Распределенная гостиница: инвестиционная новинка для исторического центра

Условия, на которых государство предоставляет льготные кредиты для строительства и реконструкции отелей, исключают возможность участия в программе небольших объектов, расположенных в историческом центре. Может ли стать выходом система распределенных гостиниц, предлагающая объединять несколько разбросанных по городу зданий в один инвестпроект?

В 2021 году российское правительство разработало документ (постановление от 9 февраля 2021 года № 141), в соответствии с которым в стране стартовала программа выдачи льготных кредитов на строительство и реконструкцию отелей.

Порядок финансирования регламентирован очень четко. «Льготный кредит предоставляется на срок до 15 лет включительно, процентная ставка составляет не менее 3% и не более 5% годовых для строительства, реконструкции, в том числе с элементами реставрации, объектов капитального строительства, включая объекты культурного наследия, предусматривающие размещение гостиниц (категории не менее «три звезды») площадью не менее 5 тысяч квадратных метров или с номерным фондом от 120 номеров, многофункциональных комплексов с номерным фондом санаторно-курортных организаций и/или гостиниц (категории не менее «три звезды») общей площадью не менее 10% МФК, а также развлекательных и/или спортивно-оздоровительных комплексов, и/или конгресс-центров, и/или горнолыжных трасс, и/или горнолыжных комплексов с системами искусственного оснежения», — напоминает заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании CORE.XP Дмитрий Паринос.

Буквально с момента появления 141-го постановления профессионалы рынка отчаянно критиковали его за все подряд. За неясные сроки запуска программы и источники финансирования. За то, что подготовка документации, необходимой для получения льготного кредита, может занять до двух лет и составить до 10% от общей стоимости проекта, а заявку потом могут взять и не одобрить, и все усилия пойдут прахом. «Наконец, еще один пункт связан с избирательностью мер поддержки. В частности, никто не понял, почему речь идет только об отелях от 120 номеров, что сразу исключает из программы весь малый бизнес, да и большую часть среднего тоже», — писал BFM.ru в феврале 2021 года.

Вроде бы гостиница на 120 номеров не самая большая, особенно если номера совсем скромные, метров по 20. «Если грубо перемножить, взяв с учетом мест общего пользования по 30 квадратных метров, то выйдет 3600 квадратов. В масштабах серьезного девелопмента это не такой большой проект», — считает вице-президент компании Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

Тем не менее в конце 2022 года глава Минэкономразвития Максим Решетников заявил, что ведомство, на тот момент уже взявшее в свои руки туристические бразды правления, готово пересмотреть критерии поддержки предпринимателей в сфере туризма с учетом региональных особенностей. В частности, в субъектах может быть снижен коэффициент включения в программы господдержки в части номерного фонда, так что льготные кредиты на строительство отелей могут стать доступными для владельцев и застройщиков небольших гостиниц.

«Это правильное решение. Более двух лет говорили об этом Ростуризму, но, к сожалению, так и не были услышаны. Теперь надо понять, что конкретно и когда будет предложено инвесторам из числа МСП. Например, программа Корпорации МСП по ставке 2,5-4% не подходит для отельеров, так как такие ставки действуют только первые три года, а затем уже серьезное повышение и кредит максимум на десять лет. Только вот даже небольшую гостиницу за 12-15 лет не окупишь — турбизнес это отлично знает. Очень хорошо, что Минэк понимает это и готов искать решения», — комментировал заявление Максима Решетникова независимый эксперт Алексей Кожевников.

Но дальнейшего развития у этой истории пока нет. Может быть, кто-то где-то и получает льготные кредиты на особых условиях, но широко известными такие примеры не назовешь. Поэтому на общероссийском уровне все по-прежнему ориентируются на показатели «не менее 5 тысяч квадратных метров или минимум 120 номеров», по-прежнему считают их достойными отметки «это чересчур» и по-прежнему ищут обходные пути. В том числе когда речь идет о перспективах создания отелей в низкорослом, строительно придирчивом историческом центре того или иного города.

Один из вариантов прозвучал на спецсессии «Архитектурные и урбанистические инициативы как драйверы развития исторических центров городов», организованной журналом «Проект Россия» на форуме РЕБУС в Казани. И этот вариант руководитель проектно-консалтинговой компании «Новая Земля Лаб» Иван Курячий называет непривычным именем «распределенная гостиница».

