Стройка в Рыбинске: от стагнации — к стабильности?
Говорим о строительстве – отрасли, по активности которой определяют потенциал территорий Строительство – отрасль, чувствительная к любым переменам и уязвимая к кризисам. Сначала пандемия, затем санкционная политика в отношении России вмешиваются в планы застройщиков по возведению и продаже жилья.
Что происходит на строительном рынке сейчас и чего ждать в будущем – беседуем с Евгением Новиковым, генеральным директором группы компаний «Новостройка». Этот поезд в огне
Строительство традиционно считается тем локомотивом, который способен разогнать государственную экономику. По подсчетам экспертов, каждое место «на стройке» обеспечивает от 4 до 14 рабочих мест в других отраслях. Однако сейчас все чаще звучат тревожные звоночки: то лихорадит рынок стройматериалов, то ипотечный пузырь готов лопнуть, то падают продажи квартир в новостройках – в зависимости от региона темпы стагнации разные, но, как правило, они исчисляются десятками процентов. Какая ситуация складывается в Рыбинске?
До 2020 года на протяжении пяти лет Рыбинск выдавал примерно по 40 тысяч квадратных метров жилья в год, и тенденция шла на увеличение. Но после 2020 года картина заметно изменилась. По данным департамента архитектуры и градостроительства Рыбинска, в 2022 году было введено в эксплуатацию 25,6 тысячи кв. метров жилья. В полтора раза меньше, чем ранее.
— Сейчас идет замирание рынка недвижимости, — констатирует Евгений Новиков, застройщик с большим стажем. Компании под его руководством уже 17 лет строят жилье в Рыбинске и пережили не один кризис.
Новиков подчеркивает: переломный момент наступил не в одночасье. Похоже, строители вступили в фазу отложенного эффекта от пережитых экономических и политических потрясений.
— Стройка – это поезд, который сразу не остановишь, — метафорически говорит застройщик. — Сейчас мы переживаем последствия не одного, а сразу нескольких кризисов. В допандемийные 2017-2018 годы мы продавали по четыре квартиры в месяц. Сейчас – две. Но давайте вспомним ковидные времена, когда весь мир замер – люди не знали, как жить дальше. Были остановлены многие производства, в том числе бетонные, кирпичные заводы. Мы столкнулись с полной стагнацией покупательского рынка. За 2020 год у нас не продалась ни одна квартира! Зато в 2021-м люди успокоились, поняли: болезнь отступает, все возвращается на круги своя, нужно думать о будущем. И мы получили бешеный спрос на ту продукцию, которая не продавалась целый год. Уперлись в потолок
Казалось бы, ковид побежден, мир спасен, и строители вновь на коне. Но есть нюансы.
— Мы столкнулись с новым вызовом, — говорит Евгений Новиков. — После того как в пандемию стали сворачиваться объемы производств, предприятия вставали, в 2021-2022 годах мы испытали дикий дефицит стройматериалов. А спрос на них был огромный. И он простимулировал стремительный рост цен. На стройматериалы цены выросли в два раза, на металл – в три.
Строить стало дороже. Соответственно и ценники на квадратные метры ринулись вверх. В какой-то момент интенсивный рост цен пошел по инерции, не имея под собой объективных факторов.
— Особенно остро эта ситуация проявляется в Москве, городах-миллионниках с ажиотажным спросом, приливом огромных инвестиций и колоссальным объемом стройки. Например, в Сочи при себестоимости квадратного метра жилья в 75-90 тысяч рублей продажная цена поднялась до 400 тысяч рублей и выше. Цены на недвижимость выросли примерно в семь раз. При такой гипермаржинальности рынок перегревается и, если пузырь цен лопнет, рискует обрушиться.
Однако Рыбинску, по мнению Новикова, перегрев рынка не грозит. В нынешнем экономическом контексте небольшие объемы строительства воспринимаются как фактор стабильности.
— Похоже, цены на стройматериалы уже не могут расти дальше. В конце 2022-го мы нащупали потолок, уперлись в него, — анализирует застройщик. — Мощности предприятий вернулись на допандемийный уровень. Ситуация на строительном рынке стабилизировалась. В нашем регионе, по крайней мере. А что там с ипотечным пузырем?
Ряд российских экспертов, в том числе в Госдуме, пророчит взрыв «ипотечного пузыря». Логика такова: из-за санкций закрываются предприятия с иностранным участием, люди теряют работу или часть дохода, им нечем платить по ипотечным займам. С учетом высокой закредитованности населения риски растут. Следующий этап – разорение строительных фирм, рост числа недостроев, кризис банков.
