Выше уже некуда. Цены на квартиры достигли ста тысяч рублей за «квадрат»
Иркутянка Дарья Т. уже месяц ищет квартиру для покупки. Родители девушки продали жильё в Усть-Куте и решили переехать в Иркутск. Им нужна стандартная «двушка» в Октябрьском районе.
- 45 «квадратов» с пожившим ремонтом пятилетней давности в «хрущёвке» на улице Советская, например, стоят 4,8 млн рублей. При этом женщина-продавец сетует: «Риелтор зря за 4,8 млн выставил, надо было 5,2. Люди, вон, за 4,8 вообще без ремонта продают, а у меня обои новые». И других вариантов нет, - рассказывает Дарья.
В новостройках та же песня.
- Года два назад мы подумывали расшириться, присматривали квартиру на Якоби - 77 квадратных метров в черновой отделке, тогда она стоила 4,5 млн рублей, сейчас - 8 млн. У меня волосы дыбом встают от таких цен, - не сдерживает эмоций другая иркутянка Екатерина Л.
Почему так взлетела в цене недвижимость и ждать ли в скором времени снижения, выяснял корреспондент «АиФ в ВС».
По данным Иркутскстата, за последние три года лишь однажды, в апреле-июне 2018 года, отмечалось снижение цен на «квадраты» в новостройках - на 2,8% к предыдущему кварталу. В остальное время квартальный прирост составлял обычно 1-4% и трижды - 6-8%.
Жильё на вторичном рынке рекордно подскочило в цене в конце 2020 года - в сравнении с третьим кварталом - на 16,7%. В начале 2021 года квартиры в новостройках стоили в среднем 75,5 тысячи за квадратный метр, а на «вторичке» - 63 тысячи. Сейчас ниже 100 тысяч за «квадрат» надо ещё поискать.
Рынок «остынет» через год?
Как отмечает специалист по недвижимости Андрей Дедюхин, рост цен на недвижимость в Иркутской области продолжится. Даже после того как повысится ставка по ипотеке, должен пройти примерно год, чтобы произошла коррекция цен.
- Рынок недвижимости поздно реагирует на экономическую ситуацию. Лаг (экономический показатель, характеризующий временной интервал между двумя взаимосвязанными экономическими явлениями, одно из которых является причиной, а второе - следствием. - Прим. ред.) составляет год-полтора. Да, ставки по ипотеке вернутся примерно на тот же уровень, что и были, кто-то говорит, что до 9% поднимутся, кто-то прогнозирует рост до 1011%. Соответственно, будет снижение выдачи ипотечных кредитов. Спрос на ипотеку уже в июле этого года по всей России упал на 30%. Опять же Центробанк повышает ключевую ставку. Всё это приведёт к тому, что на рынок будет выходить меньше денег. Однако именно замедленность этой реакции и не даёт быстро скорректировать цену, - отмечает эксперт.
Андрей Дедюхин поясняет, что ставка по ипотеке не повысится мгновенно. Кроме того, есть ещё масса покупателей с одобренными на руках кредитами по старой ставке, которые ещё не определились с выбором, им потребуется несколько месяцев на то, чтобы найти квартиру своей мечты. Всё это определённо будет влиять на стоимость.
- Возможно, снижение будет, но не раньше, чем через год, а то и через два. Для этого надо, чтобы в первую очередь восстановился рынок рабочей силы, который просел из-за пандемии. За счёт этого откорректируется цена на услуги по строительству и ремонту, что может дать снижение общей цены. Однако не будем забывать о существенном подорожании стройматериалов. Из-за этого фактора и не произошло некоторой коррекции, на которую все рассчитывали, - продолжил эксперт.
Чем «вторичка» хуже?
Вслед за новостройками дорожает и «вторичка». Глядя на неадекватные цены на квартиры в новостройках, люди начинают больше интересоваться вторичным рынком - повышенный спрос тут же приводит к повышению цены. Кроме того, многие продают квартиры в старых домах, чтобы переехать в новостройку. Соответственно, им приходится повышать стоимость, чтобы разница между двумя суммами не стала заоблачной.
- Я сам свою квартиру ещё пару месяцев назад выставлял за 4,5 млн рублей. Сейчас уже буду поднимать до 4,8 млн, потому что выросли цены на то, что я хочу купить. Раз моя квартира мечты подскочила в цене, мне надо поднимать стоимость, чтобы не прогореть, - рассуждает Андрей Дедюхин.
По словам специалиста, никакие искусственные вмешательства в эту ситуацию, даже со стороны власти, скорее всего, никак на положение дел повлиять не смогут. Но вот если будет строиться больше жилья, станет больше предложений, вырастет конкуренция, тогда можно будет говорить о снижении цен.
