Арифметика «однушки». Смотрим самые дешевые квартиры в Москве в ипотеку
Самые дешевые «однушки» в Москве – квартиры далеко от метро скромной площади, но с отдельной кухней. Проверяем на себе, сколько стоит самая дешевая квартира в столице, и реально ли ее купить в ипотеку при нынешних ставках.
Вторичный рынок
К выбору «однушки» на вторичном рынке я подошел основательно: проштудировал все сайты, помогающие подобрать жилье, пообщался с несколькими риэлторами. Так, в беседе с владельцем агентства недвижимости Алиной Правоториной удалось выяснить, что в современной Москве нет такого понятия, как «дорогие» и «дешевые» районы. По ее словам, исторически так сложилось, что наиболее бюджетными считались районы Кузьминки, Гольяново и Капотня.
«Кузьминки недавно вышли из этого списка бодрым шагом, потому что там снесли все хрущевки, а те что остались, скоро уберут. Теперь там дорогое ренновационное жилье. Гольяново и Капотня остаются в этом списке. И если последняя там более-менее обосновано, все же на ее территории есть производства и ТЭС, и считается, что там что-то не то с экологией, то Гольяново не любят из-за старых предрассудков. С середины 90-ых считается, что там повышенный уровень преступности, хотя к 2024 году ситуация, конечно, изменилась», – отметила Правоторина.
В целом же, по словам специалиста, цены на квартиру зависят от ее состояния, близости от метро, вида из окон, и расположения рядом парков и каких-то объектов инфраструктуры.
Самую дешевую квартиру на территории Москвы на вторичном рынке удалось найти в поселении Новофедоровском, на улице Генерала Донскова. Конечно, от метро очень далеко, по расчетам навигатора пешая прогулка до ближайшего вестибюля займет 3 часа. Однако де юре дом находится в Москве.
Предлагаемая квартира находится на первом этаже в трехэтажном монолитном доме без лифта 2022 года постройки, имеет площадь 35 квадратных метров, и состоит из 17-метровой комнаты, 10,5 метровой кухни с панорамными окнами и французским балкончиком, совмещенного санузла на 4,3 квадратных метра и трехметровой прихожей. Убранства изнутри никакокого: голые моноблоки, бетонный пол. С одной стороны, это сулит новым владельцам дополнительные расходы на ремонт, а с другой стороны дает полную свободу в отделке. За такое жилье продавец просит 4 млн. 890 тыс. рублей.
В одном из отечественных банков мне сказали, что льготы по ипотеке мне не положены. Минимальный первоначальный взнос за эту квартиру составляет 494 тысячи рублей. При оформлении ипотеки на 30 лет, ставка по кредиту составит 21%, а ежемесячный платеж – 78 405 рублей. Таким образом за 30 лет потенциальный покупатель отдаст банку 28 млн. 225 тыс. рублей, что почти в шесть раз больше, чем текущая стоимость квартиры. За эти деньги можно купить, например, трехкомнатную квартиру на окраинах столицы, в районе метро Медведково или Бульвара Рокоссовского.
И, по словам Правоториной, это вполне обычное для современного ипотечного рынка предложение.
«Заемные средства, которыми пользуются банки, стали очень дорогими. Они же выдают не свои средства, они также кредитуются. Они не могут взять средства под 17%, отдать их вам под 8% и остаться в минусе. Потому для любой ипотеки сейчас это «нормально»: за 10 лет вы выплатите вторую стоимость квартиры, а за 30 лет – все 5-6 стоимостей», – объяснила специалист.
Но этот вариант мне не нравится – я работаю в офисе, и каждый день должен как-то до него добираться. Поэтому продолжаю искать самый дешевый вариант «однушки», но рядом с метро. Таким вариантом оказывается квартира на улице Молдагуловой, недалеко от станции метро «Выхино». Площадь этой квартиры на 6 этаже девятиэтажки 1972 года постройки всего 24,7 квадратного метра, однако она также разделена на отдельную 12-метровую спальню, кухню и совмещенный санузел. Ремонт базовый, в стиле ретро: старые советские обои, линолеум в прихожей и на кухне, плитка в ванной и дощатый пол в комнате. Цена выше, чем у предыдущего варианта: 7,15 млн. рублей. Минимальный первый взнос по ипотеке – 10% от стоимости, то есть 722 тысячи. При таком первом платеже, и при кредите на 30 лет, ставка составит 21%, ежемесячный платеж – 114,6 тыс.рублей, а суммарная выплата за весь срок – 41 млн. 40 тыс. рублей, то есть, как и в прошлом случае, почти в шесть раз больше, чем нынешняя стоимость квартиры.
Новостройки
По словам риэлтора, самым «выгодным» приобретением станет квартира в доме, который собираются сносить в рамках программы реновации. Тогда за несколько лет ваш достаточно сильно вырастет. Но если говорить про покупку квартиры для жилья, то вторичный рынок – самый «дешевый» вариант.
Тем не менее у новых домов, конечно, есть свои выгоды. При их постройке применяются современные дизайнерские решения и материалы, а также планировка района больше отвечает современным требованиям. Потому, несмотря на большую дороговизну, я решил посмотреть и квартиры в недавно сданных или только готовящихся к сдаче домах.
В первую очередь мое внимание привлекла квартира в Новой Москве, в одном из ЖК в Троицке, который должны сдать в эксплуатацию со дня на день . Жилье на последнем, четвертом, этаже, площадь которого составляет 38,5 квадратного метра, состоящее из 18-метровой комнаты и 10,5-метровой кухни, обойдется покупателю в 5 млн. 900 тыс. рублей. И это несмотря на то, что внутренняя отделка не осуществляется вовсе, а в пешей доступности нет никакого общественного транспорта. Конечно, в скором времени метро появится и в Троицке, но на данный момент для офисного сотрудника из «старой Москвы» без автомобиля такой вариант не подойдет.
Тем более, что в 10 минутах ходьбы от метро «Рассказовка», на улице Анны Ахматовой, есть уже сданная монолитная новостройка в современном стиле. В ней я нашел продающуюся квартиру на четвертом этаже площадью 33,3 квадратных метра. Конечно, на вид она тесновата, но зато вокруг дома есть все необходимое: транспорт, школы и детские сады, магазины и парки. Но и ценник у нее ощутимо выше: 7 млн. 600 тыс. рублей.
По «базовым» условиям ипотечного кредитования от одного из отечественных банков, минимальный первый взнос составит 1 млн. 147 тыс. рублей. При этом, при расчете кредита на 30 лет, ставка составит и вовсе 22,3, а ежемесячный платеж – 122 207 рублей. Таким образом, за весь срок набежит 43 млн. 994 тыс. рублей. То есть, как и в прошлом расчете, итоговый счет превысит стоимость квартиры почти в шесть раз.