Ни новостройки, ни «вторичка» в ближайшее время в Татарстане не подешевеют

Сколько стоят новостройки

За год квартиры в новостройках Татарстана подорожали почти на 16% – с 178 831 до 209 567 рублей за квадратный метр. Такие данные приводит «Дом.РФ».

В Казани ценник, разумеется, еще выше: согласно статистике портала Restate.ru, в столице «квадрат» на конец мая стоит 248 тысяч рублей, что на 18% больше, чем в 2025 году.

Стоимость одного квадратного метра выглядит несколько абстрактно, поэтому для наглядности мы собрали цены на квартиры в нескольких жилых комплексах Казани со сроком сдачи в 2027–2028 годах. Оказалось, что для покупки небольшой студии или «однушки» в черте города дольщику нужно иметь в кармане хотя бы 7–8 млн рублей.

Неужели даже при таком ценнике спрос остается настолько высоким, что девелоперы регулярно повышают стоимость своих объектов?

Обратимся к статистике. В апреле 2026 года Росреестр зарегистрировал в Татарстане ровно 1500 сделок. Если взять статистику за последние пять лет, окажется, что весной 2025 и 2026 гг. новостройки продавались хуже всего.

Тогда почему растут цены?

Причина №1. Ограниченное предложение

Снижение спроса было прогнозируемым, поэтому многие девелоперы плавно сокращали объем предложения и с осторожностью выводили новые объекты на рынок.

«Новых проектов сейчас почти нет, девелоперы продолжают развивать запущенные проекты в новых очередях. И, несмотря на то, что сегодня на рынке накоплен определенный объем отложенного спроса, у застройщиков не такой обширный запас самых востребованных квартир – студий и «однушек», – говорит директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.

Проще говоря, более дешевые квартиры раскупили, остались дорогие «двушки» и «трешки».

Причина №2. Давление банков

Чтобы построить новый объект, большая часть застройщиков берет банковский кредит, который называется проектным финансированием. Деньги дольщиков поступают на эскроу-счета, за счет них девелоперы закрывают долг перед банком после завершения строительства. Поэтому банки жестко следят за пополнением эскроу.

«Цены на первичку колеблются между стагнацией и плавным ростом. И важно, что девелоперы индексируют цены не от жадности. Все прекрасно понимают, что рынок к этому не располагает. Но здесь какая математика работает? Чем хуже продажи, тем выше ставка по проектному финансированию: каждый плохой месяц продаж, когда застройщик не выполнил банковский план и не набрал достаточно денег на эскроу, это плюс какие-то доли к процентам по кредиту. И в какой-то момент рост ставок может съесть всю будущую прибыль. Поэтому приходится поднимать цены, даже если здравый смысл говорит, что тогда продаж будет еще меньше. Получается вот такой порочный круг, когда девелоперам поднимать цены вроде бы нельзя, но приходится», – отмечает эксперт по недвижимости Искандер Юсупов.

Некоторые застройщики временно дают сейчас хорошие скидки, чтобы наполнять эскроу, но не на весь пул квартир

Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»

Ждать ли глубокого кризиса?

В начале года спрос на новостройки был аномально высоким: зная, что с 1 февраля условия по семейной ипотеке будут ужесточены, многие дольщики поспешили купить квартиры до этого дня. Логично, что в после этого наступило охлаждение.

«Январь был аномальным – более тысячи сделок в Казани, люди буквально добегали зафиксировать условия семейной ипотеки до 1 февраля. Потом закономерный откат: февраль, март – падение почти в два раза. Но апрель уже дал плюс 10% к марту. Так что дно, судя по всему, пройдено. Снижение было не трендом, а выдохом после ажиотажа. Дальше ожидаем постепенного восстановления по мере того, как ключевая ставка [Центробанка РФ] продолжает снижаться», – отмечает эксперт в сфере недвижимости Антонина Дарчинова.

В то же время многое будет зависеть от дальнейшей судьбы семейной ипотеки: если гайки продолжат закручивать, девелоперы могут столкнуться с более серьезными проблемами.

«Если семейная ипотека останется в тех же объемах, что сейчас, плюс ЦБ каждый месяц будет снижать ключевую ставку на 0,5 п. п., то рынок будет постепенно восстанавливаться. Но более вероятен сценарий, что с 1 июля условия семейной ипотеки изменятся, причем не в лучшую сторону. Обсуждаются разные варианты, в том числе повышение ставки в [обратной] зависимости от количества детей. Это может рынок уронить кратно, и вылезти из этой ямы будет сложнее. Плюс важно помнить, что цены за последние годы сильно подросли, поэтому даже с ключевой ставкой ниже 10% месячные ипотечные платежи будут по-прежнему очень высоки. Резюмирую: рынок первички сейчас полностью зависит от того, что будет с льготной ипотекой», – считает Искандер Юсупов.