Строим мало, потому дорого
Строители, комментируя цифры Иркутскстата, отмечают, что в реальности нет никакого миллиона построенного жилья, о котором так громко заявляли по итогам 2020 года. Есть жильё, введённое в эксплуатацию. А это - совсем другое. В этом миллионе очень большая доля индивидуальных жилых домов, причём не всегда они новые. Люди регистрируют дачные участки, свои частные дома, которые были построены раньше, лет 10, а то и 20 назад. «Дачная амнистия» позволила людям узаконить уже имеющуюся собственность. Однако в статистике эти постройки фигурируют как ввод в эксплуатацию.
- Цены на жильё в Приангарье, как, собственно, и в любом другом городе России, подчиняются законам рынка, живут по ним, зависят от них, - подчёркивает директор одной из крупных иркутских строительных компаний Михаил Сигал. - Не может застройщик взять и поднять или опустить цены по своему усмотрению. Для роста или снижения всегда есть определённые предпосылки, и все они объективны. Первое, от чего мы зависим, - условия, в которых приходится строить. Ресурсная база девелоперов сильно подорожала, потому как был внедрён новый формат строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Если раньше мы могли брать деньги дольщиков, они были «бесплатные», то теперь застройщик 80-90% берёт в банке. Мы получаем деньги, которые стоят денег. Понятно, что у всех разные условия, но в среднем строительство длится 1,5-2 года. Да, не всю сумму мы получаем сразу, какая-то часть займа гасится в процессе стройки. Но так или иначе, заём длительный и процент немаленький. Процентные расходы у разных компаний составляют от 5 до 10 тысяч рублей на квадратный метр.
По словам эксперта, раньше девелоперы сами принимали решение, как строить, какие затраты пойдут на землю, на проектирование, экспертизы и прочее, сами составляли смету расходов и закладывали средства на содержание структуры. Многие на этом «прогорали», потому что неправильно учитывали расходы, деньги заканчивались, стройка замораживалась. Некоторые застройщики тратили средства дольщиков на какие-то свои нужды, а потом не могли закончить проект. Сейчас деньги даёт банк, они целевые, поэтому финансовая организация контролирует, чтобы просчётов не было. Застройщик получает кредит в банке на какой-то объект. Это называется проектным финансированием. Банк анализирует проект, а сегодня там сидят специалисты высоких компетенций, которые разбираются во всём, а после этого говорит: «Пока вы не заложите определённую величимаржинальности для устойчивости проекта, мы вам кредит не выдадим». Причём они обращают особое внимание на то, чтобы проект был устойчив по налогам, качеству, чтобы в случае чего компания могла рассчитаться по кредиту. Поэтому нижняя планка цены всегда чётко определена банком, ниже этой величины застройщик не может опустить цену. Она зафиксирована условиями проектного финансирования.
К этим факторам строители плюсуют также подорожание материалов, рабочей силы и рост инфляции. Рабочая сила подорожала в два раза, стекло и дерево - более чем в два раза, металл - на 100%.
- Я думаю, что снижение цен на квартиры возможно, но это зависит от технологии строительства и формата жилья. То есть надо будет где-то слегка опустить планку по материалам. Кроме того, убирать излишества в архитектуре и инфраструктуре, оставив в квартирах только базовые условия для жизни. В итоге получается, что низкие цены могут быть при реализации комплексных проектов, например, по строительству социального жилья. Дёшево - не значит плохо, просто придётся уйти от ультрабрендовых вещей к тому, что попроще, - говорит Михаил Сигал.
Языком цифр
По итогам 2020 года в регионе построили 1 миллион 106 тысяч кв. м жилья - это рекорд за последние несколько лет. В первом полугодии 2021 года ввели 582 тысячи кв. м жилья (на 79,3% больше, чем за 6 месяцев 2020 года), регион стал по этому показателю лидером среди соседей по Сибирскому федеральному округу.
По данным Иркутскстата, жилищный фонд Приангарья на начало 2021 года составил 61,3 млн кв. м, 18,1 млн из них - в Иркутске. В областном центре на каждого жителя приходится 29,4 кв. м жилья, по региону показатель чуть ниже.
Активнее всего жильё строится в Иркутском районе. Только за 2020 год здесь возведено 451,6 тысячи кв. м. Однако район уступает областному центру по количеству готовых квартир. В Иркутске их в 2020 году появилось 6943, а в районе - 4663, но большей площади.
Кстати
В Иркутске сейчас остро стоит вопрос приаэродромной территории, в границах которой строить ничего нельзя. А это - более 50% города. Многие застройщики ранее купили землю в границах этой территории и даже расселили жильцов аварийных домов, а строиться на освободившихся участках теперь не могут. После снятия ограничений понесённые убытки могут сказаться на цене, предупреждают эксперты.
Окончательное решение по сокращению площади приаэродромной зоны должны принять до конца года.