Размеры квартир в России уменьшаются: и в коммуналках рожали

За последние пятнадцать лет, согласно официальным данным, средний размер строящихся квартир в России сократился на 40%. Чиновники, ответственные за нацпроекты, упрекают девелоперов в демографическом спаде - дескать, в маленьком жилье супруги не хотят заводить детей, ведь им (не чиновникам, а супругам) и самим тесно. В самом деле: если в 2005 году средняя площадь новой квартиры составляла 84,5 кв. м, то теперь - лишь 51,6 кв. м. Мы решили найти объяснение этому феномену.

«В Советском Союзе и в коммуналках рожали»

В Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства России до 2035 года одной из основных проблем названо «значительное преобладание доли малых квартир в многоэтажных домах, препятствующих обеспечению роста рождаемости и численности населения».

Этот тезис в том или ином виде не раз повторяется в тексте документа. Например: «Противодействовать задаче повышения рождаемости и роста численности населения страны стали такие проблемы, как: отвлечение средств населения на строительство домов с апартаментами без обеспечения жилищных прав граждан, их безопасности и комфорта проживания; уменьшение средних размеров строящихся квартир (до 51,6 кв. м в 2019 году) и количества комнат (до 1-2). При средней обеспеченности жильем 26,3 кв. м на человека для семей из 3-3,5 человек необходимо строить квартиры размером не менее 79-93 кв. м».

Пассаж про удивительное количество членов семьи - «3,5», равно как и причитающиеся этой «половинке» 14 квадратных метров, комментировать не станем. Есть вопрос поважнее. Авторы стратегии действительно считают, что девелоперы строят много квартир небольшой площади из вредности, а россияне предпочитают покупать именно их исключительно назло себе?

- Я помню, как в 2008 год москвичи входили со средней площадью квартиры около 80 кв. м, - рассказывает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. - Мировой финансовый кризис - это была первая мощная волна отказа от излишеств, когда комфорт-класс начал активно теснить дорогое жилье и в спросе, и в предложении.

- Разумеется, у застройщиков нет никакого тайного умысла переселить россиян в маленькое жилье. Есть объективная рыночная ситуация - спрос на новостройки велик, но финансовое благосостояние населения низкое. Чтобы продавать на таком рынке, необходимо адаптироваться под возможности клиента, - говорит совладелец Группы Родина Владимир Щекин.

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин солидарен с коллегой: доходы населения не растут, поэтому и востребовано небольшое жилье. Девелоперы просто обеспечивают соответствующее предложение. Вот и получается, что доля однокомнатных квартир и студий (с площадями куда меньше средней) достигла на рынке 53%.

Заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба вспоминает, что пик популярности квартир-студий пришелся на 2015-2016 годы, когда кризис резко ослабил покупательские возможности населения. Затем доля студий постепенно снижалась, но в 2020-м опять выросла. Сейчас она составляет 12-15% первичного предложения в новостройках массового спроса.

- Но, как бы ни было, метраж жилья точно не влияет на рождаемость, - не соглашается с авторами Стратегии развития строительной отрасли Алексей Перлин. - У нас подавляющее большинство россиян все еще живут в домах старой постройки с неудачными планировками. В Советском Союзе коммуналки вообще были нормой. Одну комнату зачастую делили представители нескольких поколений, что, впрочем, не мешало им рожать и воспитывать детей.

Квартиры больше 100 «квадратов» покупателям не нужны

Есть и другие причины уменьшения площади жилья, не столь очевидные. Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка делает упор на качественном скачке общественных пространств: «Современные жилые дома отличаются от застройки прошлых лет среди прочего наличием кладовых помещений, коворкингов, lounge-зон. Эти новшества освободили квартиры от выполнения части функций, что позволило безболезненно урезать метраж».

Генеральный директор риэлторской компании WE KNOW Александр Галицын рассказывает, что только за последние три года средняя площадь проданной квартиры в бизнес-классе снизилась на 15%, до 62 кв. м; в сегменте комфорт - на 10%, до 52 кв. м. Но не стоит абсолютизировать площадь как качественную характеристику жилья. В годы типового строительства это было справедливо, а сейчас каждая планировка тщательно прорабатывается. Современная квартира площадью 35 кв. м в монолитной новостройке может быть более функциональной, чем 40-45-метровая «однушка» в панельном доме брежневского периода,

- Более мелкая «нарезка» позволяет покупателю приобрести квартиру в тех комплексах, которые раньше он не рассматривал из-за недостаточного бюджета. С другой стороны, появление и распространение европланировок помогает идти в ногу с общемировыми тенденциями. Современные покупатели все больше проникаются идеей нового формата, понимая, что пространство в квартирах организовано более эффективно - как минимум не приходится переплачивать за коридоры, холлы. Многим удобна большая общая комната, совмещающая функции гостиной, столовой, кухни, - поясняет Александр Галицын.

