От Мурманска до Геленджика: где выгодно купить квартиру в ипотеку на «вторичке»

С 1 апреля программа семейной ипотеки распространяется на девять сотен городов в России, в которых новое строительство почти – или совсем – не ведется. Аналитики Витрины недвижимости Restate изучили, что происходит с ценами в самых крупных из них и сколько придется выплачивать будущим заёмщикам. Напомним, что семейная ипотека на вторичном рынке будет выдаваться на тех же условиях, что и на первичном: оформить ее смогут семьи, в которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет включительно по ставке 6% годовых. При этом квартира должна быть расположена в доме не старше 20 лет. Список городов, на которые распространяется расширенная программа, опубликован на сайте «ДОМ.РФ». Самой большой неожиданностью стало, по мнению многих наблюдателей, попадание в этот список целого ряда городов, в которых рынок недвижимости можно назвать в лучшем случае крайне нестабильным – например, Суджи. Да и Воркута вряд ли нуждается в льготной ипотеке: город вымирает уже достаточно давно, и квартиры здесь, случается, даже отдают даром. Однако определенное удивление вызывают и другие фигуранты. В частности, сразу три курортных города в Краснодарском крае, в которых, по идее, проблем со спросом на жилье и так быть не должно.

Перспективные курорты: в ожидании роста цен

Например, уровень цен на вторичном рынке Геленджика вполне сопоставим, скажем, с петербургским. И по объему он тоже велик: классифайд Витрина недвижимости Restate содержит более полутора тысяч объявлений. Впрочем, значительная часть объектов под условия семейной ипотеки всё равно не подходит, потому что находится в домах старше 20 лет. Но и нового жилого фонда предостаточно. При средней стоимости «квадрата» в 250 тыс. рублей доступна, к примеру, вот такая двухкомнатная квартира в современном доме площадью 48 кв. метров за 11,3 млн рублей. «Теперь продавцы, можно с уверенностью предположить, добавят указание на возраст домов в объявление, ведь это станет серьезнейшим преимуществом. И в связи с этим очевидно, что будет расти ценовой разрыв между условно старыми и новыми домами. Примерно так, как сейчас происходит с долларом, на который в России два параллельных курса. Владельцам "старых" квартир, видимо, придется снижать цены, чтобы сохранить конкурентоспособность. И наоборот – стоимость "новых" наверняка вырастет», - считает директор по развитию Restate Евгения Домрачева.

Расчет Restate: семейная ипотека в Геленджике

Средняя стоимость 1 кв. м: 250 тыс. руб. Двухкомнатная квартира (48 кв. м): 11,3 млн руб. Первоначальный взнос (20%): 2,3 млн руб. Сумма кредита: 9 млн руб. Ежемесячный платеж (на 30 лет, ставка 6%): 54 тыс. руб. Если в Геленджике почти нет новостроек (достраивается только один комплекс апартаментов), то в Туапсе и Горячем Ключе их нет совсем (есть три уже сданных, в которых часть квартир осталась в продаже от застройщиков), а сами они в силу своей скромной величины находятся в тени того же Геленджика, Анапы, не говоря уже о Сочи и Краснодаре. И считаются «курортами для пенсионеров». Уровень цен в них значительно ниже, чем в Геленджике и за последний год он остается неизменным в обоих городах. Так, в Туапсе квадратный метр на «вторичке» в среднем стоит 145 тыс. рублей, так что довольно приличную 57-метровую «двушку» можно приобрести за 8 млн рублей.

Расчет Restate: семейная ипотека в Туапсе

Средняя цена 1 кв. м: 145 тыс. руб. Двухкомнатная квартира (57 кв. м): 8 млн руб. Первоначальный взнос (20%): 1,6 млн руб. Сумма кредита: 6,4 млн руб. Ежемесячный платеж: 35 тыс. руб. Ещё одним относительно курортным городом можно считать Переяславль-Залесский, входящий в «Золотое кольцо». По этой причине он может быть интересен инвесторам, планирующим заработать на последующей аренде. Двухкомнатную квартиру вполне можно купить за 4,4 млн рублей, выплачивая в месяц по кредиту не более 24 тысяч.

Промышленные города: между экономикой и демографией

Самый крупный город в списке с «расширенной» семейной ипотекой и единственный областной центр – Мурманск (270 тыс. человек). Здесь есть две новостройки (предельное количество для претендентов). Цены на вторичном рынке весь год (пожалуй, даже полтора) стагнировали, застыв на отметке 110 тыс. рублей за квадратный метр. «Трёшку» с новым ремонтом, подходящую под семейную ипотеку, можно купить даже дешевле 5 млн рублей.

Расчет Restate: семейная ипотека в Мурманске

Средняя цена 1 кв. м: 110 тыс. руб. Трехкомнатная квартира с новым ремонтом: менее 5 млн руб. Первоначальный взнос (20%): 990 тыс. руб. Сумма кредита: 4 млн руб. Ежемесячный платеж: 28,3 тыс. руб. В Мурманске есть хорошо развитая промышленность, в том числе ВПК, есть значительный дефицит кадров, так что льготная ипотека на «вторичку» может действительно разогнать спрос на жилье. Проблемой является только «старость» жилого фонда: в последние 20 лет здесь строилось совсем мало домов. Та же самая ситуация и в Норильске: превалируют постройки советских времен. При этом цены весь последний год снижались, хотя и не очень сильно. Сейчас здесь можно даже стометровую четырехкомнатную квартиру приобрести всего за 5,3 млн рублей.

Расчет Restate: семейная ипотека в Норильске:

Средняя цена 1 кв. м: 89 тыс. руб. Четырехкомнатная квартира (100 кв. м): 5,3 млн руб. Первоначальный взнос (20%): 1,1 млн руб. Сумма кредита: 4,2 млн руб. Ежемесячный платеж: 20-21 тыс. руб Достаточно велико предложение и в Комсомольске-на-Амуре, однако почти всё оно сосредоточено в «сталинках», которое здесь считается самым престижным жильем. Новых, подходящих под расширенную «семейку», здесь практически нет. В Орске (Омская обл., 190 тыс. человек) из всех фигурантов списка быстрее всего растут цены на «вторичку» - на 24% за последние 12 месяцев, причем даже катастрофической наводнение, произошедшее год назад, этот процесс не остановило. Единственная новостройка была сдана в прошлом году. Разброс цен здесь велик в зависимости от типа дома. Например, в «советской панели» 61-метровую «трёшку» (со всеми её планировочными недостатками) можно купить за 3,7 млн рублей – аналогично стоимости двухкомнатной квартиры на Камчатке. Впрочем, под семейную ипотеку такая не подходит. А те, что подходят (аналогичные по площади), стоят, как правило, не менее 6 млн рублей

Цены и перспективы

Ценник в большинстве фигурантов списка «ДОМ.РФ» настолько низкий, что какое-либо новое строительство вряд ли возможно – оно будет просто нерентабельно. Собственно, именно из-за этого в 70% российских городов новостроек нет. И что-то изменить государство вряд ли сможет – отсюда и решение расширить «семейку» на «вторичку», чтобы хоть как-то уменьшить отток населения. Будет любопытно понаблюдать, насколько эффективной окажется эта мера и не приведет ли она к побочным эффектам, подобным тем, что вызвала льготная ипотека пять лет назад. Но уже сейчас можно предположить, что в курортных локациях рост цен неизбежен, а вот в условно «промышленных» он будет не таким сильным, а, возможно, даже нулевым. Все данные предоставлены Restate