкальского саммита Российской гильдии управляющих и девелоперов
Теоретически кластерную модель можно использовать и при реализации проектов КРТ, тем более что в Новосибирске потенциальных участков "под развитие" много: свыше 160. Среди них – территория военного городка, расположенного в центре мегаполиса.
"Корпусам более 100 лет, часть из них уже разваливается. Минобороны готово их передать городу, но на определенных условиях. Мы рассчитываем построить там образцовый жилмассив с парками, социальными и культурными объектами", - заявил Александр Зырянов.
Питер ставит на промзону
Как уже было сказано, регионы Сибири первыми в России приступили к проектам КРТ. А вот "пионером" модели РЗТ (развитие застроенных территорий) был Санкт-Петербург – там за реновацию ветхих кварталов взялись еще в 2009 году. Планировалось "переосмыслить" 22 территории (в том числе занятые хрущевками), построив на них свыше 6 миллионов квадратных метров современного высотного жилья. План реализуется, но со скрипом: по словам директора ГБУ "Управление инвестиций Санкт-Петербурга" Анны Исаковой, на площадках, выбранных по РЗТ, за 13 лет построено всего 48 многоквартирных домов общей площадью 676,4 тысячи "квадратов". Из 15,7 тысячи квартир в этих новостройках лишь 678 достались "отселенцам". С какими же проблемами столкнулся инвестор, вложивший ни много ни мало 3,9 миллиарда рублей?
"Во-первых, не были урегулированы обязательства городской власти по развитию на этих территориях социальной инфраструктуры, из-за чего в каждом новом квартале приходилось дополнительно решать вопросы школ, детских садов и поликлиник, - рассказала Исакова. - Во-вторых, в кварталах застройки не были обозначены "стартовые пятна" - точки, откуда начнется строительство новостроек в квартале. И третья проблема — сложности с расселением "последнего жильца" (в доме, предназначенном к сносу. — Прим. ред.), который начинал выставлять перед застройщиком непомерные требования выкупа".
Завод "Красный треугольник" в Санкт-Петербурге. Фото: "Яндекс. Панорамы"
Сегодня для реализации модели КРТ в северной столице выбрано 16 площадок, половина из которых — бывшие промзоны либо "нежилые" участки. Например, территория завода "Красный треугольник" и Дальневосточный проспект, на котором в советские годы располагались десятки ныне не действующих предприятий.
"Мы готовы строить там дороги и социальные объекты, - заверил руководитель комплексного направления развития территорий ГК Glorax Станислав Шульженко.- Но непонятно, кто должен платить за обеспечение жилья инфраструктурой и благоустройство территории, каков правовой режим участков КРТ, какие там ограничения использования, как строить новые объекты, сохраняя при этом исторические здания в квартале".
По мнению застройщика, еще одним болезненным камнем преткновения в реализации проектов КРТ является отсутствие льготных ставок (3% и 15% от кадастровой стоимости) при выкупе земельных участков, ранее взятых инвестором в аренду у муниципалитета.
Кому достанется "подушка" субсидий?
Каким образом государство намерено смягчить эти риски? По словам Максима Галя, на федеральном уровне разработан широкий инструментарий поддержки инвесторов КРТ.
"Появилась возможность субсидировать затраты застройщика на расселение граждан из ветхого и аварийного жилья в размере 25%, но не от реальной стоимости переселения, а от нормативной, - сообщил чиновник в ходе круглого стола на саммите РГУД. - Также застройщику могут предоставить и стопроцентную субсидию от Фонда содействия реформированию ЖКХ в случае, если при отселении на одну часть аварийного жилья приходится три части жилья неаварийного. Кроме того, готовятся поправки в закон, которые позволяют авансировать застройщику из бюджета его затраты на расселение. Надеюсь, они будут приняты в осеннюю сессию ГД".
Аукцион по территориям КРТ в Екатеринбурге: 11 участников, несколько часов напряженной борьбы.. и свыше 100 миллионов рублей в городской бюджет
Еще один эффективный вариант софинансирования проектов КРТ — с помощью инфраструктурных облигаций Фонда "Дом.РФ". Об этом сообщил на полях саммита заместитель гендиректора Фонда, вице-президент РГУД Антон Финогенов.
"Облигации позволяют брать займы на срок до 15 лет, а расплачиваться по ним предстоит уже после того, как будет выплачена сумма проектного финансирования, - пояснил он. - "Масштабы" таких займов могут быть от 300 миллионов до миллиардов рублей. Но обязательное условие: в этом должен участвовать регион".
Свои "подушки безопасности" для застройщиков КРТ разработаны и в Свердловской области, рассказали "Уралинформбюро" в региональном минстрое.
"На протяжении всего 2021 года специальная рабочая группа Свердловской области занималась разработкой правовой документации, чтобы запустить процедуру комплексного развития в Екатеринбурге и муниципалитетах. Нормативная база разработана с учетом интересов как жителей, так и застройщиков, - подчеркивают в ведомстве. - Кроме того, еще до введения механизма КРТ крупные муниципалитеты заключали с застройщиками договоры о развитии застроенных территорий. В обмен на расселение ветхого и аварийного жилья застройщик получал право на земельный участок под ним и возводил современные жилые комплексы. Сейчас принцип такой же, только в рамках РЗТ жителей не спрашивали о согласии включения их домов в границы будущей застройки, а сейчас этот вопрос решается на собрании жильцов. Таким образом, КРТ как новый единый механизм сможет заменить собой работавшие раньше отдельные процедуры, придать им новый импульс".
Евгений СУСОРОВ