«Это жилье для богатых людей, а не экономкласс». Как появились доходные дома в Москве и что с ними происходит сегодня

До революции 1917 года доходные дома составляли 40 процентов жилого фонда Москвы. Всего их было построено 550, до наших дней сохранились около 300. В конечном счете именно они задали стиль проспектам и центральным улицам города, вдохновив архитекторов сталинской эпохи. «Мослента» поговорила с историком Олегом Фочкиным, чтобы выяснить, какое славное прошлое было у доходных домов столицы, как квартиры в них различались по классу и комфорту, кто там жил при царской и советской власти, а также кому они принадлежат и в каком состоянии содержатся в наши дни. Про первые доходные дома в Москве Доходные дома во все времена были ответом городов на массовое переселение людей из других мест. Когда приезжие уже не умещались в существующих зданиях и их нужно было где-то размещать. В Древнем Риме, например, с III века до нашей эры строили однотипные трех-четырехэтажные доходные дома. На их первых этажах находились лавки и харчевни, остальные помещения были жилыми. Бедняки селились выше, богачи ниже — так при пожаре у них было больше шансов спастись. «Если говорить о Москве, то доходных домов здесь почти не было до третьей четверти XIX века, так как до этого население города было небольшим — 250 тысяч человек, — рассказывает «Мосленте» историк Олег Фочкин. — Но после реформы 1861 года ситуация изменилась, в Москву пошли крестьяне, здесь стало больше купцов. Поскольку все дома в городе за редким исключением были в один-два этажа, они не вмещали вновь прибывших, и этот вопрос требовал решения». К началу Первой мировой войны в Москве уже проживали 1,8 миллиона человек, и всем им надо было где-то размещаться. Из-за этого внешний вид города и его улиц изменился. Если в начале и середине XIX века в любом районе все еще были огромные незастроенные земельные участки с садами или каскадными прудам, то теперь улицы и проспекты стали плотно застраиваться, и новые дома образовали уже другой городской пейзаж. Появились пяти-, семи- и даже восьмиэтажные здания, что было огромным новшеством для Москвы. Их называли тучерезами и считали многоэтажками. «Сначала строили типово и довольно-таки неинтересно, а к началу XX века купцы-заказчики этих зданий стали друг перед другом щеголять. В моду тогда как раз вошел модерн, и практически каждый из доходных домов, построенных в 1900-х, был произведением искусства», — объясняет Олег Фочкин. Известные доходные дома Москвы Один из первых известных московских доходных домов, классический пример северного модерна был построен по заказу крестьянина Лоськова в 1905-1906 годах (Мансуровский переулок, дом 4, строение 1). Как человек из деревни стал в дореволюционной Москве владельцем роскошного дома, объясняется просто: в царской России крестьяне, становясь купцами, часто не меняли свой статус, чтобы платить меньше налогов. В этом доме было восемь квартир, и одну из них снимал генерал Брусилов. В наши дни в доме крестьянина Лоськова находится посольство Сирии. Выделяется в дореволюционной московской застройке и доходный дом Исаакова (Пречистенка, 28). Его построил знаменитый архитектор Лев Кекушев по заказу Московского торгово-строительного акционерного общества. В процессе строительства дом перекупил петербургский купец, имя которого он теперь и носит. Другой уникальный пример северного модерна в Москве — это доходный дом Тарховой (Подсосенский переулок, дом 18/5, строение 1), построенный в 1904 году архитектором Георгием Макаевым. Называют его и Домом с кошками, и Домом с маками — все эти архитектурные детали вызывали у проходивших мимо людей восторг. Кстати, и в наши дни это здание остается жилым. Самый красивый из московских доходных домов — это построенный в 1907 году дом Перцова (Курсовой переулок, дом 1), в котором до революции жили в основном художники, а в подвале размещалось кабаре «Летучая мышь». Сейчас зданием можно любоваться только снаружи, потому что с середины 1970-х в нем находится управление делами МИД России. Для изготовления многоцветных мозаичных панно, украшающих