«Наценка» за ЦАО — 55%
Эксперты компании STONE проанализировали стоимость новостроек, расположенных в непосредственной близости друг от друга, но разделённых границами Центрального административного округа (ЦАО) Москвы. Изучив предложения в районах на границе ЦАО и сравнив их с другими округами Москвы, специалисты пришли к выводу, что стоимость жилья в новостройках внутри ЦАО на 55% выше, чем у соседних проектов такого же класса в прилегающих к центру города округам.
В выборку новостроек, расположенных в непосредственной близости от ЦАО, попали 37 проектов с общим объёмом предложения около 4 тыс. помещений (4,5 тыс. квартир и более 500 апартаментов). Среди них — новостройки в районах Беговой, Марьина Роща, Сокольники, Лефортово, Нижегородский, Южнопортовый, Даниловский, Донской, Гагаринский, Раменки, Дорогомилово, Филевский парк и Хорошёвский.
В выборку проектов, расположенных на периферии ЦАО, вошли 36 проектов, в которых предлагается около 2 тыс. помещений (в том числе 1,8 тыс. квартир и около 200 апартаментов). Выборка охватывает практически все районы ЦАО: Тверской, Пресненский, Мещанский, Красносельский, Басманный, Таганский, Замоскворечье, Якиманку, Хамовники, Арбат.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных рядом с ЦАО, но за его пределами, составляет 721 тыс. рублей. В то же время, в проектах на периферии ЦАО средняя стоимость квадратного метра достигает 1 млн 345 тыс. рублей. Таким образом, разница в цене между новостройками по разные стороны границы ЦАО составляет 87%, то есть жильё внутри ЦАО дороже в 2 раза.
Однако, как отмечают эксперты STONE, это сравнение не учитывает различия в структуре предложения. В ЦАО представлено больше проектов элитного класса. Если сравнивать новостройки одного класса по обе стороны от границы ЦАО, разница в цене будет менее заметна, но всё же сохранится.
Большинство сравниваемых проектов по обе стороны границы ЦАО относятся к бизнес и премиум-классу. Внутри ЦАО средняя стоимость квадратного метра в таких новостройках составляет 975 тыс. рублей.
За пределами ЦАО, но в непосредственной близости от его границ, аналогичные новостройки бизнес и премиум-класса предлагаются в среднем по 630 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, разница в цене между соседними проектами одного класса по разные стороны границы ЦАО составляет 55%.
Несмотря на небольшое количество элитных новостроек за пределами ЦАО, их стоимость также можно сравнить с аналогичными проектами внутри округа. За пределами ЦАО средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках составляет 1,45 млн рублей, в то время как внутри ЦАО, на периферии, цена достигает 2,36 млн рублей за квадратный метр. Разница составляет 40%.
Эксперты STONE также проанализировали разницу в стоимости новостроек в соседних районах по обе стороны границы ЦАО. Например, они сравнили цены на жильё премиум-класса в Тверском и Пресненском районах ЦАО, граничащих с районом Беговой, с ценами на аналогичные новостройки в самом Беговом районе. Выяснилось, что в Беговом районе премиальное жильё в среднем на 12% дешевле, чем в граничащих с ним районах ЦАО (Тверском и Пресненском).
Аналогичная разница наблюдается и между районами Марьина Роща и Мещанский. Новостройки премиум-класса в Марьиной Роще на 20% дешевле, чем в соседнем Мещанском районе ЦАО.
Менее выражена разница в цене между новостройками в районе Сокольники и граничащих с ним районах Красносельский и Басманный (ЦАО). В Сокольниках новостройки бизнес-класса в среднем на 7% дешевле. Однако разница в цене может существенно варьироваться в зависимости от конкретного проекта. Например, жилой комплекс STONE Sokolniki на 22% доступнее, чем соседние новостройки в ЦАО на границе с Сокольниками.
В районе Лефортово в среднем квадратный метр продается за 464 тыс. рублей, тогда как в соседнем Таганском районе – за 1,5 млн рублей. Таким образом, расценки имеют троекратное различие
Аналогичная ситуация наблюдается и на южном направлении: в Даниловском районе новостройки бизнес-класса в среднем на 20% дешевле, чем в Замоскворечье (ЦАО).
Эксперты STONE отмечают, что более существенная разница в цене наблюдается между районами ЦАО и других округов, разделёнными рекой. Например, в районе Раменки элитные новостройки, максимально приближенные к ЦАО, в среднем на 47% дешевле, чем в Хамовниках. В Раменках новостройки премиум-класса на 69% дешевле, чем в Хамовниках. Элитные новостройки в Дорогомилове на 52% дешевле, чем аналогичные проекты в Хамовниках (ЦАО).
Однако эксперты STONE зафиксировали и обратную ситуацию. Например, новостройки премиум-класса в Донском и Гагаринском районах оказались в два раза дороже, чем аналогичные проекты в Якиманке (ЦАО). Аналитики объясняют это тем, что в Донском и Гагаринском районах проекты появились недавно, в то время как премиальные новостройки в Якиманке реализуются уже давно. Таким образом, новизна проекта может оказывать большее влияние на цену, чем его расположение внутри или за пределами ЦАО. Новый проект за пределами ЦАО может быть дороже, чем аналогичный, но более старый проект внутри ЦАО.
Похожая тенденция наблюдается и на западном направлении: в районах Филевский Парк и Хорошёвский новостройки бизнес-класса в среднем на 30% дороже, чем аналогичные проекты в Пресненском районе (ЦАО).
«Расположение новостройки в ЦАО Москвы всё ещё существенно влияет на её позиционирование и ценообразование, — комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК «STONE Sokolniki» и «STONE Rise»). — Однако во многом это маркетинговый эффект, так как сравниваемые проекты часто расположены всего в нескольких кварталах друг от друга. Покупателю стоит задуматься, готов ли он переплачивать исключительно за формальную принадлежность к ЦАО, ведь по качеству, инфраструктуре, благоустройству и транспортной доступности разницы может и не быть. Это подтверждается тем, что некоторые новые проекты за пределами ЦАО уже сейчас дороже аналогичных, но более старых проектов внутри округа. Качество проекта имеет большее значение, чем формальное расположение, и покупатели готовы платить за него, а не за престиж адреса».