Торговля в Краснодарском крае идет в гору
0
662
Рынок недвижимости Краснодарского края не ограничивается только жильем, хотя о нем и говорят чаще всего. Сегодня мы решили узнать о том, как чувствует себя рынок торговой недвижимости края и за комментариями обратились к генеральному директору консалтинговой компании MACON Илье Володько.
Илья, расскажите немного об истории сегмента торговой недвижимости на КубаниДо начала двухтысячных годов в Краснодарском крае отсутствовал организованный рынок торговой недвижимости. Существовавшие на тот момент торговые центры относились к некачественному сегменту. Первый толчок в развитии качественного этого был дан в 2003 г., когда в Краснодаре была введена первая очередь ТРЦ «Красная площадь», арендопригодная площадь которой составила 23 тыс. кв. м.
Активное развитие рынка торговых центров началось тремя годами спустя с 2006 по 2011. В Краснодаре появились такие крупные объекты, как «Меридиан», «Галерея», «Галактика», «СБС Мегамолл», а также были введены еще две очереди «Красной площади». В этот период первые качественные объекты также появились в Новороссийске («Красная площадь»), Сочи («Олимп») и Туапсе («Красная площадь»).
В последующие за этим четыре года локальный рынок края продолжил свое активное развитие, прирост предложения составил порядка 0,7 млн. кв. м. В указанный период значительно расширилась география появления крупных ТЦ – новые качественные объекты были открыты сразу в 5 городах края (Краснодар, Сочи, Анапа, Армавир, Новороссийск). К наиболее крупным объектам данного периода можно отнести ОZ Mall (Краснодар), «МореМолл» (Сочи) и «Красная площадь» (Армавир).
Вот вы говорите о качественных объектах, а что это значит для простого человека?
Некачественный сегмент, который преобладал в начале двухтысячных – это, в большинстве своем, переформатированные под торговлю советские административные здания.
В свою очередь качественные объекты это изначально спроектированные и построенные в качестве торгового, торгово-развлекательного или многофункционального центра. Также важной характеристикой такого объекта выступает профессиональное управление, планирование и подбор пула арендаторов в соответствии с какой-то концепцией, наличие якорных арендаторов. Качественные площади не могут существовать без собственного паркинга.
С понятиями разобрались. А сколько на сегодняшний день в крае таких объектов?
По нашим данным в Краснодарском крае насчитывается 30 качественных торговых центров в 7 городах: Краснодар, Сочи, Новороссийск, Армавир, Анапа, Туапсе, Темрюк. Их совокупная арендопригодная площадь составляет 1,2 млн кв. м.
Основная часть предложения сосредоточена в столице региона. На Краснодар приходится почти половина всех объектов, которые аккумулируют без малого две трети арендопригодной площади (724 тыс. кв. м или 62%). Крупнейшие ТЦ Краснодара – «Красная площадь», OZ Mall и «СБС Мегамолл».
Относительно широкое разнообразие качественных торговых центров отмечено в Сочи, там расположено 9 объектов, арендопригодная площадь (GLA) которых – 254 тыс. кв. м, 22% от общекраевой величины. Наиболее крупные из них «МореМолл» и «Олимп».
Еще одной значимой зоной является Новороссийск, где представлено 3 качественных торговых центра GLA около 92 тыс. кв. м: «Красная площадь», «Южный» и «БОН Пассаж».
Помимо вышеприведенных трех зон, единичные качественные торговые центры функционируют в Армавире, Анапе, Туапсе (везде «Красная площадь»), и Темрюке («Калейдоскоп).
Структура предложения, ставок аренды и уровня заполняемости качественных торговых центров Краснодарского края, 12.2021 г.
город
объем предложения
усредненный диапазон ставок аренды (с учетом НДС, операционных расходов, без учета расходов на оплату коммунальных услуг), руб./кв. м/мес.
средний уровеньзаполняемости
число объектов
GLA объектов
зона торговой галереи
зона якорных арендаторов
значение показателя
отклонение от среднего значения в крае
ед.