дом Перцова, выпускники Суриковского училища создали артель керамистов «Мурава». Такого количества зверей и фантастических существ, как на этих фасадах и крыше, нет больше ни на одном московском здании. Еще одна московская достопримечательность — так называемый дом-рюмка, или доходный дом Филатова (Остоженка, дом 3/14). По легенде, хозяин-купец чуть не пропил все свое состояние, но остановился. И в качестве наглядного напоминания себе о том, что с выпивкой покончено, попросил архитектора Нирнзее увенчать здание перевернутой рюмкой. Специалисты по архитектуре модерна говорят, что это не более чем байка. И для той эпохи такие крыши были явлением распространенным, только так вышло, что в Москве других известных примеров нет. Наверное, самый известный московский доходный дом находится на Чистых прудах, до революции он принадлежал страховому обществу «Россия» (Сретенский бульвар, дом 6/1, строение 2). Для своего времени дом был суперпередовым: там устроили и собственную подстанцию, и прачечную. После революции его облюбовала Надежда Крупская, и одно время там находился наркомат просвещения. Про жильцов и классы квартир «Все эти новые дома в первую очередь были рассчитаны на жильцов с невысоким достатком, — объясняет Олег Фочкин. — Первые этажи занимали лавки, магазины и модные салоны. На вторых могли быть и квартиры, и конторы. Выше селились богатые люди, а над ними — студенты, конторщики и отставники. Как и в наши дни, квартиры с видом на улицу стоили дороже, а с видом во двор — дешевле. Также сумма зависела от количества комнат и услуг, которые предлагал владелец». Конторщики и чиновники обычно снимали квартиры до летнего сезона, а потом до осени переезжали на дачи. В этот период доходные дома пустовали, а цены на квартиры в них существенно падали К примеру, зимой за четыре комнаты в центре с роскошной меблировкой просили 18 рублей в месяц, а летом 10-12. Те, кто не мог позволить себе хорошие квартиры, снимали комнаты. Ценообразование шло не от метража, а от количества проживающих. И еще существовал вариант пансиона: семья принимала в комнату одного постояльца, как правило, студента, который к тому же мог у них столоваться. Надо понимать, что существовали разные категории доходных домов. Богачи жили в самых дорогих, так называемых «барских», где при входе стоял швейцар, а внутри все было в мраморе, с оранжереями и антикварной мебелью. Это были купцы и богатые промышленники, приезжавшие в Москву на время. Юристы и известные артисты жили в домах попроще — там был тот же комфорт, но без особого изыска. Самыми дешевыми были так называемые меблирашки — комнаты с мебелью и самыми неожиданными соседями. Там были и коридорные, и горничные, за дополнительную плату могли и убрать, и покормить, и одежду почистить. Все квартиранты жили там практически как в гостинице. В таких домах были определенные правила — до какого времени можно приходить, кого можно принимать и что можно, а что нельзя делать. Самые бедные люди жили в каморках, напоминавших коммуналки, — их двери выходили в один большой и длинный коридор. Перегородки в таких комнатах могли быть сделаны из фанеры или даже из ткани Фактически такие доходные дома являлись ночлежками, и больше всего их было в районе Хитровки. Судьба доходных домов в СССР В советские годы большинство столичных доходных домов ждала незавидная судьба. В эпоху уплотнения роскошные апартаменты делили на отдельные комнаты и устраивали там коммуналки. Изначально даже самые недорогие отдельные комнаты в подобных домах были около 15 квадратных метров. В среднем их площадь составляла 18-20 «квадратов», а иногда доходила и до 22 метров. В результате уплотнения жильцам коммунальных квартир иногда всей семьей приходилось жить в 15-метровых комнатах, а потом еще и толкаться вместе с соседями на 8-метровой кухне. В комнатах стояло по четыре кровати. Сначала в 1930-х, а потом в 1950-х многие доходные дома в Москве надстраивались. По Садовому кольцу и на других старых московских улицах многие четырехэтажные доходные дома выросли до шести-восьми этажей. В ту эпоху так при возможности поступали