Ипотечный брокер Ракута: без преференций жилищные вклады не получат спроса

С 1 января 2027 года россияне смогут открывать специальные вклады для накопления на покупку жилья и ипотеку. Деньги придется размещать минимум на три года, зато страховая защита составит до 10 миллионов рублей. Насколько новый инструмент окажется выгоднее обычного депозита и способен ли он повлиять на рынок недвижимости, разбирался 360.ru.

Что такое жилищный вклад

Новый финансовый инструмент появится после вступления в силу закона о договорах жилищных сбережений, который в июле подписал президент Владимир Путин. Открыть такой вклад сможет физическое лицо минимум на три года. Пополнять его разрешается в любое время.

Идея специального инструмента для накопления на жилье обсуждается не первый год. Еще в 2019 году предлагалось создать систему безотзывных депозитов, с помощью которых россияне могли бы собирать первоначальный взнос по ипотеке. Предполагалось, что банки предложат по таким вкладам повышенные проценты, а накопление определенной суммы позволит претендовать на жилищный кредит на более выгодных условиях.

В июне 2026 года, после принятия нынешнего закона Госдумой, глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что новый механизм должен сделать накопление на жилье более предсказуемым.

«Жилищные депозиты сделают процесс накопления на жилье более предсказуемым для семей и одновременно будут формировать целевой ресурс под развитие жилищного строительства», — отметил он.

Главное отличие от обычного депозита — целевой характер накоплений. Деньги вместе с начисленными процентами предполагается использовать для улучшения жилищных условий. В частности, их можно будет направить:

на покупку жилья;

на первоначальный взнос по ипотеке;

на погашение или обслуживание уже существующего жилищного кредита;

на участие в долевом строительстве;

на строительство частного дома.

При этом накопления разрешат перевести и в другой банк, например для первоначального взноса по оформленной там ипотеке.

После окончания периода накопления банк сможет предоставить клиенту кредит на недостающую для покупки недвижимости сумму — при условии, что заемщик соответствует установленным кредитной организацией требованиям.

Средняя ставка по ипотеке в топ-20 российских банков на 30 августа составляла 18,73% на новостройки и 18,68% на вторичное жилье. Средняя ставка по программам рефинансирования находилась на уровне 18,41%, следует из данных

ДОМ.РФ

.

Еще одна особенность — повышенная страховая защита. При наступлении страхового случая вкладчик сможет получить 100% накопленной суммы, но не более 10 миллионов рублей в одном банке. Для обычных банковских вкладов стандартный лимит страхового возмещения составляет 1,4 миллиона рублей.

Можно ли забрать деньги раньше трех лет

Закон предусматривает возможность досрочного расторжения договора, однако условия выплаты процентов будут зависеть от того, когда и зачем вкладчик забирает деньги.

Банк России

пояснял, что договор можно расторгнуть без потери процентов после полутора лет с момента его заключения. Сохранить накопленные проценты можно и раньше — не менее чем через год, — если деньги при этом направляются непосредственно на улучшение жилищных условий. Еще одно основание — отказ банка предоставить жилищный кредит после завершения срока накопления.

Если же человек досрочно заберет деньги и потратит их не на жилье, проценты могут пересчитать по ставке вклада до востребования, если договором не предусмотрены более выгодные условия.

Именно ограничения по распоряжению накоплениями ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута в беседе с 360.ru назвал одним из спорных моментов нового инструмента.

«Жизненные ситуации могут быть разные у заемщиков, могут срочно понадобиться деньги, и вопрос с недвижимостью может вообще отойти на второй план. А тут получается, деньги заморожены. И в этом случае условия должны быть сильно привлекательнее, нежели стандартные вклады», — объяснил он.

В чем тогда выгода по сравнению с обычным вкладом

Сам закон не устанавливает единую повышенную ставку по жилищным вкладам — конкретную доходность определит договор с банком. Поэтому окончательно оценивать выгоду нового инструмента можно будет после появления конкретных предложений кредитных организаций.

На 5 сентября средняя ставка в 85 крупнейших банках по вкладам сроком на один год и на сумму от 100 тысяч рублей составляет 10,70% годовых, по данным ежедневного индекса

FRG100

.

По мнению Ракуты, одной только возможности целенаправленно копить деньги на недвижимость недостаточно. Россиянин и сейчас может открыть обычный депозит и откладывать на нем первоначальный взнос. Поэтому жилищному вкладу нужны дополнительные преимущества.

«Если не будет всех этих преференций касаемо проходного балла по ипотеке, более выгодной ставки, дополнительных скидок от застройщика, то и смысла как будто бы нет. Плюс ко всему есть момент замораживания денег. Я думаю, что не всем это подойдет», — отметил эксперт.

По оценке Аналитического центра ДОМ.РФ, в 2025 году выручка застройщиков от продажи новостроек составила около 5,2 триллиона рублей.

Примерно:

2,7 триллиона рублей пришлось непосредственно на ипотечные средства;

1 триллион рублей — на первоначальные взносы покупателей;

1,1 триллиона рублей — на сделки полностью за наличные;

0,4 триллиона рублей — на прирост рассрочек.

Таким образом, объем собственных денег граждан при покупке новостроек — первоначальных взносов и полностью оплаченных своими средствами сделок — Аналитический центр оценил примерно в 2,1 триллиона рублей.

Всего за 2025 год застройщики реализовали 25,6 миллиона квадратных метров жилья на 5,2 триллиона рублей.

Поможет ли новый механизм рынку жилья

Быстрого эффекта после запуска программы Ракута не ожидает. Независимо от того, где человек хранит деньги, ему все равно потребуется время, чтобы накопить необходимую сумму.

«На первичном этапе точно никак не отразится, потому что тот же самый первоначальный взнос нужно накопить в любом случае — неважно, жилищный это вклад или свой вклад», — пояснил он.

Однако в перспективе ситуация может измениться, если банки и застройщики наполнят новый продукт реальными преимуществами.

«Если инструмент действительно будет доработан и преимуществ станет больше, соответственно, и сделок с недвижимостью станет больше, и продаж у застройщиков. Если программа будет пользоваться спросом, это может повлиять на рынок однозначно в положительную сторону», — считает Ракута.

По данным

Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера

, в июле средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России достигла 191,4 тысячи рублей, увеличившись за год на 9,1%. В Москве показатель составлял 412,5 тысячи рублей за квадратный метр, в Санкт-Петербурге — 274 тысячи, в Московской области — 228,9 тысячи.

В августе

средняя стоимость квадратного метра

вторичного жилья в 70 крупнейших городах России увеличилась на 0,6%, до 133,7 тысячи рублей. Средняя цена выставленной на продажу квартиры выросла на 0,8%, примерно до 7,06 миллиона рублей.

В Москве средний лот на вторичном рынке оценивался уже в 23,35 миллиона рублей, в Санкт-Петербурге — в 13,76 миллиона. В Московской области средняя стоимость квартиры достигла 9,04 миллиона рублей.

Возможность дисциплинированно накопить первоначальный взнос может оказаться востребованной. Однако, как следует из слов Ракуты, решающим станет не само название нового вклада, а его экономика: насколько доходность, условия будущей ипотеки и другие льготы смогут компенсировать длительный срок накопления и ограничения на использование денег.