Врио губернатора Авдеев: «Я за точечную застройку, но только грамотную, не хищническую»
На встрече с представителями строительных компаний, которая прошла на площадке Торгово-промышленной палаты Владимирской области, врио губернатора Александр Авдеев высказал своё отношение к точечной застройке.
Президент Торгово-промышленной палаты Владимирской области Иван Аксёнов и Александр Авдеев. Фото пресс-службы ТПП ВО
«Я вам скажу не очень, может, популярную вещь, жителям это очень не нравится, но я не то, что не против, я - за точечную застройку, только грамотную точечную застройку. Не хищническую точечную застройку, а такую, которая вписывается в ту квартальную городскую среду, которая аутентично сложилась в советское время, досоветское время, современная и так далее, потому что бывает, что [новые объекты] диссонируют [с окружающей застройкой]. Приходит застройщик и не собирается подстраиваться под ту архитектуру, которая была. Конечно, нет необходимости строить панельки, хрущевки - этажность, цветовые решения, конечно, было бы правильно, чтобы это не диссонировало, не выделялось [на окружающем фоне]. Экономика часто не бьётся, потому что участок получился дорогой, вокруг стоят пятиэтажки, а экономика позволяет [застройщику] только 17 этажей [построить]. Получается торчащий зуб, который никому не нужен. Как здесь найти этот баланс — это очень непросто», - сказал Авдеев.
Такое заявление прозвучало во время обсуждения проблем с обеспеченностью строящихся многоквартирных домов инженерными коммуникациями. Директор строительной компании УК «Континент» из Коврова Вадим Аганин сказал, что все сложности с подведением к строящимся объектам воды, электроэнергии и газа, вызваны некачественным территориальным планированием, которым должны заниматься муниципальные власти, и не согласованностью в вопросах выделения земельных участков разным компаниям.
Вадим Аганин
«Нам сегодня дают традиционно какую-то точку всем [под застройку] на окраине города, скажем так, и все себе по «соточке» (трубы диаметром сто сантиметров, - примечание Зебра ТВ) потянули. Я думаю, что это и при эксплуатации у балансодержателей вызывает уйму проблем. [В итоге все] заняли все коридоры по земле этими сетями. Потом нам пролезть негде, протиснуться. Я думаю, что можно было бы оптимизировать затраты в том числе балансодержателей, если бы они все-таки модернизировали, укрупняли [объекты инфраструктуры]. Если там есть перспективная застройка, то, наверно, проще увеличивать диаметр трубы и потом капиллярно подключать, а мы идём друг навстречу другу «соточками» своими. Есть некая такая непорядочность. Такой вопрос тоже местами сильно жить мешает», - сказал Аганин.
Врио губернатора поручил обобщить перечень проблем, которые возникают при территориальном планировании и подведении сетей к строящимся домам, чтобы «расшить» часть из них. При этом Александр Авдеев заявил, что при формировании генеральных планов развития территорий нужно синхронизировать действия всех, кто хоть как-то причастен к сфере строительства.
Расшифровка фрагмента встречи врио главы региона с застройщиками, в котором обсуждаются проблемы подведения коммуникаций к строящимся многоквартирным домам.
Вадим Аганин, директор УК «Континент» (город Ковров):
Всё начинается с территориального планирования. Это вопрос не быстрый, но я помню время, когда в принципе это было [организовано] хоть по какой-то логической цепочке. По этим территориям перспективной застройки дорабатывался план обеспечения инженерной инфраструктурой. На бумагу выносилось конкретно то, что когда-то являлось планом муниципалитетов, и ответственность они несли за это или с них за это спрашивали — я думаю, что это важный фактор. Это было как-то все логично увязано. Сегодня есть некая хаотичность, потому что много, чего изменилось. И мы к проектному [финансированию строительства] привыкаем не быстро, и в муниципалитетах не хватает сотрудников квалифицированных и так далее, но есть очевидная проблема именно планирования и развития на территориях, разработки качественного территориального планирования. Все это сумятицу определенную создаёт местами, когда это все не связано.
Нас когда-то подталкивали от «точки»
(точечной застройки, - примечание Зебра ТВ) к участкам комплексной застройки, наверно, это самый правильный и порядочный вид застройки. Но здесь проблема получается, потому что [требуются] большие мощности, не спланировано это городом в том числе. Мы как застройщики боремся каждый со своим участком. Здесь получается и дорого, и местами не конкурентно - у кого как это выйдет. Здесь централизованного какого-то подхода со стороны муниципалитетов хотелось бы.