Рыбинск – тоже город кредитов. По словам Евгения Новикова, более 70% их клиентов приобретают квартиры с привлечением заемных средств. Аналогичные цифры отмечают статисты и в целом по России: половина сделок на приобретение жилья заключается с привлечением кредитов, 75% из них – по льготной ипотеке на первичном рынке. Вместе с тем, ипотечный пузырь – это история не про Рыбинск.
— Все дело в промышленной специфике города, сконцентрированной вокруг оборонки, — поясняет застройщик. — У нас больше десяти предприятий «Ростеха», которые сейчас работают в полную мощь. На них приходится порядка 80% работников, занятых в промышленности города. Можно предположить, что проблем с занятостью у нас не будет. Работа может быть разная, но она есть, причем в любой сфере. Банк, с которым мы сотрудничаем, на этот счет говорит, что Рыбинск в нынешней ситуации имеет даже более устойчивые позиции, чем Ярославль.
Человек, не уверенный в завтрашнем дне, не ипотечный клиент. То, что рыбинцы готовы вкладываться в жилье в долгосрочной перспективе, может считываться местными застройщиками как позитивный сигнал.
— Мы замечаем, как меняется настрой у покупателей. Несмотря на тревожность, связанную с СВО, люди думают о будущем. У нас даже появились покупатели с «ОДК-Сатурн», которые готовы приобрести, прямо скажем, не дешевые квартиры в новостройке. Раньше это вообще были не наши клиенты, — говорит Новиков.
Он подчеркивает: в целом ипотека, государственные программы поддержки – серьезный драйвер для строительной отрасти. С 1 января 2023 года льготную ипотеку продлили, хотя и увеличили ставку с 7% до 8% годовых.
— Поводы для оптимизма есть, — констатирует гендиректор «Новостройки».
Среди важных положительных изменений в последние годы он называет уход от административных барьеров.
— Бумажная волокита, неправомерные, неоднозначные требования – в начале моей деятельности в строительстве это были, наверное, главные трудности. Сейчас разрешения на строительство мы получаем через госуслуги. Все прозрачно, нет никаких препон, хождений по кабинетам, натянутых отношений с чиновниками. Сроки ответов на запросы выдерживаются. Я считаю, это большой шаг вперед. Невольные каменщики
А вот самая большая головная боль на стройке – это кадровый голод.
— С кадрами беда, — говорит Новиков. — В первую очередь не хватает каменщиков. Профессия очень сложная, трудоемкая, но, увы, не престижная. В регионе у нас на каменщиков не учат. Мигранты к нам не едут – им интересны крупные столичные проекты, а не отдельные маленькие объекты в глубинке.
Как работодатель он отмечает, что только деньгами людей не удержишь.
— Опыт показывает, что дело даже не в зарплате. Возможно, строительным компаниям стоит брать каменщиков в штат. Некоторые уже так и делают, — размышляет застройщик.
Строим будущее
Несмотря на все трудности, стройка в Рыбинске не заканчивается. Об этом говорят данные департамента архитектуры и градостроительства. Инвесторы, местные и иногородние, идут в город. Приобретают или арендуют земельные участки, планируют развитие бизнеса.
В ближайшие три года в Рыбинске хотят ввести в эксплуатацию 11 многоквартирных жилых домов и 72 частных коттеджа. Застройщиками выступают компании из Рыбинска, Углича, Ярославля, Дубны.
Кроме того, нацеленный на рост турпотока Рыбинск обзаведется двумя новыми гостиницами (на Волжской набережной и ул. Луначарского). Предприниматели продолжают строить магазины, склады, автосервисы. Промышленники тоже стремятся возводить новые объекты. «Верфь Братьев Нобель» строит слип поперечного типа на ул. Пятилетки. В Веретье появится цех металлоизделий.
Как опытный застройщик Евгений Новиков убежден, что у Рыбинска хороший потенциал для развития.
— Бульвар вдоль реки Черемухи, Волжский парк, второй лед, архитектурная подсветка зданий в историческом центре – сейчас в Рыбинске реализуется или готовится к реализации целый ряд классных проектов, под которые администрация города привлекает деньги из федерального и областного бюджетов. Я верю, что Рыбинск может развиваться как город современный, комфортный и интересный жителям. Если, конечно, мы сами не будем сидеть сложа руки, зарастать мхом и тупеть. Федерация готова вкладывать средства в развитие инфраструктуры городов при условии, что местные власти будут заявлять о себе.
Что строит Рыбинск — жилье, гаражи, гостиницы, склады, промышленные объекты