Тревожные звоночки между тем уже есть. По словам главы департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова, уровень покрытия застройщиков на эскроу снизилось до 68%. Данилов отмечает, что это не катастрофично, хотя условной нормой считается уровень покрытия до 70%.

Для покупки небольшой студии или однушки в черте города дольщику нужно иметь в кармане хотя бы 7-8 млн рублей

Фото: © Султан Исхаков / «Татар-информ»

Что будет с ценами на новостройки

Если спрос перестал существенно расти, будут ли новостройки дешеветь? Участники рынка считают, что нет, и вот почему:

• растет себестоимость строительства;
• предложение ограничено;
• продолжится снижение ключевой ставки ЦБ РФ;
• банки не разрешают снижать цену.

«Цены, безусловно, будут расти. Начался активный строительный сезон, поэтому себестоимость строительства уже ползет вверх. К концу года мы надеемся на очередное снижение ключевой ставки, возможно, это даже позволит раскрыть отложенный спрос, который успел сформироваться за это время. А в условиях ограниченного предложения - напомню, что новых проектов почти не было, - снижения цен точно ждать не стоит», – уверен Наиль Галеев.

Антонина Дарчинова отмечает, что некоторые застройщики временно дают сейчас хорошие скидки, чтобы наполнять эскроу, но не на весь пул квартир:

«Инструменты продаж сейчас почти у всех очень интересные: персональные скидки 7–8%, субсидированные ставки, рассрочки. Это и есть способ выполнения плана продаж – точечно подходить к ситуации каждого клиента. До конца года жду умеренного роста [цен] в пределах инфляции – 10–15% и в 2027-м уже серьезный рост на фоне роста доступности ипотеки».

Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова констатирует, что девелопер не может снижать цену, даже если хочет.

«Если застройщик значительно снизит цену на свой объект, ему не на что будет строить. Застройщики, которые строят совместно с банком по проектному финансированию, самостоятельно такие решения не принимают», – говорит она.

Число сделок на вторичном рынке в столице Татарстана увеличилось за месяц на 20%

Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»

Сколько стоит вторичка

На конец мая квадратный метр вторичного жилья в Казани стоит в среднем 216 тысяч рублей, что на 10% больше, чем в мае прошлого года. Такие данные приводит портал Restate.ru.

Цены росли вслед за спросом. По данным Росреестра, число сделок на вторичном рынке в столице Татарстана увеличилось за месяц на 20%: 2474 договора купли-продажи в апреле против 1793 в марте. Год к году же спрос на вторичку вырос сразу на 40%.

По Татарстану динамика примерно такая же: плюс 20% месяц к месяцу и плюс 30% год к году.

Основная причина «оттепели» на вторичном рынке – снижение ставок по ипотеке. Если в прошлом году банки предлагали ее под 28% годовых, то сейчас кредит можно взять под 19% и ниже.

Впрочем, не должно создаваться ложного представления о том, что вторичка пользуется ажиотажным спросом. Если взять статистику за пять лет, число сделок по сравнению с 2021–2022 годами сократилось в разы.

«Сделки на вторичке есть, хотя чаще это вынужденный спрос: людям нужно решить жилищный вопрос, использовать деньги от продажи другого объекта, наследства или накоплений. Но именно по вторичному рынку уже видно постепенное восстановление спроса за счет рыночной ипотеки», – отмечает Искандер Юсупов.

Будет ли дорожать вторичное жилье?

Все зависит от динамики ключевой ставки Центробанка РФ.

«Вторичка сейчас стоит дешевле новостройки того же класса примерно на 25%, это исторически высокий разрыв. Продавцы не готовы продавать дешево, покупатели ждут ипотеки поудобнее. Коррекции вниз я не жду, скорее наоборот – как только рыночная ипотека будет становится доступнее, вторичка первой даст ценовой отскок. Именно поэтому сейчас трейд-ин – продать вторичку и зайти в новостройку – одна из самых разумных стратегий на рынке. То есть сейчас такое время баланса, когда вторичное жилье уже можно продать по нормальной цене, а новостройки еще относительно дешевые», – считает Антонина Дарчинова.

Если рынок новостроек сегодня во многом зависит от решений банков и условий льготной ипотеки, то вторичное жилье реагирует быстрее и уже показывает признаки восстановления. Сделок становится больше, покупатели постепенно возвращаются, а цены продолжают расти. Поэтому рассчитывать на заметное удешевление жилья в Татарстане в ближайшее время, похоже, не приходится – ни на первичном, ни на вторичном рынке.