Я застал то время, когда были документы более-менее качественные, логика была. Были территории в определенном объеме квадратных метров, вот они как-то обеспечены [инженерными коммуникациями]. Когда эти сети вынесены, уже потом проще думать о способе финансирования. Сегодня есть еще и у банков ограничения. Мы два вида основных расходов имеем: либо это строительство сетей внутри границ застраиваемого участка, либо это вклад за техприс (техническое присоединение, - примечание Зебра ТВ). Местами случается что-то непонятное. У нас в Коврове есть участок для примера. С 2015 года [мы проводим его] комплексное освоение, мы взяли его с аукциона у администрации, 48 гектаров. До сих пор у нас нет воды. В силу того, что с 2015 года нигде не пошевельнулись, мы сегодня так и имеем спецтехусловия, потому как нормальных не бывает. Инвестиционные программы не разработаны, потому что опять же, наверно, не вынесено на лист это все, откуда пойдет [коммунальная инфраструктура] и как пойдет. Мне кажется, что эту непростую работу [надо] бы освоить. Здесь мы, конечно, без муниципалитетов ничего не сможем [сделать].
Нам сегодня дают традиционно какую-то точку всем [под застройку] на окраине города, скажем так, и все себе по «соточке» (трубы диаметром сто сантиметров, - примечание Зебра ТВ) потянули. Я думаю, что это и при эксплуатации у балансодержателей вызывает уйму проблем. [В итоге все] заняли все коридоры по земле этими сетями. Потом нам пролезть негде, протиснуться. Я думаю, что можно было бы оптимизировать затраты в том числе балансодержателей, если бы они все-таки модернизировали, укрупняли [объекты инфраструктуры]. Если там есть перспективная застройка, то, наверно, проще увеличивать диаметр трубы и потом капиллярно подключать, а мы идём друг навстречу другу «соточками» своими. Есть некая такая непорядочность. Такой вопрос тоже местами сильно жить мешает.
В Коврове, в частности, у нас есть участок комплексный. У нас там нет воды, нет канализации. Мы понимаем, что надо платить, но мы не можем добиться в том числе, сколько платить. Мы по три раза выходили на разную стоимость. Она сейчас меняется, металл меняется [в цене]. Я даже не знаю, когда мы это все перенесем, но уже подошли к черте, когда стройка [может встать]. Домов много, есть объемы — строить нечего. Строим сейчас «точку» в Коврове, например. А земли, я думаю, что есть особенность определенная. Это, наверно, сложный вопрос. Я считаю, что нужно заниматься вовлечением в оборот и планированием [под проведение коммуникаций] земель частных. Их, наверное, здесь много. Местами, когда пытались определить, чохом выделить под Суздалем поле, я думаю, что, наверно, и дорого получается, не востребовано. Я бы все-таки считал, что правильно город должен развиваться поэтапно, потом и те земли будут тоже интересны. Это вопрос уже стоимости, привлекательности покупки. То есть нельзя это решить, не глядя, некачественной какой-то землей, объемами. А рядом сегодня за границами или в границах муниципального образования часто частные земли оказываются. Я думаю, что здесь тоже есть, с чем работать. Закон сегодня позволяет мотивировать владельцев этих земельных участков, вовлекать их в оборот, либо ограничивать бездействие какое-то. Наверно, они тоже пойдут [на встречу]. Тут скорее мотивация [нужна], заталкивания же не получится, частная собственность. Это все сильно помогло бы, потому что мы имеем сегодня в том числе и повышенную стоимость на квадрат именно из-за стоимости инженерной инфраструктуры. Я думаю, что это у каждого застройщика.
Александр Авдеев, временно исполняющий обязанности губернатора Владимирской области:
Всё правильно. На самом деле, как ни странно, ничего нового не звучит. Надо возвращаться к нормальному планированию развития опорных сетей по электричеству, по водоснабжению, водоотведению и синхронизировать это с работами строительного комплекса. Действительно в какой-то момент такого планирования не было. Это привело к тому, что строительный комплекс быстрее идет вперед, а сети сильно отстают. Сети заняты тем, что хоть как-то сводят концы с концами внутри муниципалитета в основном, занимаясь обслуживанием текущей деятельности. Сейчас давайте как раз и посмотрим, [как решить эту проблему].
По Коврову тоже надо будет отдельное совещание провести прямо там, в Коврове. Там есть свои проблемные точки. Как раз их надо будет развязать - накопившиеся сложные моменты.
Второе: я вам скажу не очень, может, популярную вещь, жителям это очень не нравится, но я не то, что не против, я - за точечную застройку, только грамотную точечную застройку. Не хищническую точечную застройку, а такую, которая вписывается в ту квартальную городскую среду, которая аутентично сложилась в советское время, досоветское время, современная и так далее, потому что бывает, что [новые объекты] диссонируют [с окружающей застройкой]. Приходит застройщик и не собирается подстраиваться под ту архитектуру, которая была. Конечно, нет необходимости строить панельки, хрущевки - этажность, цветовые решения, конечно, было бы правильно, чтобы это не диссонировало, не выделялось [на окружающем фоне]. Экономика часто не бьётся, потому что участок получился дорогой, вокруг стоят пятиэтажки, а экономика позволяет только 17 этажей [построить]. Получается торчащий зуб, который никому не нужен. Как здесь найти этот баланс — это очень непросто. Соответственно, надо посмотреть с точки зрения влияния на механизм - где-то собственнику позволить заработать на этом, распорядиться [землёй] грамотно при участии муниципалитетов, региона и так далее.