Как отмечает эксперт, «многие туристы, конечно же, хотят останавливаться в гостиницах на улицах с историей. Однако в исторических центрах городов появившееся крупное здание гостиницы с сотней номеров может разрушить сложившийся характер застройки. Но можно реконструировать существующие объекты культурного наследия и разместить в них гостиничные номера, кафе и другие сервисы. В таком случае десять исторических зданий с 10-12 номерами в каждом из них — это те же необходимые для льготного кредита 120 номеров под единым управлением и брендом. Распределенная гостиница — возможность сохранить историческую застройку и создать в ней эффективный туристический инвестпроект».

Иван Курячий руководитель проектно-консалтинговой компании «Новая Земля Лаб» «В данном случае мы рассчитываем не только на прямые экономические эффекты от инвестпроектов для бизнеса, который вкладывается в развитие туристических объектов. Развитие исторического центра дает также косвенные экономические эффекты: появляется новая точка притяжения, которая повышает турпоток и увеличивает количество дней пребывания туристов в городе. Это создает новые рабочие места и обеспечивает доходы бюджета в масштабе всего города, а не только на территории исторического центра. К плюсам распределенных гостиниц можно отнести ревитализацию исторического наследия и раскрытие его для горожан и гостей города. Но, конечно, есть необходимость решить земельно-имущественные проблемы, связанные с консолидацией исторических зданий и участков под ними».

На первый взгляд идея выглядит настолько логичной, что даже удивляешься, как это она раньше никому в голову не пришла. «Постановлением № 141 не предусмотрена легальная возможность деления инвестиционных объектов на несколько, и данный вопрос лежит больше в плоскости соответствия законности выдаваемых льготных кредитов. Если инициатива по разделению инвестпроекта на несколько юнитов получит одобрение на уровне правительства, то ее можно рассматривать как потенциально весьма интересную и перспективную с точки зрения реализации», — говорит Дмитрий Паринос. Однако беседы с профессиональными игроками рынка убеждают, что не все так просто, как хотелось бы.

По словам партнера, руководителя департамента гостиничного бизнеса и туризма компании Commonwealth Partnership (CMWP) Марины Смирновой, сам подход нельзя назвать совсем уж новым. «Рынку хорошо известны многокорпусные гостиницы, которые работают в том числе в исторических городах («Пушкарская слобода» в Суздале, «Николаевский посад» там же); на курорте Красная Поляна многие гостиницы также представлены двумя зданиями. Здесь территориальный принцип объединения. Здания расположены рядом друг с другом, максимально — в нескольких десятках метров, они выполнены в едином архитектурном стиле, имеют одну и ту же вывеску. В этом случае «суммировать» номера — стандартная практика, это логично, и это практикуется», — поясняет эксперт.

Марина Смирнова партнер и руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма компании Commonwealth Partnership «Если здания гостиниц вообще разбросаны по городу, но имеют общее управление и бренд, а такие случаи тоже не редкость, то их сложно и, с моей точки зрения, неправомерно считать одной гостиницей. Как правило, никто так и не считает — мне такие случаи неизвестны. Например, есть сеть гостиниц Usta в Екатеринбурге или гостиницы «Апельсин» в Москве. Они все считаются отдельными гостиницами, но у оператора в управлении находится общее количество номеров, сформированное как сумма номеров в отдельных объектах. Если такие объекты считать единым отелем, это будет чисто формальный подход. Каждый из объектов в любом случае будет работать как самостоятельный отель, с собственным адресом и менеджментом. И клиенты будут воспринимать их как разные гостиницы, тем более что сложно найти два одинаковых исторических здания».

«На мой взгляд, предложенная идея разделения номерного фонда на несколько объектов, конечно, прекрасна с точки зрения смекалки, но имеет ряд нюансов», — продолжает дискуссию Ольга Шарыгина.

