Глава Фонда развития территорий рассказал о схемах обмана покупателей жилья
Сколько сейчас обманутых дольщиков?
Константин Тимофеев: К концу 2021 года насчитывалось 128 тысяч. Это и в объектах, по которым у нас есть ходатайства о применении механизмов фонда, и в объектах, по которым субъект восстанавливает права граждан за счет собственных механизмов. Что касается заявленных в фонд объектов, то большая часть решений по дольщикам принята за последние два с небольшим года. Это значит, что граждане уже знают, что получат или компенсации, или квартиры. Выплата компенсации -это более быстрый способ восстановления прав. Их выплачивают в течение 10-15 дней после того, как дольщик обратится в банк с полным и корректным комплектом документов.
Если принято решение о завершении строительства, на это уходит 1,5-2,5 года.
Здесь мы зависим и от арбитражного суда, который принимает решение о передаче земельного участка и недостроенного объекта, и от скорости прохождения экспертизы. После этого начинается собственно строительство. И мы, и субъекты заинтересованы, чтобы все эти процедуры шли в графике, а еще лучше - с опережением.
Еще осталось принять решения по 10 тысячам дольщиков. Планируем сделать это до конца года. В основном это объекты, которые недавно были нам переданы регионами, либо сложные случаи, либо необходимо банкротить застройщиков, на что уходит около 3-6 месяцев.
Число обманутых дольщиков продолжает расти?
Константин Тимофеев: В 2020 году действовал мораторий на включение домов в реестр проблемных. После его окончания, в первом полугодии прошлого года, дополнительно появилось около 100 проблемных объектов. Это 15-16 тысяч дольщиков. В течение года мы также фиксировали небольшой прирост. Возможно, в первом-втором кварталах 2022 года рост тоже произойдет, но будет незначительным - 3-5 тысяч дольщиков.
Сейчас в некоторых регионах около 30% домов еще строятся по старым схемам, без счетов эскроу. Значит, риск появления пострадавших сохраняется. Но, поскольку количество таких домов уменьшается, мы думаем, что рост числа обманутых дольщиков закончится в первой половине этого года. Наша задача - до конца 2023 года от проблемы обманутых дольщиков уйти: чтобы все граждане либо вернули свои деньги, либо получили квартиры.
При этом складывается необъяснимая ситуация: около 10% людей не приходят за положенными им выплатами, и мы вынуждены их разыскивать. Просим регфонды и субъекты активно включиться в эту работу, ищем контакты граждан.
Фонд отслеживает дома, которые могут вскоре стать проблемными. Много ли таких?
Константин Тимофеев: Да, мы ведем мониторинг потенциально проблемных объектов. Сейчас в нем 189 домов. Это в основном Краснодарский (15 домов), Красноярский края (12 домов), Костромская (15), Новосибирская (16 домов), Тульская (10), Владимирская (8) области. Особое внимание обращаем на объекты, которые находятся в зоне так называемого высокого риска. Его признаки - отставание от промежуточных графиков строительства более чем на шесть месяцев, проблемы с земельным участком и ряд других факторов.
Мы предполагаем, что из этих 189 домов 20-30% могут стать проблемными. Но сколько в них пострадавших граждан, мы точно узнаем, только когда будет введена конкурсная процедура и арбитражный управляющий даст нам реестры требований участников долевого строительства.
Существует, к сожалению, такая практика, что после решения Наблюдательного совета еще около 20% людей добавляются в реестр пострадавших. Кто-то не знал, кто-то уже руки опустил. Есть и те, кто пытается подделывать документы - платежки, договоры. Их немного. Мы отправляем такие материалы в следственные органы, возбуждаются уголовные дела. Иногда к этому могут быть причастны и арбитражные управляющие, и местные органы власти, и сам застройщик. Это уже разбираются следователи.
Что происходит, если строящийся дом попадает в число потенциально проблемных?
Константин Тимофеев: Если выявляем объекты с высоким и средним риском, то информируем об этом регион. Нам важно в этом вопросе понимать позицию субъекта: что мы делаем с этим объектом дальше? Либо банкротим застройщика и применяем механизмы фонда, либо регион готов поручиться за застройщика и дать ему еще один шанс достроить дом. Во втором случае мы просим поэтапный план завершения строительных работ с новыми сроками. И если по этому плану мы снова фиксируем отставание, тогда выступаем с предложением не усугублять ситуацию, а обращаться в суд, вводить процедуру банкротства и восстанавливать права граждан силами фонда или субъекта.
