Как изменение тарифов на отопление отразится на рынке ИЖС?

С 1 января в России стали взимать с владельцев частных домов плату за электричество по дифференцированным диапазонам. Главной целью введения подобной системы федеральные власти называли борьбу с нелегальным майнингом криптовалюты. По факту была создана социальная напряженность. Так, в Приморье счета за электричество выросли в 2–3 раза, до нескольких десятков тысяч рублей. И хотя российское правительство в экстренном порядке скорректировало законодательную норму, позволив регионам самостоятельно донастроить схему льготирования, неприятный осадок все же остался. Главное – не ударит ли это по рынку индивидуального жилищного строительства? В вопросе разбирался деловой еженедельник «Конкурент».

На прошлой неделе кабмин разрешил властям всех субъектов Федерации в период отопительного сезона снижать тариф за электричество для людей, живущих «в жилых или садовых домах» с электроотоплением при условии, если их жилище не газифицировано.

Ранее такой льготой могли воспользоваться только жители ряда регионов, газификация которых составляет менее 5%. Причем снижение цен вводилось строго в период с января по апрель. До новых поправок правительства эта льгота затрагивала только Забайкальский край, Бурятию, Туву и Хакасию, Иркутскую, Мурманскую, Амурскую, Магаданскую области и Еврейскую АО.

Теперь же по решению региональных властей эта льгота, как следует из сообщения российского правительства, может применяться «в любом субъекте страны в течение всего отопительного сезона (в каждом регионе свой период) независимо от диапазона потребления электроэнергии».

Напомним, что диапазоны потребления – дифференцированные тарифы на электроэнергию для граждан – во всех регионах страны стали применяться с 1 января 2025 г. максимальное значение объемов потребления электрической энергии в первом диапазоне (льготный тариф) составляет не более 3900 кВт*ч в месяц на домохозяйство, во втором (повышенный тариф) – от 3900 до 6000 кВт*ч и третьем (коммерческий тариф) – более 6000 кВт*ч в месяц. Таким образом, начал действовать принцип «чем больше потребляешь, тем дороже каждый киловатт-час».

Новое постановление позволит регионам принять решение о пересмотре диапазонов потребления с возможностью применения сезонного коэффициента до 1,8. Предполагается, что это увеличит объем электрической энергии в первом диапазоне до 7020 кВт*ч в месяц, во втором – до 10 800 кВт*ч в месяц.

Принятый новый документ предполагает также пересчет стоимости электроэнергии с начала 2025 г. для граждан, проживающих в домах с электроотоплением. «Кроме того, региональные власти должны будут не позднее 1 марта 2025 г. пересмотреть тарифы на электроэнергию для населения исходя из расширения действия повышающего сезонного коэффициента 1,8», – указано в сообщении кабмина. То есть для граждан, уже заплативших в начале года значительные суммы за электричество, следующие счета должны быть скорректированы в меньшую сторону.

Тарифы на электроэнергию для физических лиц в России традиционно ниже экономически обоснованных уровней и субсидируются промышленными потребителями, которые фактически доплачивают за население. Объем таких доплат – перекрестного субсидирования, или «перекрестки», – составляет около 300 млрд руб. ежегодно. Дифференцированный тариф был введен с целью снизить объем «перекрестки», поскольку дешевой электроэнергией нередко пользуется малый бизнес, «маскирующийся» под физлиц, в том числе серые майнеры криптовалют.

Проблему несправедливого потребления электроэнергии видели и в Приморье. Особенно в Артеме. «Например, те, кто строил большие дома от 100 кв. м и более, заказывали 15 киловатт мощности, а потребляли гораздо больше. То есть в этой ситуации, если потребление больше, значит, его нужно оплатить», – обозначил зампред регионального правительства Владимир Малюшицкий.

Зампред подчеркнул, что анализ начислений показал: число жителей, оплачивающих по повышенным тарифам, менее 1%. В основном это Артём – район Черной речки Владивостока, где наибольшее количество коттеджей. При этом, например, в Спасском районе из 16 600 лицевых счетов – домов, переходящих диапазон в 3900 кВт*ч, – 49.

«Анализируя обращения граждан, мы видим, что в этих домах зачастую нет системы отопления, рассчитанной для данного строения согласно действующим нормам, а отапливается оно бытовыми электронагревателями с низким энергосберегающим потенциалом. Как правило, подключены гаражи, теплицы и другие хозяйственные постройки – в итоге все это, несомненно, дает высокое потребление электроэнергии и, соответственно, большие затраты на нее», – пояснил он.

Впрочем, как это получается у владельцев частных домов – загадка. По словам экспертов, превышать потребление самостоятельно невозможно, потому что сетевые организации просто технологически отсекают возможность потреблять больше энергии, чем указано в договоре. Дело в том, что в каждом щите стоит ограничитель мощности. Таким образом, если дом «подписан» на 15 кВт и вдруг начинает потреблять больше, то срабатывает ограничитель, и все просто выключается.

Тем не менее, по данным ПАО «ДЭК», преобладающее большинство жителей Приморского края расходовали электроэнергию в пределах 3900 кВт*ч. По сельским территориям только 0,12% лицевых счетов превысили этот диапазон, по Владивостоку эта цифра составила 0,33%.