Ольга Шарыгина вице-президент компании Becar Asset Management «Плюсом такого предложения является возникновение возможности получения льготного кредитования. В то же время никаких гарантий того, что такой кредит будет выделен, не дается. Второй плюс — это расположение и «подцепка» туристического потока в разных исторических частях города. При грамотном планировании такой подход вполне может обеспечить даже более высокую загрузку: несколько маленьких объектов могут быть более эффективны, чем один крупный. Однако возникает большой вопрос так называемых костов, в первую очередь инфраструктурных. Полноценная гостиница должна будет проходить сертификацию и получать «звездность», и у нее должна быть вся необходимая для этого инфраструктура, причем расположенная непосредственно там же, где и сам номерной фонд. Если, скажем, четырехзвездочная гостиница должна обладать какой-то оздоровительной инфраструктурой, рестораном и лобби определенной «квадратуры», значит, эти функции должны быть в каждом, подчеркиваю, в каждом из небольших отелей, под которые было получено льготное финансирование, о котором мы говорим. В противном случае будет идти речь о понижении «звездности». Насколько это будет вписываться в девелоперскую финмодель, я не знаю. Не уверена в этом. Кроме того, у разделенной гостиницы должны быть признаки того, что это именно одна гостиница. А это не только единая управляющая компания, бренд, «звездность», это еще и идеология, и дизайн, и юрлицо. И доказать то, что это одна гостиница, а не разные, будет сложно».

Короче говоря, больше всего в этой идее эксперта смущают именно «косты» — и операционные, и инвестиционные. «За счет разделения гостиницы на несколько в теории можно получить льготное кредитование, но будет ли этот проект прибыльным? Не факт», — делится опасениями Ольга Шарыгина. А вице-президент Федерации рестораторов и отельеров Вадим Прасов уверен, что есть и другие причины, по которым Минэкономразвития вряд ли поддержит идею распределенных гостиниц, по крайней мере как базовую для всей страны.

Вадим Прасов вице-президент Федерации рестораторов и отельеров «С одной стороны, понятно, что любой инвестор хочет получить субсидированный кредит. Ставки коммерческого кредитования у нас все-таки высоки, и при текущей экономике отеля тяжело рассматривать новое строительство. А при субсидированных ставках в 5% и с учетом развития внутреннего туризма все, конечно, становится интереснее. Но здесь есть очень важный фактор: все-таки государство заинтересовано прежде всего в появлении крупных отелей, потому что эти проекты уже несут внутри себя инфраструктуру, они потенциально могут, например, и принять какую-то конференцию или форум, и разместить параллельно не одну группу, если речь идет о культурно-познавательном туризме. То есть это более боеспособные единицы, если сравнивать их с мини-отелями. И тут я совершенно разделяю подход государства в том смысле, что надо поддерживать крупные инвестпроекты. У нас в стране, к сожалению, и без того очень много мини-отелей: если взять среднее количество номеров и разделить на количество отелей, получится в среднем 30 номеров на гостиницу — это очень мало. Поэтому если инициатива по созданию распределенных гостиниц ляжет на местный бюджет, думаю, ряд регионов смогут себе это позволить. Но в рамках федерального бюджета и 141-го постановления, я думаю, Минэк на это все-таки не пойдет. Конечно, для инвесторов дробный подход может стать стимулом для строительства чего-то нового и реконструкции чего-то старого, но есть нюансы. Сегодня, скажем, управляющая компания одна, завтра другая, и каким образом потом склеить эту чашку, если она разобьется?»

При этом операционный директор компании MD Facility Management Борис Мезенцев в беседе с BFM.ru заметил, что организация работ по обслуживанию распределенных гостиниц не будет являться чем-то сложным или уникальным. С точки зрения построения бизнес-процессов это ничем не отличается от оказания услуг для других клиентов, имеющих географически распределенную сеть объектов, например магазина или отделений банка, подчеркивает эксперт.

На сегодняшний день компанией «Новая Земля Лаб» разработан проект распределенной гостиницы в рамках развития исторического центра в составе мастер-плана агломерации Улан-Удэ. «Мастер-план представлен на Восточном экономическом форуме в 2022 году и утвержден на федеральном уровне в начале этого года. Сейчас ведутся переговоры о частных и государственных инвестициях для реализации проекта распределенной гостиницы», — делится подробностями Иван Курячий.

Если дело выгорит, будет понятно отношение государства к распределенной гостинице хотя бы как к эксперименту. А собеседники BFM.ru смогут на практике проверить, не напрасны ли были их теоретические опасения.