Коронавирус на рынке жилья. Новые преимущества, новые проблемы

В середине июля Владимир Путин обсудил будущий трехлетний бюджет с его авторами и интересантами. Старт для рывка, мягко говоря, оптимизма не вызывает. По словам президента, падение ВВП в апреле составило 12%, в мае чуть меньше – 10%. Но оперативные меры по реанимации экономики свою роль сыграли. «В нужные точки попали», - отметил Путин. И одной из таких точек должен стать строительный комплекс. Это и рабочие места, и восстановление длинных технологических цепочек, и, в перспективе, решение пресловутого «квартирного вопроса», который на протяжении века терзает и гложет россиян.

«У нас, вы понимаете, что я хочу сказать, есть исторический шанс в обозримые сроки, абсолютно понятные, может быть, впервые за всю историю России решить, кардинально решить жилищный вопрос. Нужно не упустить шанс, над этим нужно настойчиво работать. Это одно из фундаментальных условий нормальной жизни человека и российской семьи. Поэтому я прошу Правительство в целом и Вас как человека, который отвечает за эту сферу деятельности, уделить этому направлению особое внимание. Повторяю, шансы есть. Вы назвали: 5 миллионов семей могут получить жильё к 2026 году. Это абсолютно реалистичная цифра, но, мне кажется, можно и большего добиться. Нужно только ставить перед собой амбициозные цели» 

Владимир Путин, Заседание Совета по стратегическому развитию и национальным проектам. Москва, 13 июля 2020 года

На том же заседании Совета по нацпроектам «строительный» вице-премьер Марат Хуснуллин раскрыл статистику своих ведомств. На апрельском пике коронавирусного кризиса объем выдачи ипотечных кредитов упал на 40%. Такой обвал рынка вполне объясним. Многим из-за карантина пришлось распотрошить свои «кубышки». Перспективы сохранить прежний уровень дохода, да и вообще работу -туманны. Какая уж тут ипотека. Именно в этот момент 17 апреля Президент анонсирует инициативу о льготной ставке в 6,5 % для покупки жилья на первичном рынке. Правительство сверхоперативно подготовило нормативные документы по компенсации банкам столь льготного кредитования и результат практически мгновенный. По итогам шести месяцев ( среди них – только три льготных) жилищных кредитов было выдано уже на 5% больше, чем в прошлом году. В деньгах увеличение составило почти на 15%. В отрасль одномоментно пришло почти 1,5 триллиона рублей. Именно на увеличение финансовой составляющей вопроса стоит обратить внимание. 

Первоначально президентская инициатива предусматривала срок действия льготы до 1 ноября 2020 года, первоначальный взнос 20% от стоимости «новостроя», и максимальную его цену в 3 миллиона в провинции, 8 – в Москве и Петербурге. Но уже вскоре планка была повышена до 6 в регионах и до 12 в столичных городах. И на это немедленно отреагировал рынок. Самые популярные прежде однокомнатные квартиры «просели» в продажах. Их доля неуклонно размывается и сейчас, по мнению экспертов, упала с 39% до 27%. Зато объем полнометражного жилья растет – 2-комнатные апартаменты стали приобретать на 5% больше ( 35-40%), 3-комнатные на 6% ( 33-39%). Вот такая арифметика простимулированного спроса. Но и он пока имеет пределы, как временные, так и финансовые. Порог всей программы субсидирования установлен в 740 миллиардов рублей. К началу июня банки приняли более 123 тысяч заявок на оформление ипотечных кредитов, из них одобрено около 82 тысяч. Выдано займов на сумму в 57,5 миллиардов. Если продвигаться такими темпами, то отпущенных средств на льготы хватит до конца сентября, просчитывают аналитики банка ВТБ. Уполномоченная госкомпания ДОМ.РФ, которая курируют программу, отмечает, что еще до увеличения дозволенного метража рассчитывала освоить немалые суммы.

«По оценкам ДОМ.РФ, при озвученных президентом параметрах - ставке 6,5%, в течение 2020 года будет выдано 250-300 тысяч ипотечных кредитов, что создаст дополнительный спрос на жилье общей площадью около 15 млн кв. метров. Всего в отрасль будет привлечено около 1 трлн рублей банковской системы и граждан. Причем, необходимо отметить, что более трети из них вернутся в дальнейшем в бюджет в виде налогов» 

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ

Неопределенность ситуации с пандемией, разброс и шатание на рынке труда, сложность для многих в оценке своих перспектив – все это заставляет задуматься о пролонгации льготной программы. Как минимум до конца этого года, как максимум – до декабря 2021-го. Практически сразу после инициативы о «6,5%» парламентарии выступали с такими предложениями.

