Меньше 330 тыс. «квадратов» за пять лет: строящиеся у метро БЦ класса А не закроют дефицит в старой Москве
Эксперты подсчитали совокупную площадь офисных помещений в строящихся бизнес-центрах класса А внутри МКАД, расположенных в 1-2 минутах ходьбы от метро. Она составляет около 325 тыс. кв. м, а внутри ТТК этот показатель еще меньше. Ввод объектов на рынок растянут до 2030 года, что при сохранении высокого спроса не позволит компенсировать дефицит предложения.
Учитывались объекты, расстояние от которых до метро не превышает 200 м, что при среднем темпе ходьбы соответствует 2-2,5 минутам.
В результате в выборку вошли пять строящихся и готовящихся к вводу бизнес-центров, общая площадь офисов в которых — 324,5 тыс. кв. м:
- «STONE Ходынка 1» у метро «ЦСКА», офисная площадь — 67 тыс. кв. м, ввод запланирован на 2027 год (девелопер STONE).
- «Башня Рябов» у метро «Тульская»; 16 тыс. кв. м офисов; ввод — начало 2029 года («Товарищество Рябовской Мануфактуры»).
- «ASpace Хорошевская», метро «Полежаевская»; 25 тыс. кв. м; конец 2027 года («Аспейс Девелопмент» и структура ГК «Пионер» — ООО «Современные строительные проекты»).
- «Страна. Офисы на Рижской», метро «Рижская»; 208,3 тыс. кв. м; конец 2029 года («Страна Девелопмент»).
- Twist, метро «Савеловская»; 8,2 тыс. кв. м офисов; III квартал 2026 года (Sminex).
Из них внутри Третьего транспортного кольца расположен лишь БЦ «Башня Рябов» — около 5% от суммарной офисной площади бизнес-центров, представленных в выборке. Еще два БЦ — «Страна. Офисы на Рижской» и Twist — находятся непосредственно у ТТК, но за его пределами. Во всех перечисленных объектах доступны лоты самой разной площади — от компактных 40-60 кв. м до блоков в сотни «квадратов».
По словам Яны Кузиной, основателя компании «RЕ-ЦИФРА», объем предложения в 2 минутах от метро внутри и на ТТК, действительно ограничен единичными проектами.
«Для арендаторов при выборе БЦ большое значение имеет локация в целом, включая удаленность от метро, близость к центру, окружение, наличие деловой и сервисной инфраструктуры, а также расположение объекта в сложившемся или развивающемся деловом районе. В совокупности эти факторы формируют около 40-45% арендной ставки», — уточнила Яна Кузина.
Поскольку в пределах ТТК практически нет свободных участков под новые офисные проекты, на каждый возводимый с нуля БЦ в этой локации ожидается высокий спрос. И несмотря на это, девелоперы не ограничивают преимущества своих объектов только локацией — они строят класс А+ и А, потому что бизнес, который готов платить за центр, требует соответствующего премиального уровня. Оставшиеся 55-60% арендной ставки, по словам Яны Кузиной, формируются именно за счет качества продукта.
«Обычно на открытый рынок после окончания строительства попадает лишь около пятой части от общего объема лотов: остальные к этому времени проданы либо под BTS-проекты, либо конечным пользователям под их собственный бизнес», - отметил Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры». «А в наиболее востребованных БЦ этот показатель существенно ниже — к моменту ввода здания могут быть проданы практически все офисные блоки. Доля конечных пользователей в структуре сделок может составлять 60% и более, и их площади, раскупленные на этапе строительства, впоследствии не перепродаются и не сдаются в аренду. Но и те, что появляются — лоты от инвесторов — значительного влияния на рынок не оказывают. Их доля невелика в общем объеме, а выход слишком растянут во времени», — уточнил Алексей Алешин.
По его словам, наблюдается еще один тренд: бизнес рассматривает покупку в строящемся БЦ как альтернативу долгосрочной аренде. Это не просто вопрос экономии на арендных платежах, но еще и способ сохранить локацию и не зависеть от возможных переездов. Многие лоты продаются в рассрочку до конца строительства, поэтому изымать крупную сумму из оборота не требуется.
Кроме того, офисы класса А у метро дорожают на 10-15% в год во время строительства. Конечно, в перспективе нескольких лет и при текущей нестабильности нельзя исключать замедления деловой активности, которое может притормозить сделки даже по самым «ходовым» лотам. Однако проседание, если и случится, не будет долгим, прогнозирует Алексей Алешин. Минутная доступность от метро в центре города всегда будет сильным аргументом при выборе офиса.
Анна Дарованная, менеджер Консорциума PR-стиль х Promotion Realty
Тел.: +7 918 147 99 33
Website: https://pr-stil.ru/