Что делать, если новостройка стала долгостроем

Обманутых дольщиков скоро не будет: на это направлена вся реформа долевого строительства. Однако дольщики обиженные (те, кто получит не то, на что рассчитывал, покупая новостройку) — вероятно, останутся. И долгострои тоже полностью не исчезнут. Почему так, и как же все-таки достраивать дома, возведение которых остановилось?

Квартиры, а не деньги

1 июля 2020 года исполняется ровно год с того момента, как новостройки начали продавать по новому механизму. Теперь деньги покупателей поступают не на расчетный счет застройщиков, а на специальный банковский счет — счет-эскроу. Там они хранятся до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию, а квартиры не передадут дольщикам. И лишь затем эти средства сможет получить застройщик. Если застройщик свои обязательства по строительству дома не выполнит, покупатель может расторгнуть договор долевого участия и забрать свои деньги с эскроу-счета.

Казалось бы, проблема обманутых дольщиков теперь решена: покупатели новостроек ни при каких обстоятельствах не смогут стать пострадавшими гражданами. Но не все так просто. Ведь дольщики вкладывают деньги не для того, чтобы потом их забрать в том же количестве. Цель большинства — получить через время квартиру для проживания, сдачи в аренду или перепродажи по выросшей цене. А для это надо, чтобы стройка в конечном итоге завершилась сдачей дома в эксплуатацию. Но произойдет это или нет — большой вопрос.

Даже при благоприятной экономической ситуации некоторые стройки превращаются в долгострои. Сейчас из-за пандемии коронавируса проблем может стать еще больше. При этом, по данным Москомстройинвеста (комитета при правительстве Москвы, курирующего долевое строительство), в столице с использованием счетов-эскроу пока возводится лишь 33% жилых проектов. А основной массе дольщиков, чьи дома достраивают по старым правилам, при плохом сценарии может быть трудно вернуть даже исходные суммы, которые на счетах-эскроу не хранятся.

Вывод очевиден: по какой бы схеме ни продавалась новостройка, если в ней возникают проблемы, лучший для дольщиков путь - сделать все, чтобы дом все-таки был достроен.

На что достраивать

Один из способов достройки могут инициировать сами дольщики, взявшись за завершение строительства своими силами. К сожалению, на практике так происходит не часто: не все покупатели хотят или могут довнести дополнительную сумму. Именно так произошло в ЖК «Малыгина, 12», где к моменту возникновения проблем у застройщика стадия готовности объекта была максимально высока, но дольщики так и не сумели объединиться и договориться о дополнительных вложениях. И несколько лет на стройплощадке ничего не происходило. Лишь недавно на помощь пришел Московский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, созданный в конце прошлого года. 25 мая 2020 года Арбитражный суд столицы передал Фонду права на этот долгострой, и теперь он приступает к достройке дома в статусе нового застройщика.

Интересно, что деньги на достройку Московский фонд защиты дольщиков получает из столичного бюджета. Поэтому у него проблем с финансированием продолжения работ быть не может. Так, на 2020 год фонд уже получил почти 3 млрд рублей на достройку ЖК «Малыгина,12», а также шести других проблемных новостроек (ЖК «Академ Палас», ЖК «Легенда», ЖК «Воскресенское», ЖК «Троицк Е-39», ЖК «Остров Эрин» и дома в поселке Кокошкино). Осталось пройти типичные для возобновления любого строительства юридические процедуры и  приступить к достройке.

Практика финансирования достройки проблемных объектов из бюджета Москвы существовала и раньше, но механизм был немного иным. Например, за счет городских средств достраиваются два самых крупных долгостроя – ЖК «Царицыно» и ЖК «Терлецкий парк», новым застройщиком которых выступает городская компания «Мосотделстрой №1». В середине июня из городского бюджета ей было перечислено 12,7 млрд рублей.

— Денежные средства застройщик получил на достройку первой и второй очередей ЖК «Царицыно»: на подведение коммуникаций и оплату договоров с ресурсоснабжающими организациями, на приобретение с торгов и первоочередные мероприятия по корпусу 35, — поясняет глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова. — Также на обследование, проектно-изыскательские и первоочередные строительно-монтажные работы в ЖК «Терлецкий парк».

Наконец, в прошлом году в ЖК «Царицыно» ввели в эксплуатацию два корпуса — их дольщики получили ключи и делают ремонты. Еще несколько корпусов готовятся к сдаче, а основные работы идут на второй очереди строительства. В ЖК «Терлецкий парк» работы на стройплощадке только разворачиваются – завозятся стройматериалы, монтируются подъемные краны... Иными словами, процесс при поддержке города идет.

Пора завершать 

Еще один вариант достройки проблемного жилого комплекса — когда за дело берется коммерческая компания, за свой счет. В Новой Москве по такой схеме сейчас завершается строительство ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Марьино град» и ЖК «Спорт-Таун», а в старых границах столицы — ЖК Sky House. Всеми этими объектами занимается компания Capital group. Ближе всего к завершению строительства «Спортивный квартал» — часть корпусов  уже сданы и заселены, часть находятся на итоговой проверке. В ЖК «Марьино град» решена самая сложная проблема, с которой столкнулись при достройке — с газификацией жилого комплекса: в начале июня здесь начались пуско-наладочные работы в котельной. В ЖК Sky House продолжается внутренняя отделка и работы по инженерным коммуникациям.

Однако чтобы коммерческий застройщик решил продолжить работы за другой компанией, подведшей дольщиков, он должен увидеть свой финансовый интерес. Как правило, в таких новостройках основная масса квартир давно уже продана, поэтому новому застройщику обычно не на чем заработать. Но город предлагает ему альтернативные варианты. Например, дает площадки под строительство коммерческого жилья. Таким образом, столичные власти помогают дольщикам, даже в тогда, когда непосредственно сами финансировать работы не берутся.

— Москомстройинвест контролирует все долевое строительство на территории столицы, -— подытоживает Анастасия Пятова. — Но помочь в этом контроле могут и сами дольщики. Если они замечают, что на стройплощадке снизились темпы строительства или возникли иные проблемы, дольщики могут инициировать проверку застройщика, обратившись на «горячую линию» Москомстройинвеста. И если выяснится, что проблемы зашли так далеко, что требуют внешнего вмешательства, Комитет поможет выработать стратегию для их решения. В том числе — для достройки объекта.