«Во-первых, создание условий для активизации кредитования. Центральный банк в принципе, снизив ключевую ставку, можно сказать, отреагировал на наши пожелания будущие, но чтобы продолжалась эта линия. Плюс программы поддержки ипотечного кредитования, чтобы программа 6,5% была продлена и чтобы были дополнительно лимитированы и продлены сельские ипотечные кредиты»

Анатолий Аксаков, председатель комитета по финансовому рынку ГД РФ

Кроме того, программа может быть расширена и в другом аспекте. Почему речь идет только об ипотеке для покупки квартир в черте городов? А если распространить ее и на частное жилищное строительство. Тем более, предпосылки для этого есть. Как подтверждение – инициатива сенаторов о праве использования материнского капитала не только на покупку жилья, а и на благоустройство, причем на самый дорогостоящий его сегмент – газификацию домовладения.

«Возможности расходования материнского капитала при улучшении жилищных условий постоянно растут. Право использовать его полностью или частично на газификацию дома позволят семьям с детьми с меньшими затратами решать квартирный вопрос, строя собственное комфортное, современное жилье. Законопроект приобретает особенную актуальность в контексте реализации поправок в Конституцию, закрепляющих, что создание условий для достойного воспитания детей в семье отнесено к вопросам совместного ведения Российской Федерации и регионов»

Галина Карелова, заместитель председателя Совета Федерации

Тренд на собственное отдельное жилье подстегнул и недавний карантин со своими реалиями. В частности, многим оказалось крайне трудно совмещать работу из квартиры по принципу «удаленки» с семьей и бытом. Выход тут – строительство своего дома с уже запланированной «рабочей зоной». И, если будет дана отмашка, то девелоперы готовы удовлетворить и это желание ипотечного клиента.

«Часть покупателей, которые уже несколько месяцев работают из дома, понимают, что их квартира — не самое удобное место для этих целей. Появится целый пласт клиентов, которые захотят увидеть заранее спланированное помещение для работы. Понятно, что это дополнительная площадь и не все смогут ее себе позволить. Но девелоперам нельзя забывать, что кто-то теперь обязательно будет больше работать дистанционно» 

Теему Хелпполайнен, генеральный директор строительной фирмы

Но и без нескольких ложек дегтя в благой и полезной программе ипотечного субсидирования пока не обходится. Во-первых, во всех рекламах низких ставок тщательно обходят процент страховки жизни и здоровья кредитуемого, без него вам кредит не оформят, а услуги страховщиков обойдутся в 1,5-2%. К тому же, финансовая ситуация в стране, точнее, в банковской ее сфере сможет укрепиться. И тогда приятные сейчас цифры в 6,5% уже перестанут ласкать слух и кошелек ипотечника.

«Во-первых, не стоит забывать о ключевой ставке ЦБ. Она уже сейчас 4,5%. А, значит, будут снижаться и проценты — как по кредитам, так и по депозитам. А вы берете ипотеку под 6,5% и;(по закону), потом не сможете ее рефинансировать. Зачем же себя подвешивать на 10-15 лет? Причем именно в такой момент, когда из-за коронавируса остановилась экономика, и совсем непонятно, что будет с вашей работой, будут ли у тебя доходы, чтобы этот кредит выплачивать.Поймите, я не против ипотеки, но для нее нужно четко понимать время, место и обстоятельства. А обстоятельства сейчас не лучшие. Все это «работает», если человеку остро нужно это жилье»

Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости

Тем не менее, многие на «подводные камни» не смотрят или не опасаются их. Лидерами по заявкам по новым правилам стали, как водится, крупные города и агломерации. Москва и Московская область, Петербург, Краснодарский край и Тюмень. Банки уже самостоятельно уменьшают и сумму первоначального взноса – с 20 до 15%. По подсчетам экспертов ДОМ.РФ льготная программа поможет ее участникам сэкономить до трети всего жилищного кредита , в среднем до 2,5 миллионов рублей. Так что, шансов на решение глобального квартирного вопроса, который портит не только москвичей ( о чем почти сто лет назад писал Михаил Булгаков), становится все больше. И если за предыдущей декларацией прежней системы –«каждой семье – отдельную квартиру» стоял лишь сам лозунг, то сегодня – более или менее реальные цифры и расчеты.

Михаил Михайлов, «Вместе-РФ»