со всеми зданиями в центре Москвы. Надстраивали не только доходные дома, но и дворцы. Столичные доходные дома сегодня После перестройки в жизни московских доходных домов началась новая эпоха. Многие из них и сегодня продолжают использоваться как жилые, некоторые заняли банки и другие организации. «Сейчас дореволюционные доходные дома живут не в доходном формате, — объясняет «Мосленте» столичный риелтор Евгений Коноплев. — В основном они находятся внутри Садового кольца. Это элитное жилье — недвижимость премиального класса. В них давно, еще в 1990-е, все квартиры были выкуплены богатыми инвесторами. Коммуналки расселены, и на их месте оборудованы многокомнатные квартиры огромных метражей. Знаковый для Москвы доходный дом страхового общества «Россия» по формату больше никакой не доходный. Это дом с большими квартирами и трехметровыми потолками. Да, там деревянные перекрытия, но все равно сегодня это жилье для богатых людей, а не экономкласс». Про реконструкцию и капитальный ремонт В наши дни часть доходных домов в Москве находится на реконструкции или капитальном ремонте, другие через него уже прошли. Оставлять их в прежнем состоянии бессмысленно. За сто с лишним лет и коммуникации пришли в негодное состояние, и фасады лишились декораций, и внутри зданий перестроек было много — эпоха уплотнения и коммуналок оставила след на большинстве домов дореволюционной постройки. Среди хорошо отреставрированных можно вспомнить знаменитый Дом с рыцарем — доходный дом Шугаевой (Садовая-Самотечная ул., дом 2/12), который в прошлом году прошел через капитальный ремонт. Это прекрасный вариант северного модерна: на фасадах — крылатые львы, щиты, медальоны и воины с дамами в средневековых платьях. «Сегодня внешний вид и состояние подъездов старых доходных домов в Москве можно назвать приличным, — считает Олег Фочкин. — В последние 15 лет к таким зданиям относятся очень бережно, стремятся сохранить даже те из них, которые не относятся к памятникам архитектуры». Ведь именно доходные дома создали основу исторического облика Москвы, прежде всего в пределах Садового кольца. Период сталинского ампира, который ярче всего в городе проявлен в районе Курского вокзала и проспектов, по сути, продолжает проект, начатый с оформления основных магистралей центра города доходными домами. Вдоль главных проспектов и улиц центра Москвы советская власть продолжила возводить канву добротных, красивых домов, в которых люди живут достойно. Только на этот раз максимально комфортные для своего времени дома строились не для сдачи внаем, а для предоставления постоянной жилплощади новой элите страны. Реставрация путем сноса «Существуют в наши дни и другие схемы работы с доходными домами, когда архитектурное бюро берет такое здание на реставрацию и тихонько его сносит, — объясняет Олег Фочкин. — Потом начинается скандал, подключается Департамент культурного наследия, выписываются штрафы, а архитектурное бюро по сути воссоздает заново то, что было. Те, кто делает такие проекты, изначально стремятся поставить на старом месте новый дом в той же стилистике». Яркий пример такого подхода — доходный дом купцов Прошиных (1-я Тверская-Ямская, 22), с которым в последние десять лет было связано много скандалов. Здание снесли в августе 2014 года, но в 2019 году его восстановили в попытке воссоздать прежний вид улицы. Понятно, что жильцам делать дорогостоящий капитальный ремонт этих зданий не по карману, и Фонд капитального ремонта Москвы выступает тем посредником, который воссоздает старый облик доходных домов города. Добротная реставрация с заменой коммуникаций, реконструкция, укрепление здания, научная реставрация фасадов — это то, на что могут рассчитывать сегодня интересные доходные дома в Москве. Как выглядит здание после таких работ, видно на примере доходного дома Шамшина, построенного по проекту Шехтеля (Знаменка, дом 8/13, строение 1). Два года назад здание обновилось, пройдя через комплексную реставрацию, которая коснулась и фасадов, и подъездов, где по сохранившимся чертежам восстановили утраченную лепнину и перила, имитирующие рябь речной волны.