доля
кв. м
доля
среднее min
среднее max
среднее min
среднее max
Краснодар
14
46,7%
724 428
62,0%
2 277
2 458
1 161
1 277
95,1%
-1,2%
Сочи
9
30,0%
254 000
21,7%
2 609
3 332
1 829
2 606
98,6%
2,3%
Новороссийск
3
10,0%
91 500
7,8%
1 272
1 988
887
1 107
98,3%
2,1%
Армавир
1
3,3%
45 000
3,9%
1 800
1 800
600
840
99,7%
3,4%
Анапа
1
3,3%
25 000
2,1%
2 194
2 794
1 294
1 594
100,0%
3,7%
Туапсе
1
3,3%
18 000
1,5%
1 350
1 350
1 230
1 350
93,4%
-2,9%
Темрюк
1
3,3%
10 221
0,9%
600
600
600
600
82,4%
-13,9%
Итого / среднее
30
100,0%
1 168 149
100,0%
2 129
2 512
1 274
1 587
96,3%
0,0%
Источник: собственная база объектов торговой недвижимости Краснодарского края компании MACONА как с заполнением? Для такого объема площади нужно еще постараться найти арендаторов.
Уровень заполняемости торговых центров Краснодарского края на конец прошлого года составил в среднем 96% – это высокая величина. В Краснодаре значение показателя достигло 95%, в Новороссийске – 98%, в Сочи – 99%.
Средний диапазон ставок аренды в зоне торговой галереи составляет 2,2-2,5 тысяч рублей за квадратный метр в месяц, в зоне якорных арендаторов – 1,3-1,6 тыс. руб./кв. м/мес. Ставки аренды включают НДС и операционные расходы, но не учитывают расходы на оплату коммунальных услуг (электроэнергия, отопление и др.).
С арендой понятно, а в продаже такие объекты есть и насколько они популярны?
В нашем регионе продажа качественных торговых центров – редкая практика. Сейчас в реализации находится только один объект – ТРЦ «Галактика» в Краснодаре общей площадью 80 тыс. кв. м. Проект выставлен на торги в связи банкротством владельца. Текущая стоимость объекта оценивается в 4,7 млрд рублей. Однако торги продолжаются, и цена в будущем еще может измениться.
И последний вопрос, какие прогнозы вы можете дать для этого сегмента?
Рынок торговой недвижимости Краснодарского края оценивается как развитый, однако и потенциал для реализации новых проектов есть. К положительным предпосылкам я бы отнес тот факт, что качественные торговые центры есть только в 7 городах края, высокий уровень арендных ставок и наличие возможности для модификации концепций. В современных торговых объектах все большую роль будут играть общественные пространства с зонами отдыха, усиливается роль предприятий общепита, а также появляется необходимость расширения развлекательной и спортивной составляющих.
Илья, расскажите немного об истории сегмента торговой недвижимости на КубаниДо начала двухтысячных годов в Краснодарском крае отсутствовал организованный рынок торговой недвижимости. Существовавшие на тот момент торговые центры относились к некачественному сегменту. Первый толчок в развитии качественного этого был дан в 2003 г., когда в Краснодаре была введена первая очередь ТРЦ «Красная площадь», арендопригодная площадь которой составила 23 тыс. кв. м.
Активное развитие рынка торговых центров началось тремя годами спустя с 2006 по 2011. В Краснодаре появились такие крупные объекты, как «Меридиан», «Галерея», «Галактика», «СБС Мегамолл», а также были введены еще две очереди «Красной площади». В этот период первые качественные объекты также появились в Новороссийске («Красная площадь»), Сочи («Олимп») и Туапсе («Красная площадь»).
В последующие за этим четыре года локальный рынок края продолжил свое активное развитие, прирост предложения составил порядка 0,7 млн. кв. м. В указанный период значительно расширилась география появления крупных ТЦ – новые качественные объекты были открыты сразу в 5 городах края (Краснодар, Сочи, Анапа, Армавир, Новороссийск). К наиболее крупным объектам данного периода можно отнести ОZ Mall (Краснодар), «МореМолл» (Сочи) и «Красная площадь» (Армавир).
Вот вы говорите о качественных объектах, а что это значит для простого человека?
Некачественный сегмент, который преобладал в начале двухтысячных – это, в большинстве своем, переформатированные под торговлю советские административные здания.
В свою очередь качественные объекты это изначально спроектированные и построенные в качестве торгового, торгово-развлекательного или многофункционального центра. Также важной характеристикой такого объекта выступает профессиональное управление, планирование и подбор пула арендаторов в соответствии с какой-то концепцией, наличие якорных арендаторов. Качественные площади не могут существовать без собственного паркинга.
С понятиями разобрались. А сколько на сегодняшний день в крае таких объектов?
