Домкрик: как избежать проблем при покупке квартиры у наследников

Домкрик: как избежать проблем при покупке квартиры у наследников Портал «ТОП Тверь» продолжает серию статей на тему недвижимости, и теперь это постоянная рубрика под названием «Домкрик». Мы будем разбирать сложные ситуации, связанные с покупкой и продажей жилья, а помогать нам будет тверской юрист Светлана Савинова. Вы уже хорошо ее знаете по другой рубрике – «Топовый автоюрист».

Напомним, в предыдущем материале мы рассмотрели ситуацию с повышенными процентами по ипотеке, а сегодня поговорим о том, как не попасть в затруднительную ситуацию при покупке квартиры у наследников. И для начала немного разберемся в теории, чтобы лучше ориентироваться в этом вопросе.

Внимательно проверяйте документы

– При наследовании есть два основания: по завещанию и по закону, – уточняет Светлана. – В первом случае наследодатель сам изъявляет волю, кому достанется его имущество, а для второго случая существуют четко прописанные правила.

Итак, представим себе следующую ситуацию. Вы решили приобрести квартиру, нашли подходящий вариант и уже готовы заключить сделку. Гражданин Петров, которому принадлежит понравившееся вам жилье, получил его в наследство от своего умершего десять лет назад отца. Право его собственности на целую квартиру зарегистрировано в законном порядке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). И это дает вам основание полагать, что Петров является полноправным собственником, с которым вы в итоге и будете заключать договор купли-продажи (ДКП).

– В соответствии с российским законодательством гражданин Петров может реализовывать все права, которыми он обладает как собственник, – поясняет наш юрист. – То есть владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

А теперь рассмотрим ситуацию дальше. Вы купили эту квартиру, обставили ее, сделали ремонт по своему вкусу, и вот где-то через год к вам неожиданно обращается гражданин Сидоров. Он утверждает, что так же, как и Петров, является сыном наследодателя и имеет право на ½ доли в праве общей долевой собственности. По мнению Сидорова, вы незаконно передали Петрову деньги за их общую квартиру. Но Сидоров, по его собственным словам, благородно входит в ваше положение и предлагает решить дело миром – вам просто нужно выплатить ему положенную по закону сумму.

Возникает резонный вопрос: как будет развиваться такая ситуация и что лучше всего сделать? Отдать Сидорову деньги, чтобы спокойно жить дальше, или настаивать на своей правоте в суде?

Сохраняйте спокойствие

– Прежде всего, не следует совершать поспешных и непродуманных действий, – успокаивает Светлана. – Давайте разбираться. В соответствии со статьей 1113 Гражданского кодекса РФ наследство открывается со смертью гражданина. Лицам, которые могут быть признаны законными наследниками, с этого момента дается полгода для обращения к нотариусу. Этот срок определен в ст. 1154 ГК РФ. А статья 1142 ГК РФ четко говорит нам о том, кто является наследниками первой очереди. Это дети, супруг и родители наследодателя. В свою очередь, внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.

Как видим, ситуация по-прежнему непростая – гражданин Сидоров, как сын наследодателя, небезосновательно настаивает на своем законном праве. Однако с момента смерти их с Петровым отца прошло уже более 10 лет, и срок для подачи заявления о принятии наследства им пропущен. Напомним, это шесть месяцев с момента смерти наследодателя. И вот тут возникает вопрос: где гражданин Сидоров был все это время?

– В законодательстве действительно предусмотрена возможность принятия наследства по истечении установленного срока, – поясняет Светлана. – В соответствии со ст. 1155 ГК РФ это распространяется на два случая. Первый: восстановление срока в судебном порядке и признание наследника принявшим наследство, если он не знал и не должен был знать об открытии наследства. А также если срок им пропущен по уважительной причине. И второй вариант: при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия всех остальных наследников, принявших имущество, на включение нашего гражданина Сидорова в круг наследников.

В переводе с сухого языка закона на повседневный это означает, что человек, требующий от вас денег за его долю, должен либо доказывать свои права в суде, либо договориться со своими родственниками. Представим, что Петров не желает включать Сидорова в круг наследников, а значит, тот должен обратиться в суд для восстановления срока признания наследства.

– Здесь важно понимать, – подчеркивает наш юрист, – что у суда сразу же возникнет вопрос, почему Сидоров не вступил в наследство раньше. Если, к примеру, он не общался с отцом при его жизни, то это не будет считаться уважительной причиной. Предполагается, что такое общение между детьми и родителями должно происходить. И Сидорову придется представить иные причины пропуска срока, которые суд может счесть уважительными (например, инвалидность – с рождения или приобретенная).

Не поддавайтесь давлению

Для усложнения нашей ситуации допустим, что Сидорову все-таки удалось предоставить суду необходимые доказательства, и по закону он имеет право войти в круг наследников. Вооружившись этим аргументом, он по-прежнему требует от вас денежной компенсации. Что же делать?

– Даже в этом случае он не может предъявлять к вам подобные претензии, – объясняет Светлана. – Гражданин Сидоров не вправе требовать от вас денежную компенсацию и не может претендовать на ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру. На основании п. 42 постановления пленума Верховного суда РФ от 29 мая 2012 года №9 «О судебной практике по делам о наследовании» в данной ситуации возврат наследуемого имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у лица, принявшего наследство, этого самого имущества. Иными словами, Петров продал вам квартиру, и тем самым имущество выбыло из его владения, соответственно, передать вновь объявившемуся наследнику уже нечего.

В то же самое время, как поясняет наш юрист, согласно все тому же п. 42 указанного постановления ВС РФ лицо, принявшее наследство по истечении установленного законом срока, имеет право на денежную компенсацию своей доли. Но свои претензии он должен направлять исключительно своему родственнику, то есть в нашем случае Петрову.

– Даже если Сидорову удалось восстановить срок для принятия наследства и доказать, что он имел равные права с Петровым, он не может требовать свою долю в натуре ни с вас, ни со своего родственника, – подчеркивает Светлана. – А денежную компенсацию, действительно положенную по закону, он вправе требовать только от Петрова. Взаимоотношения между наследниками вас никоим образом не касаются, так что никаких поводов для беспокойства у вас в данном случае нет. Можно смело игнорировать все попытки Сидорова что-то вам предъявить и отправлять его разбираться со своими родственниками.

Помните, что в любой ситуации нужно прежде всего успокоиться и не принимать решения на эмоциях. А в случае сомнений обязательно обращайтесь за помощью к юристам.

Сергей САВИНОВ