Недавно мы столкнулись с ситуацией, когда регион заявляет нам ходатайство о применении механизмов фонда, а граждане создают ЖСК и отказываются от помощи фонда. Как правило, это касается объектов, которые мы планируем на выплаты. Напомню, в этом случае фонд компенсирует только стоимость квартиры площадью не более чем 120 кв. м на человека и до 7 кв. м, если это нежилое помещение. А если в этом доме квартиры приобретали инвесторы - юридические или физические лица, которые покупали по пять, десять, двадцать квартир, конечно, не для личного проживания, а для заработка, то их такой порядок, естественно, не устраивает. Они ведь тоже получат компенсации максимум за 120 кв. метров. И они начинают работу с гражданами, говорят: "Ну, зачем вам фонд? Давайте лучше создадим кооператив и пойдем к губернатору, губернатор нам поможет!" И вот граждане создают кооператив, забывая при этом или не зная, что в этом случае они сами должны дом достроить. А у региона нет законных механизмов помогать таким ЖСК. Поэтому мы все-таки рекомендуем гражданам не отказываться от помощи фонда, потому что это гарантированный способ восстановить свои права.
Много таких случаев?
Константин Тимофеев: К сожалению, да. Такие случаи есть в Новосибирской области, в Краснодарском крае. Тут нужно проводить разъяснительную работу, что для людей это путь в никуда. Получается, вместо доли софинансирования на региональный бюджет ляжет 100-процентная нагрузка по таким объектам. Региону это тоже очень тяжело.
С недобросовестных застройщиков удается взыскать какие-то средства?
Константин Тимофеев: Ведется большая работа с прокуратурами субъектов. Спасибо им большое за взаимодействие. В прошлом году мы наладили работу по взысканию убытков с проблемных застройщиков. Впервые взыскали в бюджет более 250 млн рублей с 25 застройщиков. В нынешнем году, надеемся, будет больше поступлений. Хотя, конечно, возместить все 100% затрат не получится.
Удается использовать средства инвесторов для восстановления прав дольщиков?
Константин Тимофеев: Привлекать средства инвесторов - задача в первую очередь регионов. Регион может найти инвестора и просчитать, что это выгоднее, чем применить механизмы фонда. При применении механизмов фонда доля софинансирования региона может быть 1%, 5%. И если субъект привлекает инвестора дороже, чем ему обходится софинансирование через фонд, то это приводит к удорожанию мероприятий, увеличению суммы, которую регион вкладывает в объект. Мы призываем в таких случаях применять федеральные механизмы. Практика показывает, что привлечение инвесторов - это наиболее долгий, проблемный и дорогой способ.
Если регион явно переплачивает, вы можете повлиять на его решение?
Константин Тимофеев: В этом случае мы требуем с субъекта "дорожную карту", где указаны сроки защиты прав граждан, берем этот объект под усиленный контроль, следим, чтобы регион свои обязательства выполнял. Срок для всех - не позже декабря 2023 года.
Фонд по закону не может помогать покупателям жилья, которые вложились в дома-самострои или купили жилье не по договору долевого участия, а по другим схемам. Нет планов заняться решением их проблем?
Константин Тимофеев: Одно из основных условий, при которых мы можем взять объект в работу, - наличие градостроительной документации. Это в первую очередь разрешение на строительство. Хотя в некоторых случаях мы можем брать объект в работу, даже если у застройщика не было прав на участок или разрешения на строительство (при одновременном соблюдении ряда условий - есть положительное заключение на проектную документацию, на участке допускается строительство, строительные работы выполнены не менее чем на 50% и т.п.), таких объектов немного.
Но если к объекту не могут применяться механизмы фонда, это не значит, что он будет брошен. У регионов есть свои программы, по которым они могут граждан защищать.
Статистику по таким домам регионы ведут, но это не федеральный учет, сложно точно сказать, сколько таких объектов и сколько пострадавших. Но проблема не такая масштабная, как с долевым строительством.