По нашим данным в Краснодарском крае насчитывается 30 качественных торговых центров в 7 городах: Краснодар, Сочи, Новороссийск, Армавир, Анапа, Туапсе, Темрюк. Их совокупная арендопригодная площадь составляет 1,2 млн кв. м.
Основная часть предложения сосредоточена в столице региона. На Краснодар приходится почти половина всех объектов, которые аккумулируют без малого две трети арендопригодной площади (724 тыс. кв. м или 62%). Крупнейшие ТЦ Краснодара – «Красная площадь», OZ Mall и «СБС Мегамолл».
Относительно широкое разнообразие качественных торговых центров отмечено в Сочи, там расположено 9 объектов, арендопригодная площадь (GLA) которых – 254 тыс. кв. м, 22% от общекраевой величины. Наиболее крупные из них «МореМолл» и «Олимп».
Еще одной значимой зоной является Новороссийск, где представлено 3 качественных торговых центра GLA около 92 тыс. кв. м: «Красная площадь», «Южный» и «БОН Пассаж».
Помимо вышеприведенных трех зон, единичные качественные торговые центры функционируют в Армавире, Анапе, Туапсе (везде «Красная площадь»), и Темрюке («Калейдоскоп).
Структура предложения, ставок аренды и уровня заполняемости качественных торговых центров Краснодарского края, 12.2021 г.
город
объем предложения
усредненный диапазон ставок аренды (с учетом НДС, операционных расходов, без учета расходов на оплату коммунальных услуг), руб./кв. м/мес.
средний уровеньзаполняемости
число объектов
GLA объектов
зона торговой галереи
зона якорных арендаторов
значение показателя
отклонение от среднего значения в крае
ед.
доля
кв. м
доля
среднее min
среднее max
среднее min
среднее max
Краснодар
14
46,7%
724 428
62,0%
2 277
2 458
1 161
1 277
95,1%
-1,2%
Сочи
9
30,0%
254 000
21,7%
2 609
3 332
1 829
2 606
98,6%
2,3%
Новороссийск
3
10,0%
91 500
7,8%
1 272
1 988
887
1 107
98,3%
2,1%
Армавир
1
3,3%
45 000
3,9%
1 800
1 800
600
840
99,7%
3,4%
Анапа
1
3,3%
25 000
2,1%
2 194
2 794
1 294
1 594
100,0%
3,7%
Туапсе
1
3,3%
18 000
1,5%
1 350
1 350
1 230
1 350
93,4%
-2,9%
Темрюк
1
3,3%
10 221
0,9%
600
600
600
600
82,4%
-13,9%
Итого / среднее
30
100,0%
1 168 149
100,0%
2 129
2 512
1 274
1 587
96,3%
0,0%
Источник: собственная база объектов торговой недвижимости Краснодарского края компании MACONА как с заполнением? Для такого объема площади нужно еще постараться найти арендаторов.
Уровень заполняемости торговых центров Краснодарского края на конец прошлого года составил в среднем 96% – это высокая величина. В Краснодаре значение показателя достигло 95%, в Новороссийске – 98%, в Сочи – 99%.
Средний диапазон ставок аренды в зоне торговой галереи составляет 2,2-2,5 тысяч рублей за квадратный метр в месяц, в зоне якорных арендаторов – 1,3-1,6 тыс. руб./кв. м/мес. Ставки аренды включают НДС и операционные расходы, но не учитывают расходы на оплату коммунальных услуг (электроэнергия, отопление и др.).
С арендой понятно, а в продаже такие объекты есть и насколько они популярны?
В нашем регионе продажа качественных торговых центров – редкая практика. Сейчас в реализации находится только один объект – ТРЦ «Галактика» в Краснодаре общей площадью 80 тыс. кв. м. Проект выставлен на торги в связи банкротством владельца. Текущая стоимость объекта оценивается в 4,7 млрд рублей. Однако торги продолжаются, и цена в будущем еще может измениться.
И последний вопрос, какие прогнозы вы можете дать для этого сегмента?
Рынок торговой недвижимости Краснодарского края оценивается как развитый, однако и потенциал для реализации новых проектов есть. К положительным предпосылкам я бы отнес тот факт, что качественные торговые центры есть только в 7 городах края, высокий уровень арендных ставок и наличие возможности для модификации концепций. В современных торговых объектах все большую роль будут играть общественные пространства с зонами отдыха, усиливается роль предприятий общепита, а также появляется необходимость расширения развлекательной и спортивной составляющих.