Сама по себе точечная застройка — она не несет ничего [негативного]. Наоборот, с точки зрения градостроительной деятельности, вы прекрасно понимаете, [объекты] «садятся» на развитые сети, на развитые дорожные сети, на развитую социальную инфраструктуру вокруг. Гораздо проще с точки зрения потом плотности обслуживания всей территории для муниципалитета, чем вынесенное далеко комплексное развитие, в которое идет одна дорога, школы нет, детского сада нет, жителям неудобно, общественный транспорт туда не ходит пока что и так далее. С точки зрения точечной застройки, если грамотно подходить, если там все-таки найти способы сделать экономически выгодно, то для того, кто продает и того, кто берет этот участок в развитие застроенной территории, то можно и нужно работать.
А вот опорный план по сетям — просьба: вы по Коврову эту проблематику прямо по пунктам опишите, структурируйте на несколько пунктов, и в ближайшее совещание, которое в Коврове будет, мы как раз проработаем, какие-то графики обозначим. Где-то регион поможет, где-то скорректируем инвестиционную программу.
Еще раз: никаких чудес не бывает. Поверьте, я не просто так, чтобы сказать слова. Все прекрасно понимаем, что не сделано [запланированное], потому что денег не было, потому что муниципалитет деньги не заложил, техприс не окупает проведение сетей, коридоры [по которым проходят сети] конфликтуют друг с другом. Все прекрасно понимаем. По крайней мере, если мы признаем эту проблему, вряд ли, я думаю, что мы скажем: «Нет, мы ее решать не будем и заморозим весь квартал». Наверно, найдем какую-то золотую середину. И тогда можно будет от временных техусловий перейти к постоянным, а может быть, наоборот как раз вложиться в перспективную застройку.
Понятно, откуда это происходит. По идее, на этот квартал должна идти «трехсотка» (труба диаметром три метра, - примечание Зебра ТВ) какая-нибудь, но бог его знает, будет он застроен или не будет застроен. Будет стоять один дом, и будет тариф на эту «трехсотку», а там будет два ведра воды прокачиваться. Никто не знает - ни мы не знаем, ни вы не знаете и так далее, поэтому пытаются решить малой кровью, а малой кровью вот и получается, что не одна «трехсотка», а пять «соток» тянутся. Хотя [если всё делать] правильно, то, если мы планируем [в год] по 500 тысяч «квадратов» как минимум сдавать, то тогда надо сразу «трехсотку» вложить. Понятно, что первый год эксплуатации даст убыток. Все прекрасно понятно. Зато потом с наращиванием потребителей он окупается и входит в нормальный режим окупаемости. Это та стоимость инвестиционная, которую надо разделить между регионом городом и застройщиком. Так что давайте [составим] перечень прямо острейших проблем. Еще раз: 120 штук мы не решим даже за 5 совещаний, а вот 2-3 [проблемы] разошьём с точки зрения и денег, и сроков.
Если мы поставим ключевые индикаторы нашей плановой работы на ближайшее время иметь в запасе строительства 6-7 миллионов квадратных метров до 2032 года, и в эту задачу будут включены все департаменты от ЖКХ до лесников, то тогда будет понятно. Ребята, если кто-то начинает хромать в подготовке документов, согласовании генпланов, планов развития сетей, планов развития социальных [объектов], дорог, то этот хромающий сразу в системе будет виден. Если мы обратным счетом 2032-2033 года посчитаем, что нам генплан, условно, Коврова надо принять не позднее января 2024 года, соответственно те, кто в этом генплане, а там будет перечень, от кого это зависит, 70 подписей, будет понятно, кто не срабатывает. Мы пока не начнем эту работу обратным счетом от тех задач, которые мы перед собой ставим, мы так и не будем [справляться с поставленными задачами]. Одни будут говорить: «У нас нет задачи вам генплан согласовывать. Мы — лесники. Что у вас там ваши 6 миллионов “квадратов” - нам вообще по барабану». Когда задачка декомпозирована будет, то выяснится, что от тебя [лесника], может, [ничего] и не зависит, но от тебя нужно вот это, это и это в 2023, 2024 и 2025 годах. Дальше от тебя ничего не зависит. Ты уже все принял. Дальше [будут работать] уже коммунальщики, снабженцы энергией и так далее.
Напомним, на встрече со строителями в Торгово-промышленной палате Владимирской области врио губернатора Александр Авдеев говорил
о том, что сдача в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах осуществляется в «рваном ритме» - то много, то мало. При этом ни у кого нет понимания, что будет в ближайшие годы с проектированием новых объектов и с развитием инфраструктуры.
Кроме этого, строители заявили Авдееву, что сроки ввода домов в эксплуатацию можно сократить до двух месяцев, если вернуть во Владимирскую область представителей Ростехнадзора, которые с нашими застройщиками работают дистанционно - из Иваново.