По итогам 2020 года 65% спроса приходится на квартиры от 30 до 70 кв. м, в то время как на квартиры теснее 30 кв. м - только 8%, приводит статистику Ирина Доброхотова. Причем если в диапазоне 50-70 кв. м застройщики и покупатели работают в удивительный унисон (на эти площади приходится 30% спроса и 30% предложения всего рынка), то за квартиры от 30 до 50 кв. м люди голосуют рублем так активно, что застройщики за ними не успевают: на эту категорию приходится 35% спроса и только 27% предложения.

На заметку авторам вышеупомянутой стратегии: квартир от 70 до 90 кв. м столичные новостройки готовы предложить больше, чем нужно: у таких площадей на 19% предложения приходится 16% спроса. Ну а предложение квартир более 100 кв. м втрое превышает спрос: 9% против 3% соответственно.

При доходе меньше 100 тысяч жилье в Москве не светит

Эксперты утверждают: процесс сокращения средних площадей мы будем наблюдать еще долго, ведь себестоимость строительства растет, а доходы россиян падают. Однако какого размера будет типичная квартира в новостройке через 10 лет - 45 квадратных метров, 40, а может, всего лишь 35, - сказать не берется никто.

- Понятно, что маленькие квартиры - это чаще всего первое, стартовое жилье, чтобы съехать от родителей или переехать в другой город. Молодым семьям могла бы помочь адресно низкая ипотечная ставка: приобретая первое жилье, очень сложно накопить на первый взнос, снимать квартиру и оплачивать большие кредиты. Вот вам и косвенное влияние на улучшение демографической ситуации в стране, - говорит директор по продажам и маркетингу «Страна девелопмент» Александр Гуторов.

У молодых семей, впрочем, есть одно неоспоримое преимущество: они могут позволить себе растянуть ипотеку на 30 лет - а значит, свести ежемесячные выплаты к минимуму. Так, может, замахнуться не на экономкласс, а на жилой комплекс пошикарнее? И не в провинции, а в Москве или в Санкт-Петербурге?

Увы - придется раскошелиться даже при покупке квартиры небольшого метража. Вот какие расчеты приводит Александр Гуторов. Ставка - 5,85%, срок кредитования - 30 лет, первоначальный взнос - 15%. Квартиры расположены в жилых комплексах высокого класса. «Евродвушка» в Тюмени: 36 кв. м, 4,4 млн рублей; ежемесячная плата по ипотеке составит 22 тыс. рублей. «Евродвушка» в Санкт-Петербурге: 42 кв. м, 7,9 млн рублей; ежемесячная плата - 40 тыс. рублей. «Евродвушка» в Москве: 32 кв. м, 11,7 млн рублей: ежемесячная плата - 59 тыс. рублей. Без помощи родителей вряд ли обойдешься...

Но это, повторимся, отнюдь не массовое жилье. Нам бы с чем попроще разобраться. Если хорошенько подумать, семье из трех человек вполне достаточно обычной двухкомнатной квартиры с просторной кухней-гостиной, раздельным санузлом и небольшой кладовкой-гардеробной. Какими средствами надо располагать для успешной покупки такого жилья в Москве?

- Если семья предполагает купить двухкомнатную квартиру метражом около 60 кв. метров в комфорт-классе, рассчитывать стоит на 9-10 млн рублей. Чтобы получить льготную ипотеку для такого варианта, желательно показать доход семьи примерно 150 тысяч рублей, - говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. В зависимости от срока ипотеки ежемесячный платеж составит от 65 тысяч рублей - на 20 лет до 100 тысяч рублей - на 10 лет. Напомним, что ежемесячный ипотечный платеж не должен превышать 50% дохода семьи. Поэтому даже при доходе 150 тысяч рублей его придется растягивать минимум до 15 лет - в этом случае платеж составит примерно половину этой суммы.

Но что делать семьям с невысоким уровнем достатка? Какие квартиры они могут себе позволить в московском регионе? Вместе с экспертами мы рассмотрели несколько примеров.

Допустим, жена - домохозяйка, муж получает 80 тысяч рублей в месяц. При оформлении ипотеки сроком на 20 лет покупателям доступен кредит в размере 8 млн рублей. Необходимо учитывать первоначальный 15-процентный взнос - 1,2 млн рублей, который еще нужно не без труда накопить. В итоге можно планировать покупку недвижимости стоимостью около 9 млн рублей. «В Новой Москве или Подмосковье за такую сумму можно приобрести 1-, 2- и даже 3-комнатную квартиру. Если же рассматривать территорию внутри МКАД, хорошую «трешку» за такую сумму купить невозможно. Реальный вариант - однокомнатная квартира с высокими качественными характеристиками», - говорит заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

Предположим, доход равен 50 тысячам рублей (например, у молодой семейной пары). Рассматриваем тот же срок выплаты ипотеки (20 лет), первоначальный взнос в размере 800 тысяч рублей, размер кредита - 5,4 млн рублей. Общий бюджет покупки - около 6 млн рублей. В границах старой Москвы за такую сумму трудно приобрести даже «однушку». Если же семье нужна 2- или 3-комнатная квартира, искать ее нужно исключительно за пределами МКАД.

