Уральских застройщиков предупредили об исчерпании льготной ипотеки
На фоне поэтапного снижения по льготной ипотеке (сейчас до 7 %) рынок новостроек в России и в Свердловской области оживился после резкого спада в апреле-мае 2022 года. Уральские девелоперы ожидают, что к осени спрос на первичку может восстановиться до уровня начала 2022 года. В своих прогнозах застройщики основываются на том, что людям из-за санкций просто некуда вкладывать свои деньги, кроме как в жилье.
Однако на федеральном уровне эксперты из «Единого реестра застройщиков» (ЕРЗ) отмечают другие тренды — денег у потенциальных покупателей все меньше и меньше из-за падения реальных доходов. А возможности правительственной программы льготной ипотеки не безграничны. Этот вопрос и стал одной из основных тем обсуждения на конференции «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы», которая прошла сегодня в Екатеринбурге.
Нужна ипотека под 3 %Мероприятие началось с обсуждения перспектив рынка. Руководитель портала ЕРЗ Кирилл Холопик, который обозначил общефедеральные тренды на рынке недвижимости. И он сразу предупредил собравшихся застройщиков, что новости для них у него неутешительные. После провала в продажах в период с апреля по май 2022 года рынок недвижимости начал оживать в июне-июле.
Однако текущего уровня спроса, по словам Холопика, недостаточно, чтобы девелоперы начали выводить на рынок объекты, строительство которых было заморожено. Он указал, что застройщикам по-прежнему не хватает необходимого числа заявок от покупателей, чтобы начать стройку и снизить ставку по проектному финансированию. К примеру, на начало июня 2022 года банки готовы были кредитовать стройки на уровне 13-15 % годовых. Для того чтобы ставки проектного финансирования опустились до 6-9 %, застройщику необходимо было продать как минимум половину квартир.
«Часть граждан занимает выжидательную позицию, не имея возможности взять ипотеку, они все-таки, по сегодняшнему состоянию дел, думают, что же будет завтра. Сохранится ли заплата, сохранятся ли деньги в том размере, к которому я привык, будет ли все хорошо у моего работодателя, у моего застройщика и будет ли хорошо все у банка. На рынке много всяких новостей, и многие люди занимают просто выжидательную позицию. Наверняка те застройщики, которые до объявления продаж собирают заявки с граждан, уже обратили внимание на то, что процент превращения заявок, накопленных в реальные продажи, меньше, чем в феврале», — пояснил Кирилл Холопик.
Покупателям нужны сигналы: когда разморозят стройки в Екатеринбурге По его словам, главным тормозом продаж стали неизменяющиеся реальные доходы населения. Как следует из данных ЕРЗ, с 2012 года по 2022 средний платеж по ипотеке оставался на уровне примерно 35 тыс. рублей. Реальные доходы населения за последние десять лет также не менялись. А за весну они, скорее, снизились. В апреле 2022 года размер зарплаты, которую выдают гражданам на руки, упал на 13,5 % в сравнении с предыдущим месяцем. Единственный показатель на ипотечном рынке, который увеличивался, — это сроки платежей.
«Граждане увеличивали средние сроки кредитов для того, чтобы выдержать средний ежемесячный платеж по ипотеке. С 16 лет (в 2018 году — прим. ЕАН) до 24,5 лет, то есть мы движемся почти к 30 годам. В банке больше чем на 30 лет кредит не выдают. Это предел», — сказал Кирилл Холопик.
Сценариев для выхода из тупика у руководителя ЕРЗ два:
1) увеличение реальных доходов населения;
2) снижение ставки льготной ипотеки до 3 %.
И тот, и другой вариант в современных экономических условиях малореалистичны. Для роста реальных доходов предпосылок нет. А Банк России после недавнего снижения ключевой ставки до 8 % решил взять паузу в этом вопросе до конца текущего года. Если только не появится особых распоряжений. Соответственно, в обозримом будущем выхода рынка первички и льготной ипотеки на докризисные показатели ожидать не стоит.
Впрочем, уральских застройщиков не напугали прогнозы руководителя ЕРЗ. Президент СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников парировал, что тренды в Екатеринбурге отличаются от общефедеральных. По его словам, это показала и пандемия в 2020-2021 годах.
«Первое и самое главное — у нас сократились инструменты для инвестирования. Это ощущается со времен пандемии. Когда люди перестали ездить за границу — это сказалось на количестве денег, которые поступили на наш рынок. Мне кажется, эта тенденция продолжится, пока не наступит новый баланс», — сказал Трапезников.
Глава «Гильдии строителей Урала» выразил уверенность, что граждане сами понесут застройщикам деньги, пока отсутствуют или дестабилизированы такие инструменты для инвестирования, как доллар, рынок акций и предметы роскоши. Однако тезис Трапезникова об инвестиционной привлекательности недвижимости недавно опровергли в Уральской палате недвижимости на примере квартир-студий.
«Самые низкие темпы роста цен за последние годы у самых маленьких квартир», — отмечал руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. Он сказал даже, что «доступные инвестиции в студии — это промах».
Из-за санкций упали темпы строительства жилья в Свердловской области Но с Трапезниковым согласились другие застройщики. Хотя они отметили, что текущий рост цен остается незначительным: «Последствия пока не преодолены. Только начинается восстанавливаться объем спроса, благодаря правительству Российской Федерации, которое своевременно все эти меры противодействия кризису приняло», — сказал генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Урал» и депутат думы Екатеринбурга Владимир Крицкий.
По его мнению, небольшой рост в июне-июле обусловлен сезонным фактором. Крицкий считает, что возвращения к показателям начала 2022 года следует ожидать не раньше осени. Его коллеги также отметили, что покупателям пора «выходить из тени», поскольку ждать дальнейшего снижения ставки льготной ипотеки уже не имеет смысла.
Уральские девелоперы возвращаются к отложенным стройкам «Мы ждем оживления, но очень важно влияет на это понижение ставки. Ипотека у нас 6 %. Время покупать пришло. Мы продолжаем возводить то, что начали строить. Но новые проекты, которые были запланированы на этот год, мы не выводим», — отметил один из девелоперов.
Давать какие-либо прогнозы отказались представители «Атлас Девелопмента», «Синара-Девелопмента» и «Форум-групп», присутствовавшие на конференции. С корреспондентом ЕАН на тему перспектив рынка они общаться отказались.