Больше застройщиков, хороших и разных: самые удачные премьеры на девелоперском рынке за последние три года
Найти свободную нишу в подобных условиях весьма затруднительно. Сотни застройщиков малого и среднего масштабов не выдерживают конкуренции и вынуждены сворачивать свою деятельность. Вместе с тем, общее количество организаций, занятых в этой сфере, продолжает расти. Если в январе 2020 года их насчитывалось менее 2,4 тыс., то к концу 2023-го — почти 2,6 тыс. (+9,5%). Эксперты аналитического проекта о недвижимости «ЛИЦА» подготовили обзор наиболее удачных дебютов за последние три года.
«Молодые львы»
Пул ведущих девелоперских компаний сформировался уже давно и меняется в основном за счет поглощений. По большей части он состоит из организаций, основанных в 1990- х и 2000-х годах. Самые молодые из них заявили о себе до реформы долевого строительства. Например, в 2016-2017 годах были зарегистрированы такие хэдлайнеры рынка, как Level Group (входит в первую десятку самых кассовых застройщиков столицы), ГК «Основа» (второй по величине поставщик апартаментов на московском рынке), ГК «Расцветай» (девелопер номер один в Сибири по объему предложения). Правда, им потребовалось несколько лет, чтобы пробиться в первый эшелон.
Наиболее распространенный сценарий, по которому создаются новые застройщики, — оформление отдельного юридического лица под конкретный проект. Среди компаний из этой категории по объему предложения выделяются краснодарская «Сармат-строй» (ЖК «Сармат», 3 действующих корпуса с 1,6 тыс. квартир), СЗ «Агой-Парк» (ЖК «Агой- Парк» под Туапсе, 4 действующих корпуса с 440 квартирами), СЗ «РСК-Ставрополье» (ЖК «Зеленый город» в Минеральных Водах, 4 действующих корпуса с 425 квартирами), СЗ «Экологика» (ЖК Zori в Екатеринбургской агломерации, 4 действующих корпуса с 700+ квартирами), Sova (микрорайон «Легенда» в Ростовской агломерации, коттеджная застройка и 19-секционный жилой дом с 1 150+ квартирами), СЗ «Иннополис 2024» (ЖК «Квартал Ю» в Иннополисе, 275 квартир в первой очереди), СЗ «Ломоносов Девелопмент » (ЖК «Мытищи-Сити» в Подмосковье, почти 800 квартир).
Также необходимо отметить СЗ «Резиденция Рощино». Ее учредители — собственник первого петербургского аквапарка «Вотервиль» Андрей Недбаев и генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков. Под их контроль перешла территория бывшего пионерского лагеря в Выборгском районе Ленобласти. Фирма получила 10 млрд рублей от Сбербанка на строительство многофункционального комплекса, объединяющего бутик-отель, две виллы и группу шестиэтажных корпусов. По этому адресу сосредоточено 8,3% выборки на рынке апартаментов Петербургского региона.
Вроде в холдинге, но не совсем
Иногда новые застройщики возникают как более или менее самостоятельные подразделения действующих холдинговых структур. Степень их автономности может существенно различаться. Так, для управления жилыми комплексами «Горизонт» (флагман, стартовал в марте 2021 года), «Прибрежный», «Залив», «Клубный» и «Курортный» приморская Eskadra Group учредила компанию Eskadra Engineering. На сегодняшний день с ней связано 6% предложения на рынке Владивостока — по преимуществу это относительно небольшие лоты (до 50 кв. м).
В то же время, Forma выступает фактически независимым брендом, ее связь с ГК ПИК — скорее «генеалогическая», чем административная. Компании понадобилось всего два сезона, чтобы стать одним из основных участников рынка недвижимости бизнес- и премиум-классов. С ноября 2021-го по пяти адресам было продано 2,2 тыс. квартир совокупной стоимостью 57,4 млрд рублей. Одномоментно на корпоративной витрине экспонируется свыше 500 лотов.
За элитный сегмент в семействе ПИК отвечает компания Mono. Планировалось, что ее дебют состоится в 2022 году, но февральские события отсрочили запуск этого бренда. Между тем, под него постепенно формируется группа земельных активов. Первый претендент на статус пилотной площадки — участок рядом с Третьяковской галереей. Здесь должен появиться ЖК Mono Kami. В дальнейшем к нему могут добавиться проекты в Дорогомилове, Хамовниках, Пресненском и Таганском районах, на Малой Дмитровке и Кузнецком Мосту. Ко всем перечисленным адресам представители Mono демонстрируют предметный интерес.