При еще более сложной финансовой ситуации, когда доходы составляют 35 тысяч рублей в месяц (например, у работающего студента), рассчитывать, положа руку на сердце, не на что. Чисто теоретически - банк может одобрить кредит. Но при том же сроке оформления ипотеки, первоначальном взносе в 500 тысяч рублей и сумме кредита 3,5 млн рублей бюджет покупки ограничивается 4 млн рублей. В этом случае можно найти студию или однокомнатную квартиру на расстоянии более 10 километров от МКАД.

А под силу ли простому россиянину не влезать в ипотеку, а накопить на квартиру, соответствующую социальным нормам? Ответить на этот вопрос нам помогает главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина.

- Социальная норма для семьи из трех и более человек - 18 кв. м на одного члена семьи. Значит, для семьи с двумя детьми - 72 кв. м. Умножаем на среднюю цену квадратного метра в городах от 100 тысяч человек (76 тыс. рублей) - получаем примерно 5,5 млн рублей. При двух работающих родителях средний доход семьи в России - 86 тысяч рублей «на руки». По грубым подсчетам, чтобы накопить на квартиру, потребуется больше пяти лет - при условии, что семья не тратит ни копейки, а стоимость недвижимости остается на прежнем уровне.

Стало быть, если расходовать на жизнь половину заработка, копить придется около 11 лет. Но, сдается, к тому времени и инфляция часть денег съест, и цены на квартиры убегут вперед. Нет, такая стратегия нам не годится.

«Помогать надо людям без своего жилья, а не инвесторам»

Очевидно, что сейчас решить квартирную проблему могут только люди с хорошим доходом, которые, по большому счету, способны справиться и без помощи государства. Таких в стране - несколько процентов. Но пока что действующие федеральные программы рассчитаны только на них. Большая же часть граждан как была за бортом комфортной жизни, так и продолжит там барахтаться. Какие же действия должны предпринять власти, чтобы помочь улучшить жилищные условия всем нуждающимся россиянам?

Владимир Щекин считает, что директивными или запретительными мерами качество жизни россиян точно не улучшить. В этом случае цены вырастут еще больше, и доступность жилья снизится. «Необходима комплексная программа социально-экономического развития, которая ответит на вопросы о динамике доходов и качестве жилого пространства в стране, - рассуждает эксперт.

- Без модернизации коммунальной инфраструктуры комфортную жизнь россиянам даже в новом жилье вряд ли удастся обеспечить. Это признают и в Фонде содействия реформированию ЖКХ, и в Минстрое России, - говорит Алексей Перлин. - Статистика по стране удручающая: износ теплосетей достигает 58%, ветхость водопроводных и канализационных сетей – в среднем около 65%. На некоторых территориях объекты водоснабжения и водоотведения и вовсе отсутствуют.

Минимальные меры должны быть направлены на повышение доступности новых участков под строительство, снижение издержек на подключение к коммунальным сетям, удержание ставок по кредитам для строительных проектов девелоперов на низком уровне. В этом случае, возможно, удастся замедлить рост цен. «Пока что Центробанк, очевидно, не торопится сокращать ключевую ставку, а ставки по ипотеке, не могут быть ниже. Для реализации программ с льготным кредитованием необходима мягкая кредитно-денежная политика, которая нехарактерна для наших финансовых властей. Большим завоеванием будет хотя бы продолжение действия текущих программ и сохранение ставок на уровне 5-6%», - полагает Владимир Щекин.

- Адресная помощь семьям в покупке квартиры может быть расширена. В поддержке нуждаются также супружеские пары, которые еще не успели обзавестись детьми. Эта мера, скорее всего, как повысит рождаемость, так и уменьшит количество разводов, - говорит Надежда Коркка. - Не секрет, что зачастую браки распадаются из-за того, что молодым семьям приходится жить под одной крышей с родителями.

- Доступная ипотека нужна - с господдержкой или нет, но переплата по кредиту - это траты не на сам продукт, а фактические потери, - уверена Ирина Доброхотова. - Просто потери от инфляции за годы накопления денег на квартиру будут, скорее всего, еще тяжелее, поэтому люди предпочитают жилищный кредит. Нужно отрегулировать ставки таким образом, чтобы нуждающиеся в улучшении жилищных условий покупали активнее, не боясь не справиться с обязательствами перед банком, а инвесторы, приобретающие третью-пятую квартиру, рассчитывали бы только на себя.

Эксперт предлагает отсекать меры поддержки не по регионам (в Москве тоже не все так уж хорошо живут) и не по стоимости недвижимости (12 миллионов рублей - не такая большая сумма не только для двух столиц). «Нужно ввести реестр проектов по классу, что-то вроде минимального социального набора опций, где семьи могут покупать квартиры любой площади и стоимости по хорошим ипотечным ставкам. Никто не отменял понятие «единственное жилье»: если человек и его близкие родственники не имеют жилплощади вообще, ее приобретение стоит поддержать. А если у человека десятки квартир, наверняка он сможет справиться и без государственных субсидий», - заключает Ирина Доброхотова.