В процентах – вроде и несущественно. По факту тысячи людей теперь стали заложниками космических энерготарифов. Несмотря на расширение диапазонов, никто не даст гарантии, что они надолго. Увеличить мощность вместо нынешних 15 кВт до 30–40 кВт многие бы и рады, да только льготная ставка при таком подключении отсутствует и расчет возможен исключительно по стандартизированному тарифу. А он во Владивостоке варьируется от 4 млн до 8 млн руб.

«История с «экономически обоснованным» потреблением электроэнергии не нова. И сейчас такая дифференциация платежей для частных домовладельцев происходит не только в нашем крае, но и по всей России. И причин для таких правил много, и это не только «справедливое экономически обоснованное потребление». Это связано и с майнингом, и с бизнесами, организованными в частных домах и на земельных участках, и, действительно, с фактическим «налогом на роскошь», – говорит Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр».

«Государство много лет отводило на то, чтобы застройщики и собственники жилья могли применить все доступные механизмы и трансформировать ресурсы энергопотребления в рамках энергоэффективности», – говорит Дмитрий Ионов, коммерческий директор СЗ «Группа». По его словам, инструментов повышения энергоэффективности жилого помещения много – от утепления фасадов до установки автоматизированных систем управления.

«Всем было понятно – тарифы вырастут. Поэтому те, кто вопреки здравому смыслу переходил на электрическое отопление, сегодня сталкиваются с проблемами дорогих счетов за электричество. Более того, с каждым годом обогреваться электричеством становится все дороже, в отличие от традиционного водяного отопления, которое подключается к центральным тепловым сетям», – поясняет девелопер.

Алексей Дормидонтов, директор ЦЗН «Моя Земля», уверен, что сложившаяся ситуация затронет всех, кто живет за городом. «Застройщики будут еще больше задумываться об энергоэффективности строений, которые они продают. Например, в части установки какого-то дополнительного энергосберегающего оборудования, такого как тепловые насосы, а классическое котельное оборудование будет уходить в прошлое. Использование тепловых насосов может сократить потребление энергии на отопление дома в два, а то и в три раза», – поясняет застройщик и добавляет, что новые технологии, естественно, потребуют дополнительных затрат: «Это повлечет за собой удорожание и строительства, и стоимости объектов недвижимости для конечного покупателя».

Риелторы и девелоперы полагают, что перетока населения с индивидуального жилого строительства в городской периметр не произойдет, даже несмотря на удвоение цен на электроэнергию. Во-первых, большинство людей, которые уже построили свои дома или находятся на стадии строительства, воспользовались различными программами субсидирования от государства. Это делает их финансовое положение более устойчивым и снижает вероятность переезда.

«Например, многие использовали дальневосточную, сельскую или семейную ипотеку, благодаря которым они могут позволить себе жилье с очень низкой процентной ставкой. Таким образом, даже при увеличении тарифов они не будут готовы отказаться от столь выгодных условий, – поясняет Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости», директор компании «Ростконтракт». – И это не говоря уже о том, что жилые объекты, находясь в залоге у банка до момента полного погашения займа, исключают возможность продажи загородного жилья».

Во-вторых, рынок ИЖС и городской недвижимости практически сравнялся в стоимости.

«На улице Третьей Рабочей во Владивостоке однокомнатные квартиры площадью до 40 «квадратов» в элитных новостройках продавались год назад по цене около 8,4 млн руб. При этом приблизительно за ту же сумму можно было приобрести таунхаус или небольшой коттедж за городом, например, на Де-Фризе. А если немного доплатить, то и дом за городом можно построить гораздо просторнее, чем квартира в городе, – приводит пример Оборожная и добавляет: – Разница в квадратных метрах и комфорте очевидна. Люди понимают, что приблизительно за одни и те же деньги можно получить совсем другой уровень жизни».

Владимир Рогозин, руководитель направления загородной недвижимости «Этажи-Владивосток»: «Массового переезда из пригорода в города не будет. Все-таки для людей плюсы жизни за городом перевешивают повышения платы за электроэнергию. Чистый воздух, своя территория и парковка, удаленность от соседей – люди покупают частные дома именно из-за этого. Поэтому процент людей, для которых повышение тарифов на электроэнергию станет решающим фактором, чтобы переехать в город, очень невысок. Либо же они найдут альтернативные источники энергии, такие как, например, газ».

По мнению игроков рынка, люди, скорее всего, начнут покидать объекты, построенные в девяностые годы. Алексей Дормидонтов: «Те дома строились, как правило, больших площадей, с эффектом размаха и пафоса. Такие строения, при всей энергоэффективности, отапливать сложно. Люди будут избавляться от этих объектов недвижимости, предпочитая переезжать в дома более адекватные по размерам. Альтернатива у собственников таких домов будет простой: или живи и переплачивай, или возвращайся в город, или модернизируй свое проживание – перестраивай и улучшай свое жилье – или покупай другой дом».

Сергей Косиков: «Рынок ИЖС давно все сам отрегулировал. Уже почти нет спроса на большие дома, огромные участки. Владельцы таких домов и ранее годами продавали свою роскошную недвижимость. Поэтому массового исхода из частных домов в городские квартиры не ожидаем. И загородный дом становится все более привлекательным местом для проживания. По мере развития пригородной инфраструктуры и появления новых организованных коттеджных поселков спрос на загородку продолжит расти».