Летом 2023 года ПИК подписал партнерский договор с фирмой Sense, принадлежащей Юрию Матвееву, генеральному директору архитектурного бюро APEX. Sense начала свой путь в девелопменте с апарт-комплекса Logos у Даниловского рынка (возводится на месте снесенного здания 1913 года постройки). Теперь компания готовится проявить себя в сегменте высокобюджетной недвижимости, для чего ей необходима поддержка такого гиганта, как ПИК. Речь идет о двух адресах: Малая Сухаревская площадь, владение 6 (ЖК Phantom площадью 28,5 тыс. кв. м) и Нижний Кисловский переулок, 7 (ЖК Morozov Residence площадью 20 тыс. кв. м).
Отцы и дети
По-прежнему значимым фактором остается желание молодого поколения обособиться от семейного бизнеса и заняться собственными проектами. Александр Кравцов, сын основателей петербургской компании «Еврострой», в ноябре 2021 года приобрел участок на Синопской набережной, который стал основой для апарт-отеля Vidi (410 номеров), сданного спустя два года. Портфель ГК Fizika Development — структуры Кравцова-младшего — в дальнейшем продолжил расширяться. Он пополнился бывшим доходным домом купца Уткина на Галерной улице, который предполагается реорганизовать в МФК с сервисными и жилыми апартаментами, и ЖК Talento (83 премиальных квартиры) на Заставской улице.
Сын акционера «Патек Групп» Дмитрия Георгиадиса Константин вместе с Ильей Фроловым и Григорием Малолеткиным в 2021 году презентовал девелоперский бренд Stenoy. У компании большие экспансионистские планы. В одной Москве она рассчитывает на три активных адреса. Первый из них — апарт-комплекс Oro (Красносельский район) — открылся на ТТК летом 2023 года, до конца сезона в нем было реализовано свыше полусотни лотов на сумму 0,8 млрд рублей — треть от объема затрат на строительство. По соседству, на улице Гаврикова, 11, согласована площадка под 24-этажное здание (13,7 тыс. кв. м) с 330 юнитами. Кроме того, «Патек Групп» передала Stenoy 0,7 гектара на востоке столицы. Ранее этот актив был выкуплен у Группы «Эталон». Два 12-этажных корпуса со 164 квартирами (ЖК Artel) потенциально могут принести застройщику до 4-5 млрд рублей. Но самая масштабная премьера под вывеской Stenoy — апарт-отель на 80 тыс. кв. м — намечается на петербургском рынке. Он обойдется бюджету компании в 13 млрд рублей.
Опытные дебютанты
Создание новых структур отставными топ-менеджерами больших компаний давно стало для отечественной стройиндустрии традицией, не теряющей актуальности. Виталий Коробов, руководивший Группой «Аквилон», анонсировал выход сразу семи новостроек под брендом Element Development. Выполнение этой программы сопряжено с грандиозной мобилизацией финансовых ресурсов — до 55 млрд рублей в совокупности. Пока что продажи ведутся по четырем адресам: ЖК Bereg.Курортный (715 апартаментов), ЖК Shepilevskiy (184 квартиры), ЖК «Коллекционный дом 1919» (68 квартир) и ЖК «17/33» (890 апартаментов). В настоящее время Element Development обеспечивает 7,6% предложения на петербургском рынке дорогой недвижимости (50+ млн рублей за лот). Именно в ЖК «17/33» экспонируется «чемпион» Северной столицы — резиденция с прайсом 2,18 млрд рублей.
Дмитрий Ходкевич, на протяжении шести лет возглавлявший «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», в 2022 году основал DVA Group. Эта организация позиционируется прежде всего как производитель строительных материалов и резинотехнических изделий. Однако известно по крайней мере о двух девелоперских проектах. Один — это апарт-отель (четыре корпуса с 960 номерами) на Московском шоссе, второй — тандем жилых кварталов средней этажности к востоку от Санкт-Петербурга. Суммарный объем вложений оценивается не менее чем в 45 млрд рублей.
В свою очередь, October Group была учреждена выходцами из ГК «Пионер», занимавшими в ней ключевые посты: брат покойного Андрея Грудина Юрий (куратор петербургских проектов), Марина Маловик (первый заместитель генерального директора), Юрий Коган (директор по маркетингу), Андрей Тютченко (финансовый директор). К ним присоединилась Наталья Холопова — генеральный директор градостроительного бюро «Совершенные технологии строительства».
На участке в Раменках разместился жилой комплекс бизнес-класса под названием Stories. Два его корпуса содержат 429 квартир, а стилобат включает 1,8 тыс. кв. м торговых площадей и 2 тыс. кв. м офисных. На этот проект уйдет 6,7 млрд рублей. Соответствующую кредитную линию открыл «Банк ДОМ.РФ». Еще 4,3 млрд рублей будет направлено на 16-этажный дом King & Sons у МГУ. После его премьеры выборка премиальных лотов в Москве увеличится на 117 единиц.
В обзоре дебютантов рынка следует упомянуть две компании, успевшие сделать солидную карьеру, но лишь недавно освоившие жилищное строительство, — ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального небоскреба «Дом Дау») и Dominanta (девелопер ЖК HideOut).