Если строительство было незаконным, то, скорее всего, эти дома ввести не получится. Это не та история, которой мы занимаемся сейчас - где мы можем взять земельный участок, построить что-то, что-то взыскать. Если решать проблему на федеральном уровне, нужно прописать "правила", но в случае с самовольным строительством это будет сложно. Тут тысячи разных случаев, мы никогда не придумаем единые правила. Например, один дом был построен незаконно, без разрешения, в водоохранной зоне. Деньги собирали по распискам. Другой объект вообще не строился, это даже не предполагалось - просто открыли офис, дали объявления на центральных улицах столицы региона и собрали деньги. И таких примеров множество. Как этим гражданам помочь? В рамках фонда пока таких механизмов не предусмотрено. Мы готовы решить любую задачу, но задачу нужно правильно поставить. А когда задача не может быть поставлена, тогда есть Уголовный кодекс. Тогда это жертвы мошенничества, и их права должны защищаться в суде путем взыскания вложенных средств с виновных лиц.
На какие средства существует фонд?
Константин Тимофеев: Мы получаем бюджетные субсидии на защиту прав граждан. Также есть компенсационный фонд - структура, куда застройщики, которые работают по старым схемам, отчисляют страховые взносы. Поступающие средства мы размещаем на бирже, получаем инвестиционный доход. И на этот доход ведем хозяйственную деятельность. Ни рубля бюджетных денег на содержание фонда не идет. Но, поскольку все больше жилья строится через счета эскроу, в компенсационный фонд отчислений поступает все меньше и меньше. В 2021 году мы собрали 10 млрд рублей, в нынешнем будет максимум 4,5 млрд, и в 2023 году поступления закончатся. Этого источника уже не будет, но и старых схем уже не будет, а значит, не будет новых пострадавших граждан.
Чем займутся сотрудники фонда после 2023 года?
Константин Тимофеев: После того как мы защитим права обманутых дольщиков - а это произойдет к концу 2023 года, мы не сомневаемся в этом - у нас будет еще около двух-трех лет, чтобы построить дома, которые мы получили после выплат компенсаций. Таких объектов около 800. Не все из них можно достроить. Одни не соответствуют нормативам (например, их строили без сетей или с нарушениями), другие в аварийном состоянии, третьи экономически нецелесообразно достраивать, они находятся на начальной стадии. Будем принимать решения, что с ними делать: снести и выполнить благоустройство или достроить, если возможно. Еще одна важная задача - создание комфортной среды вокруг построенных домов. Будем делать проекты комплексного развития территории. То есть минимум до 2025-2026 годов задачи у нас есть.
Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства был создан в 2017 году для защиты покупателей жилья в новостройках от финансовых рисков. Застройщик отчисляет на компенсационный счет фонда взнос 1,2% от цены каждого договора о продаже квартиры. При банкротстве застройщика фонд либо достраивает дом, либо выплачивает дольщикам компенсацию. Ее сумма рассчитывается, исходя из рыночных цен на аналогичное жилье. Покупателю возмещают стоимость жилья площадью до 120 кв. м, а также машино-места и нежилого помещения площадью до 7 кв. м. Эта схема действует, если застройщик возводит дома по старым правилам, действовавшим до введения счетов эскроу в середине 2019 года. Сейчас через счета эскроу строится уже 78% жилья.
В нынешнем году через объединение Фонда защиты прав дольщиков и Фонда содействия модернизации ЖКХ создан Фонд развития территорий.
Эксперты подсчитали, что выгоднее - копить на жилье или взять ипотеку. Предположив, что супруги получают среднюю столичную зарплату (по 81,7 тысячи рублей), а тратят только прожиточный минимум (по 18 тысяч рублей), накопить на среднюю квартиру в Москве по нынешней цене (12,8 млн рублей), откладывая средства на вклад в банке под 6% годовых, они могут за 7 лет при наличии сейчас своего жилья и за 9 лет 8 месяцев при аренде квартиры, подсчитали в "Метриум".
Из-за инфляции покупательская способность накопленной суммы снизится примерно до нынешних 7,5 млн рублей. Кроме того, трудно предугадать динамику цен на недвижимость на годы вперед. С 2014 года квадратный метр в столичных новостройках подорожал в 2,3 раза.
Для большинства покупателей оптимальным выбором будет ипотека, считают эксперты. Это позволяет переехать в новое жилье в течение 2-3 лет и экономить на аренде, а стоимость квартиры будет зафиксирована. Накопить на первый взнос, откладывая доходы на вклад, можно за 1 год 8 месяцев. Если позже весь доход направлять на погашение кредита, можно расплатиться за 10 лет 8 месяцев. Можно также воспользоваться семейной ипотекой со сниженной ставкой или позже рефинансировать кредит.