Клубный дом Turgenev: разбор полета, выполненного на «пятерку»
В прошлом году акценты сместились на двуспальные и трехспальные лоты, на которые пришлось по 43% от общего объема продаж
Игроки московского рынка недвижимости продолжают подводить итоги 2022 года — как общие, регистрирующие, что называется, среднюю температуру по больнице, так и частные, касающиеся одного конкретного проекта. Причем, если проект этот входит в число топовых и на столичной карте заметных, то его прошлогодние результаты начинают предметно волновать не только компанию-застройщика, подрядчиков-смежников, финансирующий банк и продавцов-риелторов, но и всех-всех-всех: а так ли у них, как у нас? а если у них лучше, то за счет чего?
В компании «ПСО «НеоСтрой» говорят, что интерес этот вполне понимают: согласно риелторской статистике, клубный дом Turgenev, который компания строит на Сретенке, в 2022 году вошел в топ-10 самых востребованных элитных новостроек Москвы. И, конечно, коллегам-конкурентам важно понять, что именно в сверхсложном и сверхнепредсказуемом 2022 году сделало проекту статистику продаж: может, то, что Turgenev — клубный, камерный, всего на 93 квартиры, а спрос на столичные дома-шкатулки в последнее время как никогда велик? Или то, что он, спроектированный британским архитектурным бюро Squire & Partners, соседствует с Тургеневской площадью, Чистыми прудами, Сретенским бульваром и максимально бережно вписан в историческую ткань московского центра? А может, покупателей привлекли дизайн-проекты квартир, авторство которых принадлежит нидерландскому бюро Wolterinck? Не мешало бы разобраться.
Общеизвестно, что элитный сегмент спокойнее всех реагирует на внешние изменения и обычно весьма кризисоустойчив, но на «американских горках» 2022 года пришлось прокатиться даже ему. В итоге непривычно изменилось практически все и сразу. Изменился спрос — в годовой динамике он упал более чем на 40%, приблизился к показателям 2017-2018 года, и в новостройках со стоимостью квадратного метра от 1,5 млн рублей за год было продано 22,7 тысячи «квадратов». При этом изменился объем предложения — он на протяжении 2022 года (за исключением первых трех месяцев) демонстрировал положительную динамику, и в результате к концу декабря в продаже находились 1,8 тысячи элитных квартир и апартаментов, что на 37% выше показателей этого же периода 2021 года.
Конечно, изменились цены, причем в сторону увеличения: по предварительным оценкам, 2022 год дал ценовую прибавку в 14%, так что теперь средневзвешенная цена первичного элитного квадратного метра составляет в Москве 1,5 млн рублей. Помимо планового повышения цен, связанного прежде всего с изменением строительной стадии проектов, на рост влияли стоимость логистики, строительных материалов и комплектующих, а также оплата труда рабочих.
Согласно подсчетам «ПСО «НеоСтрой», средняя цена в Turgenev за год выросла на 35%, с 1,3 млн рублей до 1,7 млн рублей за квадратный метр. С учетом перехода проекта на финальную стадию реализации и того, что дом вводят в эксплуатацию в этом году, данное повышение обоснованно.
Анализируя причины успеха проекта, эксперты напоминают: спрос на ликвидные ЖК с готовой отделкой, находящиеся на финишной стадии строительства, весь прошлый год сохранялся на уровне, который в отделах продаж принято называть приемлемым. А в элитном сегменте спрос на такие объекты был особенно высок: ведь «полностью готовое», кроме всего прочего, означало, что импортные материалы для строительства, отделочных работ и дизайнерских решений были закуплены давно, в полном объеме и без компромиссных замен. Стало быть, дом получится именно таким, каким был первоначально обещан, и именно того уровня, к которому привыкли требовательные высокобюджетные покупатели, не готовые к брендам noname. Что же касается относящегося к классу deluxe проекта Turgenev, то он предлагает премиальную отделку со встроенными кухнями итальянского бренда Cesar с бытовой техникой SMEG — более чем достойный набор.
Льготная ипотека на новостройки, увы, действительно не тема для люксового сегмента. Но ряд других специальных ипотечных программ, как и классическая банковская ипотека, получают здесь все большее распространение: высокобюджетные покупатели давно признали, что ипотечное кредитование является эффективным финансовым инструментом, позволяющим приобрести недвижимость, не задействуя валютные сбережения, вложенные в бизнес деньги и другие активы.
В частности, Turgenev в прошлом году зафиксировал рост доли сделок с использованием ипотеки на 3 процентных пункта — с 40% до 43%. При этом клиенты «ПСО «НеоСтрой» явно делают ставку на надежность: самыми востребованными у них банками остаются «Сбер» и ВТБ.
Еще одна деталь, характерная для клубного дома Turgenev, — интерес к нему семейных покупателей, который в прошлом году стал еще более ярко выраженным. Если посмотреть на структуру продаж, можно заметить, что в 2021 году наибольшей популярностью пользовались односпальные и двуспальные лоты (за год их доля составила 30% и 40% соответственно), а в 2022 году акценты сместились на двуспальные и трехспальные лоты, на которые пришлось по 43% от общего объема продаж.
«Возможно, это отчасти связано и с тем, что сейчас мало покупателей-инвесторов, а также иностранных покупателей, желающих приобрести квартиру в российской столице «на всякий случай». В 2022 году основные покупки (55%) совершали представители регионов, в основном Дальнего Востока и Сибири, которые приобретали лоты для семейного проживания или для своих взрослых детей», — делятся наблюдениями в «ПСО «НеоСтрой».
В целом 2022 год оказался для компании и ее клубного дома Turgenev сложным, но отнюдь не «минусовым» ни с точки зрения строительства, ни с точки зрения продаж. Покупатели весьма активно ставили «плюсы» и местоположению проекта, и его авторской архитектуре, и качеству проработки жилых помещений, и уютным террасам на крыше, и приватному двору-саду, и неожиданно просторному для центра Москвы подземному паркингу на 168 машино-мест с зарядными станциями для электромобилей и кладовыми комнатами. Отдельный пункт в этом внушительном списке преимуществ — собственная инфраструктура дома: SPA & Wellness и фитнес-зоны, бассейн, ресторан, приватный кинотеатр, сигарная и винная комнаты.
И в позапрошлом, и в прошлом году все эти козыри сыграли, наверняка сыграют и в наступившем 2023 году. Но все же расслабляться не стоит.
«Скорее всего, год будет экономически нестабильным. Покупательский спрос на рынке будет в основном направлен на готовые проекты или дома на финальной стадии строительства, поэтому вряд ли мы увидим большой прирост квартир в продаже. Вероятно, цены продолжат незначительный рост из-за инфляции и удорожания строительства в целом», — делится прогнозами руководитель департамента маркетинга и продаж клубного дома Turgenev Алексей Непейвода.
Также, по его оценкам, в последние годы, и особенно в прошедшем 2022-м, покупательский интерес в элитном сегменте был направлен на дома с финишной отделкой.
«В 2023 году такие проекты продолжат пользоваться наибольшим спросом, поскольку делать ремонт самостоятельно не только затратнее, но и гораздо сложнее — поиск качественных материалов займет месяцы, а может, и годы», — предупреждает Алексей Непейвода.