Почему дорожает аренда элитной недвижимости?

С чем связан рост арендных ставок на элитное жилье в Москве и почему цены на такие квартиры будут быстрее расти на западе города.

Цены достигли рекорда и продолжают расти

В марте 2023 года средняя стоимость аренды элитной недвижимости в Москве составила 329 тысяч рублей. Через год она выросла до 418 тысяч. Аналитики называли эту ставку рекордной и прогнозировали, что цены дальше расти не будут. Однако квартиры в элитном сегменте все равно продолжили дорожать — по данным консалтинговой компании NF Group, с лета прошлого года их стоимость поднялась на 20–30%.

«Основными причинами повышения цен стали увеличение ставок по ипотеке до 20% и возвращение релокантов, которые повысили спрос на элитное жилье. Найти квартиру с современным ремонтом площадью 70–90 квадратных метров за 300 тысяч рублей в пределах Садового кольца практически невозможно», — отмечает региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.

Кроме этого, спрос на дорогие квартиры повысился из-за активной миграции бизнеса в Москву из Санкт-Петербурга, Сибири и других регионов России, добавляет генеральный директор агентства «Intermark Аренда» Елена Куликова. Также Куликова отмечает, что в последнее время нередки случаи, когда москвичи меняют место жительства из-за школы, досуговой, спортивной и прогулочной инфраструктуры.

«Любая покупка недвижимости сегодня — это серьезные финансовые вложения. Поэтому многие люди предпочитают арендовать жилье, чтобы иметь возможность быстро менять адреса и жить в комфортных условиях, которые соответствуют их статусу», — поясняет она.

Сильнее, чем в других локациях города, подорожало жилье в районе Патриарших прудов, в Замоскворечье и Хамовниках — уже полгода назад в ЖК «Садовые Кварталы» рядом с метро «Фрунзенская» не было двушек площадью 70–75 квадратных метров дешевле 400 тысяч рублей.

«Быстрый рост цен в этих локациях вызван двумя факторами, — объясняет Андрей Соловьев. — Во-первых, Хамовники, Замоскворечье и Патриаршие пруды среди арендаторов элитного жилья давно считаются престижными районами. Во-вторых, в этих локациях выставлено в аренду небольшое количество квартир. Все это привело к тому, что сейчас одним лотом интересуются сразу несколько человек. А видя высокий спрос на жилье, арендодатели поднимают его цену». 

Квартиры с завышенным ценником теперь снимают без мебели

До 2022 года элитное жилье в Москве часто снимали иностранцы, и их запросы были скромнее, чем у россиян. Они не требовали изысков в дизайне — например, иностранцам было достаточно люстры из магазина Ikea, которую, в случае поломки, можно недорого заменить. Чаще всего иностранцы переезжали в арендованные квартиры со своей мебелью, отмечает руководитель департамента аренды Whitewill Анна Пономарева.

«А вот наши соотечественники были готовы снимать только квартиры с мебелью, — говорит Пономарева. — Это было связано с несколькими причинами. Во-первых, компании, которые перевозят своих сотрудников в Москву из других городов, не компенсируют им перевозку мебели. Во-вторых, люди, склонные к смене места жительства в Москве, не запасаются шкафами, диванами и прочими предметами интерьера. Кроме того, россиянину часто сложно развернуться внутри пустой квартиры и придумать, как в ней все идеально расположить —  мы заметили, что за последние 2 года быстрее всего сдаются квартиры, в которых уже заложены какое-то настроение и уют: висят картины, лежат ковры, стоят вазы и так далее».

Еще россияне часто отказывались снимать квартиры без мебели, потому что считали их цену завышенной, добавляет Пономарева. Однако сейчас они арендуют и такое жилье, не требуя сбавить цену. Правда, отечественные арендаторы часто обращают внимание на состояние квартиры — для них важно, чтобы в ней хотя бы были обновлены стены после прежнего жильца. 

«Некоторые лоты не выросли в цене — например, на Пятницкой улице, так как жилье там не считается среди россиян особо престижным, — отмечает Пономарева. — Но из-за того, что альтернативных вариантов нет, россияне готовы и поднимать бюджет на аренду, и рассматривать то, на что раньше они не обращали внимания. Например, недавно мы сдали квартиру на Пятницкой улице за 400 тысяч рублей. Ее цена не менялась в течение 2 лет. Но собственник обновил стены, и арендатор нашелся. А если бы собственник наполнил эту квартиру мебелью и небольшим декором, ее можно было сдать уже за 600 тысяч». 

Важным, но не решающим фактором для аренды элитного жилья у россиян остается вид из окна, отмечает региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. По его словам, клиенты предъявляют к этой опции разнообразные требования: одни ищут квартиры с панорамным видом, другие предпочитают низкие этажи из-за фобии высоты или наличия маленьких детей, а третьи ищут жилье на солнечной стороне. 

«Доплата за вид из окна сейчас встречается реже, чем в 2022 году, так как на рынке элитной недвижимости наблюдается дефицит качественных предложений, — поясняет Соловьев. — Однако жилье с видом на стройку может отпугнуть арендаторов из-за шума и нежелательного пейзажа. Примеры таких объектов есть — это ЖК «Слава» на Белорусской и ЖК «Кутузовский 12».

Высокие потолки важнее близости к Кремлю

На протяжении последних 10 лет самые дорогие локации для аренды в Москве не меняются — это окрестности Тверской, Арбата, Остоженки, Кремля, а также районы Хамовники и Замоскворечье. В среднем аренда квартиры в этих районах обходится людям в 400–450 тысяч рублей в месяц, рассказывает основатель сервиса по продаже новостроек OPENCITY Евгений Дружинин. Арендные ставки в них, как и в других локациях, скорее всего, продолжат расти. Наименьшее подорожание в сегменте элитной недвижимости произойдет в районах, которые сейчас активно застраиваются дорогим и качественным жильем — это Ленинградский, Кутузовский проспекты и их окрестности.

На среднюю цену аренды может повлиять и изменение географии спроса, считает генеральный директор «Intermark Аренда» Елена Куликова.

«С 2022 года изменились предпочтения арендаторов по локациям, — говорит она. — Если раньше в Москве было много иностранных арендаторов, которые снимали жилье в центре, чтобы иметь возможность ходить пешком к известным достопримечательностям, в театры и на выставки, то теперь их место заняли россияне. Они больше интересуются инфраструктурой и качеством жилья и готовы за них доплачивать. Например, сейчас мы видим спрос на ЖК квартальной застройки в проектах Prime Park, «ВТБ Арена Парк», «Царская площадь» — во всех этих ЖК есть развитая современная локальная инфраструктура. Кроме того, заметно растут в цене объекты с хорошими видовыми характеристиками — очень высокими потолками и интересной архитектурой».

Рост арендных ставок наблюдается в элитных объектах, расположенных на западе, юго-западе, северо-западе Москвы, отмечает Куликова. Рядом с этими объектами есть парковые зоны и престижные школы. 

«За неимением достаточного предложения в центре, арендаторы теперь готовы рассматривать элитное жилье за его пределами», — говорит Куликова.

Подготовил Алексей Синяков